دعم التطوير العقاري يرفع معروض الوحدات السكنية وجودتها في أبوظبي

اشتراط عقود الإيجار وفواتير الكهرباء المصدقة للتأشيرات يعزز مخاوف المقيمين ..

توقع تقرير صادر عن غرفة تجارة وصناعة أبوظبي نمواً للقطاع الخاص بنسبة 6.4 بالمائة خلال 2012، قدرت إسهامات القطاع الخاص في الناتج المحلي الإجمالي للعام 2011 ب 218 مليار درهم، ويتوقع أن ترتفع خلال عام 2012 إلى 232 مليار درهم.
هذا واستمر مطار أبوظبي الدولي في تحقيق النمو، حيث شهد زيادة كبيرة في أعداد المسافرين هذا العام، مع تنقل أكثر من 4.6 ملايين مسافر عبر المطار خلال الأشهر الأربعة الأولى من السنة، مشكلة زيادة بنسبة 20 بالمائة، وفي خطوة تهدف إلى مزيد من التنظيم في القطاع العقاري، أعلنت الحكومة مؤخرا عن متطلبات جديدة تتعلق بتقديم عقود الإيجار وفواتير المياه والكهرباء المصدقة عند تجديد تأشيرات إقامة الأسر والأزواج.
تدفقات جديدة للوحدات السكنية مع الانتهاء من تطوير عدد كبير من المباني عالية الجودة
وقد أُجل العمل بهذا القانون حاليا على الوافدين الواقعين تحت كفالة شركات عملهم، ما أتاح راحة مؤقتة لعدد كبير من العمال الأجانب الذين يمكن أن يتأثروا مباشرة بهذه التعديلات.
وأشار تقرير صدر مؤخرا عن دائرة التنمية الاقتصادية أنها أصدرت 2161 رخصة تجارية جديدة في أبو ظبي خلال الربع الأول من هذا العام. ليرتفع مجموع التراخيص المسجلة في الإمارة إلى 105.953 رخصة.
وأدى استمرار نمو الأنشطة التجارية إلى تشكيل احتياجات إضافية للمساحات التجارية ومساكن الموظفين وأسرهم. لكن العرض الجديد في هذه المرحلة يتجاوز بشكل كبير الطلب الجديد، ما يعني تزايد معدلات الشواغر في جميع أنحاء السوق.
على مستوى قطاع المكاتب لا يزال النشاط في أبو ظبي بطيئا عموما وسط الانتعاش الاقتصادي المعتدل الذي تشهده الإمارة، ما أدى إلى فشل تحريك أي نقلة حقيقية في القطاع العقاري، ومع وجود عدد كبير من الإمدادات الجديدة التي يجري تسليمها، فإن حدوث انخفاض إضافي في معدلات الإيجار قبل نهاية العام هو أمر لا مفر منه. وعلى الرغم من أن بعض الشاغرين التجاريين يسعون بشكل ملحوظ إلى أخذ مساحات من السوق، إلا أن الكثير من المستأجرين على ما يبدو ينتظرون وصول دورة الإيجار الحالية إلى قاعها قبل اتخاذ قرارات بشغل مساحات جديدة.
وبقيت إيجارات المكاتب الرئيسية خلال الربع على حالها عند1600-1900 للمتر المربع، مع وجود اختلافات واضحة لعروض التأجير اعتمادا على المستأجر والحوافز المقدمة، وأدى استمرار تزايد المعروض من المكاتب إلى تقديم حوافز أكثر ابتكارا وقدرة على المنافسة كجزء من إجراءات التأجير القياسية.
ومع ممارسة العديد من الشركات نهجا أكثر حذرا للأعمال، إلى جانب ارتفاع معدلات الشواغر، فإن الملاك يواجهون تحديا متزايدا لاستقطاب المستأجرين والحفاظ على معدلات الإشغال من دون التضحية بالإيجارات العالية، لا سيما في المباني القديمة. وواصلت مكاتب الدرجة الثانية وما دونها في المعاناة من انكماش التأجير على نطاق واسع، بنسبة بلغت 8 بالمائة منذ بداية 2012 ، مما أدى إلى اتساع الفجوة التي أصبحت أكثر وضوحا بين أسعار المساحات ذات الجودة العالية والمساحات الأدنى مرتبة، حيث وصلت إيجارات المساحات المتدنية الجودة إلى دون 750 درهما للمتر المربع، أما الطلب الأكثر انتشارا فلا يزال من الشركات الصغيرة التي تسعى إلى إيجاد مساحات سكن صغيرة لا تتجاوز 500 - 300 متر مربع لموظفيها.
