الركود العالمي أكبر فرصة لشركات التطوير العقاري والأفراد لتوطين وحدات سكنية

«الرياض » ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

يظل الإسكان في السعودية المحرك الأساس في السوق العقارية بصفة عامة، كما أنه سوق مزدهر تدعمه التغيرات السكانية. إذ تتضح الحاجة إلى الإسكان مستقبلاً مع اعتقاد وجود 60 % من السكان السعوديين من الذين أعمارهم دون 21 عاماً ومع كون معدل النمو السكاني يعد واحداً من أعلى المعدلات في العالم.
والمشكلة الرئيسة التي يعاني منها السكان الشباب من السعوديين هو عدم انسجام مستوى الدخل الذي يحصلون عليه مع ما كان يحصل عليه الجيل السابق الذي كان يتمتع بميزة شراء أملاك زهيدة الثمن أثناء أول عهد الازدهار النفطي في السعودية.
وتمر نسبة الدخل للشخص الواحد بفترة من الانخفاض منذ عقد من الزمن في المملكة وتعمل ارتفاع معدلات التضخم على استهلاك معظم الدخل مما انعكس على تكاليف المنازل في المملكة، فمواد البناء مرتفعة هي الأخرى وهذا يجعل من بناء بيت الأحلام للكثير من السعوديين أمراً صعباً.
والمتابع لتطورات سوق العقار السعودية عامة وسوق الإسكان على وجه الخصوص، يدرك حجم الجهود التي تبذلها الدولة للإسهام في حل المشكلة، وكان مجلس الوزراء السعودي وافق على تمديد فترة إعفاء الإسمنت المستورد من التعريفة الجمركية المحلية لعامين آخرين، ويعتقد أن هذا القرار الذي اتخذه مجلس الوزراء محاولة لتقليل تكلفة مواد البناء في هذا البلد الذي يشهد ازدهار متبيناً في مجال البناء نتج عنه ارتفاع كبير في أسعار مواد البناء.
ويقول مستثمرون في العقارات إن نسبة ملكية المنازل تبلغ نحو 30 % ما يجعلها الأقل بين الاقتصادات التي يحركها النفط في منطقة الخليج، ويقدر عدد المنازل في المملكة بين خمسة وستة ملايين.
وقال جون سفاكياناكيس كبير الخبراء الاقتصاديين لدى بنك ساب وهو الوحدة السعودية التابعة لبنك HSBC عندما يسكن 65% من المواطنين في مساكن بالإيجار فهذا تحد يتعين عليهم مواجهته"، وكانت الآمال قد زادت في السنوات الست الأخيرة مع ارتفاع أسعار النفط غير أنها تراجعت بعد انهيار سوق الأسهم العام 2006، والذي قضى على مدخرات عشرات الآلاف من الأشخاص ودفع الكثيرين إلى التخلي عن فكرة امتلاك منزل.
وأجمع عدد من العقاريين على أن الأزمة المالية العالمية لم تؤثّر كثيرًا في القطاع العقاري السعودي، مما جعل المملكة تحافظ على مكانتها كسوق عقاري جذاب يعتبر الأفضل في منطقة الشرق الأوسط، غير أن منطقة الخليج من أكثر المناطق التي تداركت تأثيرات الأزمة واتخذت لهذا السبب إجراءات وقائية من شأنها أن تحمي القطاعات الاقتصادية وعلى رأسها القطاع المالي حتى تحمي الاستثمارات أيضًا. وقالوا إن القطاع العقاري في المنطقة وخصوصًا في المملكة العربية السعودية ما زال قطاعًا جاذبًا، خصوصًا أن السوق المحلية لا تزال في بدايتها الاستثمارية خاصة في الإسكان، فالطلب على المساكن في السعودية والمقدر بنحو 180 ألف وحدة سكنية سنويًّا يعدُّ فرصة استثمارية كبيرة يجب استغلالها.
وأكد رجال أعمال ومستثمرون عقاريون الحاجة إلى الإسراع في رفع قيمة قرض بنك التنمية العقاري إلى 500 ألف ريال أو أكثر من اجل تسهيل حصول المواطنين على السكن المناسب مشيرين إلى أن زيادة القرض والإسراع في منحه للمواطنين سيساهم في إنعاش حركة البناء والأعمار في البلاد كما سيسهم في إنعاش مختلف قطاعات الاقتصاد وسرعة دوران السيولة وهو ما سيؤدي إلى توفير وظائف وفرص عمل للمواطنين والمستثمرين.
في المقابل يرى عقاريون إن قطاع العقار في البلاد يبشر بخير وفي طريقه للنمو خاصة في ظل الدعم اللا محدود من قبل حكومة خادم الحرمين الشريفين من خلال زيادة رأس مال صندوق التنمية العقاري، إضافة إلى التنظيمات الجديدة المتعلقة بسداد الأقساط المتعثرة من قبل المستفيدين من المواطنين التي سيكون لها أكبر الأثر في زيادة أعداد المقترضين سنويا.
