أسعار العقارات ارتفاع أم انهيار؟!

بفكر عقاري

كثر الحديث عن السوق العقاري وتركز في أسعار الأراضي والمساكن والإيجارات التي تمثل الهم الأول لشريحة هي الأكبر من المواطنين، وبدأ بعض المحللين أو الكتاب الذين انضموا إلى السوق مؤخرا بتقديم التوقعات عن اتجاه السوق للأيام والسنوات القادمة ومنهم من يقارنه بسوق الأسهم ويبني توقعاته على ما حدث له من نكسات.
هناك فريقان الأول يرى أن الأسعار الحالية معقولة وأنها مرشحة للارتفاع بقوة ويبني هذا الرأي بناء على مقارنة الأسعار بالدول المجاورة ويرى أن الأسعار في المملكة هي الأقل حتى الآن وينسى خصائص هذه الأسواق ومنها الموقع الجغرافي والمساحة والكثافة السكنية والضرائب التي قد تكون هي الفارق وعادة المقارنة تتم بأسعار وسط البلد لديهم والتي هي الأغلى ولكن عند الخروج لأطراف المدينة نجد أن أسعارهم أقل منا بكثير.
الفريق الثاني يرى أن الأسعار قد وصلت إلى أعلى سقف وأنها ستواجه انهيارا سريعا خلال سنة أو سنتين ويبني رأيه على ما حدث لسوق الأسهم.
وفي كلتا الحالتين هناك تأثير سلبي على المواطنين فمنهم من سيتأثر بالرأي الأول ويبادر بالشراء أو عدم البيع لمن يملك عقارا وقد لا تصيب توقعاتهم عندما تستقر الأسعار ويبدأ التصحيح، ومنهم من سيتأثر بالرأي الثاني وينتظر الانهيار الذي قد لا يأتي ولا يشتري عندما تتاح له فرصة جيدة مع الانخفاض التدريجي أو استقرار الأسعار.
تأثير الرأيين على أسعار الإيجارات سيكون سلبيا في كلتا الحالتين لأنها تتماشى مع الرأي الأول من قبل أصحاب العقارات وسيعملون على رفعها، ولن تتجاوب مع الرأي الثاني إلا بعد فترة طويلة؛ لأن رفع الإيجارات سهل وتخفيضها يحتاج إلى سنوات كي يتحقق.
ولو أردنا تشخيص وضع السوق الحالي فانه يواجه ركودا إجباريا رغم أن السوق يتمتع بطلب حقيقي وعالي على المساكن، والسبب أن الأسعار عند سقف يتجاوز القدرة الشرائية للشريحة المستهدفة فقدرة المواطن على التملك شبه مستحيلة؛ لأن محدودي ومتوسطي الدخل ممن يراوح دخلهم بين 3000 و15000 ريال يحتاجون بين 25 و30 سنة لتملك وحدة سكنية اعتمادا على الحاجة وليس الرغبة، مع ضعف قنوات التمويل، ومشكلة السجل الائتماني لطالبي القروض وهم النسبة الأعلى، قلة العرض من الوحدات السكنية، إحجام الشركات والمستثمرين عن الاستثمار في المشاريع السكنية، تأخر تطبيق الرهن العقاري مما يسهم في زيادة الفجوة بين العرض والطلب.
الانهيار بمعنى الانهيار لن يحدث، وان حصل نزول فهو (تصحيحي) حيث تعود الأسعار إلى وضعها الطبيعي وقد تكون نسبة الانخفاض بين 20 و50% لأن الارتفاعات التي حصلت هي نتيجة مضاربات، فمثلا دبي التي تأثرت كثيرا بالأزمة العالمية وزيادة العرض وتوقف الطلب تسبب في انخفاض الأسعار إلى 50% وهذا تصحيح للأسعار حتى تلامس سعرها الحقيقي وبعدها تبدأ مرحلة الانتعاش مرة أخرى وهذه دورة العقار التي عادة تكون بين خمس إلى عشر سنوات.