ضخ مزيد من المساكن يخفض أسعارها في «دبي لاند» و«خليج الأعمال» و«أبراج بحيرة الجميرا»

19% معدل الانخفاض السنوي في إيجارات الشقق والفلل 10% خلال عام

حقق ضخ مزيد من الوحدات السكنية والمكتبية في سوق دبي؛ مزيدا من الاستقرار داخل بعض مواقع المجتمع الأكثر رسوخاً، لكن المشاريع الجديدة ستعاني من زيادة المعروض بالسوق، ومن المتوقع إنجاز عدد كبير من العقارات السكنية بحلول عام 2013 وهو ما سيخلق مزيدًا من الانخفاض المحتمل للوحدات السكنية في دبي لاند، وخليج الأعمال وأبراج بحيرة الجميرا.
ومن المرجح أن يظل السوق العقاري في دبي ضعيفًا خلال الربع الثالث من العام مع دخول فصل الصيف وشهر رمضان المبارك، ومن المتوقع أن يشهد الربع الأخير طفرة نظرًا لخروج دبي والمنطقة عمومًا من سنتين شكلتا تحديًا كبيرًا، ورغم أن المنطقة مازالت تواجه هذه التحديات إلا أنها ستكون كفيلة بتحويل تحدياتها الأخرى إلى الأفضل في القطاع العقاري المحلي.
وتتوقع التقارير المتخصصة لاقتصاد دبي أن يسجل أداءً إيجابيًا خلال عام 2011، ووفقا لصندوق النقد الدولي فسوف تبلغ نسبة النمو السنوي 3.5 ٪، ومن المتوقع أن تتوسع جميع قطاعات التجارة والسياحة والخدمات اللوجستية على وجه الخصوص بشكل كبير بعد إعلان الأرقام المبشرة لعام 2010.
وأصدرت غرفة دبي للتجارة والصناعة بيانات مشجعة خلال هذا الربع والتي تدل على ارتفاع أعمال التصدير وإعادة التصدير بنسبة 17.6 ٪ للأشهر الخمسة الأولى من عام 2011 حيث وصل الإجمالي إلى 100 مليار درهم إماراتي مقارنة ب 85 مليارًا للفترة ذاتها من العام الماضي.
ومع ذلك سيبقى انتعاش قطاع العقارات والتشييد ضعيفاً، بعد أن كان دافعاً رئيسيا للاقتصاد في السنوات الأخيرة، وذلك نتيجة عدم التوازن بين الطلب والعرض وتباطؤ أنشطة المشاريع الجديدة.
وعلى الرغم من وجود مناخ استثمار أكثر جاذبية إلا أن هناك انخفاضاً في عدد المعاملات في الواقع مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، ومع ذلك سجلت قيمة المبيعات الإجمالية معدلات مرتفعة والتي تشير إلى تركيز المستثمرين على العقارات الراقية بشكل أكبر.
وبلغ إجمالي معاملات البيع (فلل وشقق سكنية) 1311 معاملة خلال الربع الثاني من عام 2011 وفقًا لمؤسسة رايدين مقارنة ب 2189 معاملة في الربع الثاني من عام 2010، بانخفاض 40 ٪.
وارتفع إجمالي قيمة المعاملات لهذا الربع من 2.62 مليار درهم إلى 2.71 خلال الفترة ذاتها، نظرًا لارتفاع متوسط قيمة المعاملات من 1.03 مليون درهم إلى 2.07 مليون درهم.
ويرجع هذا النمو إلى زيادة الأنشطة ضمن مواقع المجتمعات العمرانية الرئيسية، مثل دبي مارينا، وبرج دبي، ونخلة الجميرا، وتلال الإمارات وجوارها، حيث بلغ إجمالي المعاملات المسجلة في هذه المشاريع نسبة 58 ٪.
وسيكون لقرار الحكومة بتمديد صلاحية تأشيرة الدخول الممنوحة لمستثمري العقارات من 6 أشهر إلى 3 سنوات تأثيرًا ايجابيًا على المدى الطويل على السوق؛ ومع ذلك لا تزال المشاريع الجديدة والكبيرة وتكاليف التمويل وتوقعات هبوط الأسعار تحول دون المزيد من عمليات شراء العقارات، كما أن الإبقاء على قيمة الحد الأدنى بمليون درهم لصلاحية التأشيرة سيقلل أيضاً من التأثير العام لهذا التغيير.
سوق المكاتب
على الرغم من أداء الربع الأول الإيجابي، إلا أن نشاط الإيجارات كان ضعيفًا نوعاً ما في الربع الثاني، وثمة إخفاق قد وقع في تحقيق عدد من المتطلبات التجارية الكبرى، في الوقت الذي تم تأجيل أو تأخير عمليات البحث النشطة عن المكاتب لمدة وصلت إلى 12 شهرًا.
