تطورات السوق العقاري تجبر المستثمرين على إعادة النظر في نهج التطوير

أبوظبي: تدفق الوحدات السكنية الجديدة المستمر يعزز المنافسة بين الملاك ويخفض الأسعار

لى الرغم من تحسن الوضع الاقتصادي في أبو ظبي والإمارات العربية المتحدة، إلا أنه من المتوقع أن يستمر هبوط أسعار تأجير العقارات التجارية والسكنية على حد سواء، وسوف تستمر بعض المواقع والعقارات المحددة في التفوق على السوق وأصبح هذا الأمر واضحا بالفعل بين العقارات ذات الجودة العالية من جميع فئات الأصول، ومع ذلك، فإن التوسع السريع في المخزون الجديد يؤدي إلى تواصل ممارسة ضغط هبوط القيمة، والأسعار، والسكن، وسوف يظل هذا الوضع حتى تتناسب مستويات الطلب مع معدل نمو العرض.
ومع تزايد العرض، يظل السوق يصب في صالح المشترين والمستأجرين، وبالتالي أُجبر مشغلو سوق العقارات على إعادة النظر في نهج التطوير لضمان تلبية الاحتياجات المتغيرة وتطلعات المجموعة المستهدفة.
وعلى الرغم من إحراز بعض التقدم في السنوات الأخيرة، إلا أن أبوظبي تحتاج إلى مزيد من تحسين سياساتها ولوائحها المتعلقة بالعقارات، ونظرا لأن غالبية السكان الحاليين والمستثمرين من الأجانب، فهناك مشكلات تتعلق بقوانين الملكية، وتظل تأشيرات الإقامة إلى جانب حماية المستثمر عاملين أساسيين في جذب الاستثمار الجديد، نظرًا لتوجه السوق نحو الاستقرار.
قطاع المكاتب
على الرغم من هدوء الجو بشكل عام في قطاع المكاتب، إلا أن هناك بعض المؤشرات المشجعة التي تظهر من ربع لآخر بالإضافة إلى ارتفاع مستويات النشاط ووجود نمو متواضعًأ لعدد الاستفسارات وحجم المعاملات الشاملة على حد سواء.
وعلى الرغم من تجدد مستويات الاهتمام، إلا أن السوق لا يزال يعاني من ضغط هبوطي على الإيجارات وارتفاع معدلات الشواغر وسط أحجام العرض الجديد، وبلغ متوسط معدل الإيجارات خلال الربع لجميع أنواع المساحات 1.400 درهم إماراتي "مترمربع" السنة، وفي ظل هذا الهبوط الذي يشهده السوق تباطأ معدل الانخفاض الذي يقدر بنسبة 5٪ في هذا الربع مقابل 11٪ في الربع السابق، وبالرغم من هذا الهبوط إلا أن أسعار استئجار مكاتب الفئة (أ) لم تتغير، حيث تثبت على 2 ألف درهم"متر مربع" السنة.
ولا يزال خفض الإنفاق الرأسمالي يمثل أولوية رئيسية للشاغلين التجاريي، وذلك لاستمرار تأثير خفض التكاليف على قرارات الانتقال رغم وجود الأوضاع التي تصب في صالح المستأجر بشكل كبير، كما يحرص الشاغلين المحتملين على مرونة عقود الإيجار من خلال منح المستأجر خيارات الفسخ حيثما كان ذلك متاحًا، ويحرصون أيضًا على توزيع تكاليف التجهيز على طول مدة العقد، وذلك لتجنب النفقات الكبيرة عند بداية الاستئجار.
ومع عدم وجود دلائل واضحة على ارتفاع مستويات الطلب بشكل كافي لتلبية نمو المخزون الجديد، فمن المحتمل أن تشهد معدلات الإيجار المزيد من الانخفاض الأمر الذي منح الشاغلين مزيدًا من الثقة في قدرتهم على التفاوض، مع توقع أن تصب هذه الأوضاع في صالح المستأجرين.
ولا يزال الموقع يلعب دورًا محوريًا في قرار التأجير بشكل عام، ولكن بالنسبة لبعض المستأجرين المهتمين بالتكلفة يبدو مستعدين لترك المواقع ضمن المنطقة التجارية المركزية إلى مواقع أخرى تتوفر فيها المكاتب بأسعار معقولة إلى جانب وجود المواصفات المتميزة ونظم الإدارة الفعالة.