لكن على الرغم من الطبيعة الهادئة للسوق ككل، هناك عدد قليل من الصفقات البارزة قيد المناقشة لاستئجار مساحات تجارية تتجاوز 2000 متر مربع في كل أبراج الاتحاد للطيران، وسواح سكوير، ونيشن تاورز.
ويجري حاليا تبديد الشكوك في السوق ببطء، ويتوقع ظهور سوق تأجير أكثر نشاطا مع زيادة الطلب المحتمل من القطاع الخاص، رغم من أن هذا يبدو مستبعدا خلال العام الحالي. وإضافة إلى الآثار المترتبة على التباطؤ الصيفي التقليدي، فإن انتظار توقع حدوث مزيد من التخفيض على الايجارات في وقت لاحق من العام أثر على قرارات بعض الشاغلين المحتملين.
القطاع السكني
لا يزال هناك تدفق للوحدات السكنية الجديدة، مع الانتهاء من تطوير عدد كبير المباني عالية الجودة قبل نهاية هذا العام، الأمر الذي سيساعد على تنويع تشكيلة المعروضات الحالية.
ومع توفر مجموعة موسعة من العقارات الجديدة المطلة على الواجهة البحرية والأبراج ذات النوعية العالية في المواقع المركزية، هناك اهتمام متزايد من شريحة ذوي الدخل المتوسط والمرتفع لترقية أسلوب معيشتهم، وهو أمر كان بعيد المنال في العاصمة.
ونتج عن طبيعة التغير السريع في سوق أبوظبي إلى تشكل أسواق مجزأة وتفوق مناطق ومشاريع محددة على باقي السوق. ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه مع استمرار توسع مستويات المعروض وجودته. ولا تزال معدلات إيجارات الوحدات السكنية في انخفاض حيث شهد الربع الثاني من العام تراجعا بنسبة 4٪ عن الربع السابق و 24٪ عن نفس الفترة من العام الماضي. ويتناقض ذلك مع بعض المخططات السكنية الجديدة الفخمة مثل سانت ريجيس، وأبراج الاتحاد التي ظلت قيم التأجير فيها ثابتة على نطاق واسع بسبب معدلات الإشغال القوية والاهتمام التجاري القوي واستمرار الهجرة، وقد استقطب التعديل الأخير على قانون التأشيرات في أبو ظبي ردود فعل متباينة من السوق وقلقا مشتركا في أواسط المغتربين من ذوي الدخل المنخفض الذين قد يتأثرون بشكل مباشر من هذه التعديلات المحتملة. فالقدرة على تحمل التكاليف لا تزال مصدر قلق رئيسي لجزء كبير من سكان في العاصمة وقوانين التأشيرة المقترحة قد يكون لها تأثير على زيادة تكاليف السكن لنسبة عالية نسبيا من السكان الذي يقيمون حاليا في مساكن مشتركة. وفي حال اختارت الحكومة المضي في تطبيق سياسة عدم المشاركة، فإن الطلب على أنواع أصغر من الوحدات السكنية قد يتصاعد بشكل كبير، وذلك على حساب الوحدات الأكبر حجما.
من المرجح أن تستمر الضغوط الانكماشية خلال النصف الثاني من عام 2012 مع استمرار تفوق المعروض الجديد على النمو الحاصل في معدلات الطلب وتفاقم هبوط اللإيجارات بفعل اشتداد المنافسة، ومع تشكل سوق مجزأة بشكل واضح، من المتوقع أن تستمر وتيرة هجرة المستأجرين إلى مواقع محددة وأنواع جودة معينة لاستغلال الفرص في السوق الذي يتجه نحو قاعدة دورة الإيجار الحالية. وهذا يعني ارتفاع مستويات المكاتب الشاغرة في المواقع الثانوية والعقارات ذات النوعية الرديئة، حيث يتطلع الشاغرون إلى رفع مستوى مساحاتهم وسط توفر خيارات أكبر في السوق.