لا يزال سوق الشركات يواجه قيودًا مالية في خضم الغموض الاقتصادي العالمي، وقد أدى ذلك إلى تقييد ملحوظ في الإنفاق الرأسمالي محليًا، والذي بدوره سيؤخر عملية صنع القرار المتعلقة بنقل المكاتب الرئيسية، وزيادة الفترات الزمنية للتعاملات حيث تستغرق المعاملات الكبيرة الآن أكثر من 6 أشهر لإكمالها، على الرغم من وجود أسعار جذابة ومساحات وفيرة.
لقد بلغ إجمالي مساحة المكاتب في دبي مع نهاية الربع الثاني من العام 6.03 ملايين متر مربع، ويتمثل معظم المساحات الجديدة في منطقة خليج الأعمال وأبراج بحيرة الجميرة، وسيتم دخول 1.15 مليون متر مربع من المكاتب الجديدة للسوق خلال عام 2011 ولكن في ظل الوضع الحالي لعمليات الاستكمال والبناء؛ وبالنظر لتوقيتات التسليم، يمكننا أن نقول أنه لن يتم استكمال وتسليم سوى حوالي 70-80 ٪ من تلك المساحات.
لقد تم ضخ حوالي 450 ألف متر مربع (40 ٪ من المعروض الجديد لعام 2011) بالفعل في السوق خلال الستة أشهر الأولى من العام، وسيؤدي اكتمال الإمدادات الإضافية خلال النصف الثاني من هذا العام إلى الاستمرار في ممارسة الضغط على معدلات الإيجار والملاك الذين يعانون بالفعل من ارتفاع معدلات الشواغر، حيث تصل معدلات الشواغر الحالية في السوق حوالي 45 ٪، ويرجع ذلك إلى تدفق هائل لعقارات المساحات الجزئية غير الجذابة وضعف الطلب إلى حد كبير.
تقع معدلات الإيجار الحالية في المنطقة التجارية المركزية بين 1.080 إلى 1.940 درهما إماراتيا / متر المربع / السنة متضمنة كل شيء، وهو أقل من معدلات عام 2005، حيث انخفض متوسط معدلات الإيجار بنسبة 18 ٪ سنويًا، وبانخفاض بنسبة 75 ٪ مقارنة بالذروة في عام 2008.
لقد تأثرت المباني الخاصة داخل مركز دبي المالي العالمي بضغط العروض الجديدة حيث كان لذلك تأثير بالغ السوء على هيكل التسعير الواضح داخل هذه المباني. وتتراوح أسعار التأجير المباشر للمكاتب "ستراتا" التابعة لمركز دبي المالي العالمي في الوقت الراهن بين 1750 إلى 2150 للمتر المربع مقارنة ب 2690 إلى 2960 للمتر مربع في الربع نفسه من العام الماضي، وهو ما يمثل انخفاضا بنسبة 30 ٪ في غضون 12 شهراً.
سوق العقارات السكنية
استمر سوق العقارات السكنية في التفوق على سوق المكاتب حيث تسجل معدلات الإيجار انخفاضاً هامشياً يقدر ب 1 ٪ خلال هذا الربع، ومع ذلك فإن زيادة العرض داخل المواقع الثانوية وانخفاض مستويات الطلب لا تزال تشكل تهديدا لمزيد من الهبوط خلال العام الحالي.
لا يزال العديد من الملاك يبذلون قصارى جهدهم للحفاظ على عائدات التأجير الملائمة لمزيد من الاستقرار في مواجهة رسوم الخدمة المرتفعة، وعلى الرغم من الانخفاض الكبير في معدلات الإيجار منذ عام 2008، إلا أن رسوم الخدمات ظلت ثابتة إلى حد كبير، كما أن تقويض عوائد استثمارات الشراء من أجل التأجير شكل عائقًا أمام الاستثمارات الجديدة.
إيجارات الشقق السكنية (الربع 2، 2008 – الربع2، 2011)
انخفض متوسط معدلات الإيجار بنسبة 19 ٪ سنويًا، ولكنه انخفض 5 ٪ فقط خلال الستة أشهر الأولى من عام 2011، مشيرًا إلى بداية استقرار السوق نوعًا ما، ولا يعني ذلك عدم حدوث انخفاضات مستقبلية في الأسعار في المواقع الثانوية خاصة مع إنجاز كميات كبيرة من الوحدات الجديدة.
ولا تزال الفلل الموجودة داخل المشاريع المجتمعية، مثل نخلة الجميرا، تحظى بشعبية كبيرة حيث تتدفق رؤوس المال الاستثمارية الإقليمية نحو هذه العقارات الرئيسية، ومع ذلك يُنظر للوحدات السكنية عموما بنظرة أقل إقبالًا، ويرجع ذلك إلى حد كبير للإمدادات الكبيرة الموجودة والمتاحة والمشاريع المستقبلية الضخمة للعقارات.
وقد انخفض متوسط معدلات إيجار الفلل 10 ٪ فقط سنويا، مع تراجع ربع سنوي قدره 2 ٪، وقد تم تحديد الانخفاض الكبير في الفلل التي بها غرفتا نوم بنسبة 23 ٪ سنوياً نظرًا لطرح وحدات إضافية بالمشاريع الجديدة مثل قرية الجميرا.