القطاع السكني
هناك تدفق مستمر للوحدات السكنية الجديدة إلى سوق أبوظبي نظرًا لزيادة عرض المخططات القائمة بذاتها والرئيسية، ويؤدي مخزون الوحدات المتزايد عن أي وقت مضى إلى اشتداد المنافسة حتما بين الملاك وخفض الأسعار من أجل البقاء في دائرة المنافسة.
وتعاني العقارات التي تقع خارج المخططات الرئيسية للمجتمعات الجديدة أكثر من ذلك نظرًا للنمو المستمر للعرض إلى جانب المرافق غير الكافية التي تعد دوافع رئيسية لانخفاض القيمة التي تشهدها مناطق مثل مدينة خليفة ومدينة محمد بن زايد.
وتحافظ العقارات التي تتميز بموقعها الجيد على مستويات أسعار أعلى من متوسط السوق، وبالنظر إلى معدلات الإيجار في مناطق مثل البطين والكورنيش والخالدية نلاحظ أنها تحظى بطلب مرتفع للغاية على الوحدات الرئيسية المكونة من غرفة وصالة أو غرفتين وصالة والتي تتراوح أسعارها حاليا حول 90 ألف درهم و110 ألف درهم على التوالي.
وأدى الطلب المتزايد والعرض المحدود للعقارات الفاخرة في المناطق الرئيسية إلى وجود تفاوت هائل بين الإيجارات في نفس الموقع، فقد حققت بعض العقارات السكنية في المناطق الجذابة من العاصمة فرق في القيمة يتجاوز 45٪ مقارنة بالعقارات ذات الجودة المنخفضة نسبيا بالمناطق نفسها.
الإيجارات السكنية بالمناطق الداخلية لأبو ظبي مقارنة بالمناطق الخارجية
بشكل عام، انخفض متوسط الإيجارات السكنية في العاصمة بنسبة 7 ٪ عن الربع السابق، وتحقق أكبر انخفاض في معدلات الوحدات القديمة والرديئة والذي تجاوز 10 ٪ نظرًا لوفرة العرض الجديد وزيادة المنافسة من خلال التطورات الجديدة التي كان لها أثر كبير في هذا الانخفاض.
ولا تزال الإيجارات تتأثر بضغوط الهبوط وتواصل العاصمة حفاظها على توفير المساكن الميسرة للمقيمين بها، ومع ذلك، فإن مسألة "الإسكان الميسر" يتعين تناولها بشكل كلي مع المخزون الحالي من التطورات المستمرة الموجهة أساساً نحو الأسواق الراقية.
وعادة ما تكون المناطق الأكثر انخفاضًا في الأسعار تفتقد للمرافق المناسبة ووسائل الراحة وتفتقد غالباً إلى أي وسائل نقل مناسبة، لذا يجب أن تراعي خطط توفير المساكن بأسعار معقولة مدى توفر خيارات أوسع لوسائل النقل والقرب من الخدمات الأساسية التي تحد من التوجه للعيش خارج المناطق المركزية، وهو ما يعد عاملاً رئيسياً في مشكلات السكان الحالية التي تسعى الحكومة لمعالجتها من خلال وضع التغييرات التشريعية في الآونة الأخيرة.
وظلت أسعار العقارات السكنية مستقرة خلال الربع الأول حيث بدأت من 11.300 درهم / متر مربع لعقارات جزيرة الريم وشاطئ الراحة، ومع ذلك، فإن الإقبال على شراء العقارات لا يزال ضعيفا بوجه عام مع زيادة التأخير في انجاز المشروع وتسليم الوحدات الفعلية التي تؤثر على إقبال المستثمرين.
وتعد حالة كل مشروع من مشاريع البناء محركًا رئيسيًا لنشاط المعاملات مع وجود العقارات المُستلمة والجاهزة والتي يمكن أن تقدم عوائد تأجير فورية وبالتالي تكتسب أقصى اهتمام من معظم المستثمرين المحتملين., بالإضافة إلى وجود مخاوف من العرض المستمر، فإن محدودية الوصول إلى التمويل المتاح يؤدي إلى استمرار تقليل مبيعات السوق، ويمكن لأصحاب رؤوس الأموال الكبيرة فقط تأمين أفضل الشروط مما يمنع العديد من المستخدمين النهائيين المحتملين من الاندماج في سوق العقارات.