في ظل النمو السكاني المضطرد واتجاه المواطنين لتملك منازل خاصة بهم، قفز موضوع التمويل العقاري بأنظمته في الآونة الأخيرة إلى صدارة اهتمامات المجتمع السعودي بشكلٍ عام، لتسجل البنوك المحلية حركة توسع تمويلية تستلزم التناغم مع سياسة هذا النمو وتطوير آليات تتلاءم وتتوافق مع متطلبات المواطن. وفي هذا السياق التقت «اليوم» سعود عبد العزيز باجبير» رئيس إدارة تمويل الأفراد في البنك الأهلي لتلقي الضوء على أبرز ما تتضمنه أنظمة التمويل العقاري المطروحة حالياً في البنك الأهلي، وكان هذا الحوار: * في البداية نود معرفة ماهو نظام الإجارة مع الوعد بالتمليك؟ يعتمد نظام الإجارة مع الوعد بالتمليك ببساطة، على أن يقوم البنك بتملك العقار وتأجيره للعميل لمدة زمنية تتراوح بين عشرة إلى خمسة عشر عاماً، وفي نهاية هذا العقد تنتقل ملكية العقار للعميل. قدم البنك الأهلي مؤخراً منتج التمويل العقاري بالمرابحة، فما هو الفرق بين الإجارة والمرابحة وما هي الميزة الأساسية في المرابحة؟ يسعى البنك دائما لإيجاد الحلول لإتاحة عدة خيارات للعملاء بما يتناسب مع رغباتهم واحتياجاتهم. ويعد منتج المرابحة هو الأمثل في حال رغبة العميل السداد بدفعات ثابتة طوال مدة السداد. وقد قدمنا لعملائنا عرضاً إضافياً في حال رغبتهم شراء العقار عن طريق المرابحة وهو تأجيل السداد لمدة 3 أشهر مما يسمح لهم بالتركيز على التصميم الداخلي والمفروشات حتى يحين موعد السداد. وتعتبر أهم ميزة في المرابحة هي تمتع العميل بكافة حقوق الملكية بعكس منتج الإجارة حيث يعامل العميل كمستأجر. هل نظام الإجارة المطروح لديكم في البنك الأهلي يقتصر على الفلل فقط أم من الممكن شراء أرض أيضاً؟ نظام الإجارة مع الوعد بالتمليك يخوّل العميل الحصول على تمويل عقاري فيما يخص الفلل، الشقق، الأراضي والمباني السكنية (العمائر) بهدف السكن الشخصي. في حال وفاة الشخص (لا قدّر الله) بعد حصوله على التمويل عن طريق نظام الإجارة، ما هو مصير التمويل؟ تضع البنوك سياسات مختلفة للتعامل مع حالات الوفاة لا سمح الله، فبعض البنوك لديها تأمين على الحياة وتأمين على العقار حيث تقوم بنقل العقار باسم الورثة وهذه ميزة قوية في المنتج في بعض البنوك .. وتعد هذه نقطة مهمة يجب أن يراعيها العميل عند اختيار البنك الذي يقوم بتمويله .. ولكن سياسة التمويل في بعض البنوك الأخرى ليس لديها سياسة التأمين في حالة الوفاة لا سمح الله وبالتالي لا تنتقل ملكية العقار إلى الورثة. ماهي متطلبات الحصول على تمويل عقاري وفق نظام الإجارة من البنك الأهلي؟ - أن يكون عمر العميل «طالب التمويل» بين 25 – 60 سنة عند سداد آخر قسط. - أن يكون ملتحقا بجهة عمل بينها وبين البنك اتفاقية تمويل. - ألا يقل الدخل الشهري للعميل عن 3،000 ريال. - تتراوح الدفعة الأولى في الأراضي مابين 5 إلى 10٪، وفيما يتعلق بالفلل والشقق تتراوح مابين 10 إلى 15٪ يتساءل البعض عن إمكانية الحصول على تمويل عقاري مشترك مع الأخوة أو الأقرباء، فهل يحق للعميل الحصول على ذلك؟ نعم يحق له الحصول على تمويل مشترك مع أي من أقرباء الدرجة الأولى. حالياً يوجد برامج للتمويل المشترك وتكون بين العملاء والأقارب من الدرجة الأولى مثل الأب , الأم , الزوجة , الأخ والأخت. وفي هذه الحالة يشترط أن يكون الطرفان على رأس العمل وأن يتم تحويل رواتبهم على البنك. هل هناك شروط محددة يجب أن تتوافر في العقار أو الفيلا أو الأرض قبل الحصول على التمويل؟ تتفاوت الشروط بين البنوك، فأغلب البنوك تشترط ألا يتجاوز عمر الفيلا عن سبع سنوات، والشقة خمس عشرة سنة، وأن يكون العقار متوفر بالنسبة للفلل والشقق وجاهزة للسكن، أما بالنسبة للأراضي يجب ألا تكون مبنية. كما يجب أخذ موافقة البنك على العقار ذلك لأنه يتم إجراء عملية تقييم لأي عقار يقوم البنك بتمويله. في حال أتى إليكم عميل يملك 450،000 ريال، وعرضت عليه وحدة سكنية بنحو مليون ريال، كيف يمكن للبنك مساعدته؟ في هذه الحالة ستساعد الدفعة الأولى على تقليص حجم التمويل وبالتالي تقليص القسط الشهري واحتمال تقليص المدة الزمنية للسداد. هل يجوز تقسيم العقار إلى وحدات مستقلة؟ بالتأكيد، لأن مفهوم قرار الزراعة هو تقسيم العقار إلى شقق سكنية مستقلة مع ذكر المساحة. هل يمكن استثمار مبلغ 75،000 ريال في العقار؟ في الواقع يوجد أكثر من طريقة لاستثمار هذا المبلغ. • يمكن وضع المبلغ في صندوق استثماري عقاري وبالتالي يعود بدخل سنوي علاوة على الأرباح. • كذلك يمكن البحث عن عقار مناسب حيث يعتبر المبلغ دفعة أولى ومن ثم يحصل العميل على تمويل عقاري بمبلغ أكبر ويكون بمثابة استثمار لهذا المبلغ. كيف تتعامل البنوك مع عملاء التمويل العقاري لتضمن التزامهم في السداد؟ يوجد صيغة معتمدة ك ضوابط للتمويل الاستهلاكي وهي ما نعمل عليه الآن بحيث لا تتجاوز المدفوعات الشهرية للمقترض مقابل إجمالي القروض، بما في ذلك ديون بطاقات الائتمان، ثلث الراتب أي بنسبة 33 في المائة من صافي الراتب، لافتاً إلى أن صافي الراتب هو الذي ينزل في حساب العميل بعد خصم جميع المستحقات من جهة عملة، مشيراً في الوقت نفسه إلى أن بعض البنوك تلجأ إلى خطاب التعريف للمقترض وتعتمده، والمعروف أن قيمة الراتب في الخطاب أكثر من الذي ينزل في الحساب بحوالي 10 % وعلى هذا الأساس يكون الاستقطاع المقدر بثلث الراتب يتجاوز المسموح به بالنسبة لصافي الراتب, منوها إلى أنه ينتج عن ذلك زيادة في حجم التمويل، وأن مؤسسة النقد تراقب وتتابع عمليات الاستقطاع وتطالب بشكل شهري ودوري تقارير عن نسبة الاستقطاعات. ما هي مساهمة البنك الأهلي التجاري تجاه الطلب المتزايد على التمويل العقاري؟ يقدم البنك الأهلي مجموعة متنوعة من المنتجات التي تلبي الاحتياجات المختلفة للعملاء، والتي يمكن الحصول عليها بسهولة ومرونة إذ قام بتوقيع اتفاقية مع صندوق التنمية العقارية للتمويل العقاري الإضافي وأيضا تقديم منتج المرابحة . هذا بالإضافة إلى سلسلة معارض دار الأهلي في المدن الرئيسية بالتعاون مع شركات التسويق العقاري لمساعدة العملاء على الاختيار من بين مجموعة واسعة من المنتجات، وتمكينهم من تملك منزل أحلامهم مع توفير أفضل مميزات التمويل العقاري المتاحة.