ويؤكد عقاريون أن العام الجديد 2009 يمثل فرصة ذهبية أمام شركات التطوير العقاري، إضافة إلى شركات التمويل المختلفة، لتطوير وبناء وحدات سكنية مناسبة لشريحة كبيرة من ذوي الدخل المحدود، لاسيما في ظل انخفاض أسعار مواد البناء والحديد، ونزول أسعار الأراضي في مدينة جدة في أعقاب المضاربات التي شهدتها خلال الفترة السابقة.
وكشف عقاريون أن الثقافة العقارية في التعامل مع شراء المنزل وتطبيق المعايير الصحيحة لدى المواطن السعودي تعتبر شبه معدومة لعدم وجود مراجع عقارية إضافة إلى حداثة المواطن السعودي في هذا الشأن، فيما شددوا على ضرورة إصدار نظام في السعودية ينظم العلاقة بين المطور والمستثمر العقاري بحيث يضمن هذا النظام أموال المساهمين في أي مشروع بوضع حساب خاص للمشروع لا يصرف منه إلاّ للمشروع نفسه و5% فقط من قيمة المشروع للإعلانات والتسويق.
واعتبر عقاريون أن الشقق السكنية هي واحدة من أهم منتجات البناء الاقتصادي أو الميسر للمستفيد النهائي، مشيرين إلى أن هذا النوع من المساكن أصبح الشائع في الدول النامية ذات الكثافة السكنية العالية والنمو المتزايد للسكان، مثل السعودية، خصوصاً الرياض التي تمتاز بنمو سكان عال، لافتين إلى ان هذا النوع من المساكن يشهد طلباً كبيراً خلال الفترة الحالية والمقبلة، نظراً لاعتدال أسعاره ومناسبته للأسر السعودية الصغيرة، خصوصاً أن هذه المساكن -الشقق ذات الكلفة المعتدلة- تكون الأقل أيضاً في التشغيل والصيانة، وكلفة الماء والإضاءة والتكييف.
وقالوا إن الشقق السكنية، أصبحت الأكثر طلباً خلال الفترة السابقة، في ظل حالات عدم الاستقرار لسوق الأسهم، والتراجع الأخير الذي تسبب في خسائر كبيرة لكثير من المتداولين.
وشددوا على أن فكرة المسكن الاقتصادي تعد حلاً جيداً لأزمة السكن، فهي مزيج من تطور ثقافة المواطن تجاه المسكن وتحقيق حلم امتلاك مسكن، الذي أصبح من أهم متطلبات المواطن.
وكان عدد من شركات التطوير العقاري اتجهت أخيراً إلى ضخ منتجات سكنية ذات أسعار معتدلة من خلال بناء مجمعات سكنية تضم عشرات الشقق السكنية التي روعي في بنائها متطلبات الأسرة السعودية، مثل وسائل الترفيه الخارجية والحدائق، وغرف السائقين.
وتشير مصادر عقارية إلى أن حجم سوق شقق التمليك في الرياض تجاوز 200 مليون ريال خلال السنة الماضية والربع الأول من العام الحالي وتشهد إقبالاً متزايداً في مختلف جهات وإحياء منطقة الرياض حيث تبدأ أسعار الشقق المكونة من أربع غرف مع ملحقاتها 290 ألف ريال.
يذكر أن نظام تملك الشقق كان قد صدر في المملكة منذ ثلاث سنوات ويقضي بالموافقة على نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، وأوكل إلى وزارة البلدية والقروية إصدار اللائحة والقرارات اللازمة لتنفيذها. ودعا النظام إلى وجوب ترقيم الوحدات العقارية تسلسلياً بحيث لا يتكرر رقم واحد لوحدتين عقاريتين في البناء الواحد, وتؤكد اللائحة التنظيمية لتملك الشقق على اعتبار المشتركين في تشييد البناء شركاء في ملكية أرضه وبنائه، وملكيتهم شائعة في كل طبقاته ووحداته العقارية وملاحقة كل نسبة مساهمته في رأس المال والمصروفات، ما لم يكن في العقد اتفاق بخلاف ذلك.
وتباينت آراء العقاريين في السعودية، حول توقعات الخاصة لأسعار العقار خلال العام المقبل، وظهرت ملامح الاختلاف في الرأي حينما أكدت مجموعة منهم أن المؤشرات تدل على أن السوق سيشهد خلال عام 2009، وضعاً تصاعدياً بعد مرحلة الركود التي مر بها في أواخر عام 2008 بسبب الأزمة المالية العالمية، في حين ترى فئة أخرى أن القطاع العقاري وخصوصاً في مدينة جدة سيستمر في مرحلة الركود لفترة طويلة من العام، وبالتالي فإن الأسعار ستواصل الانخفاض.
وعلى الرغم من اختلاف الآراء حول التوقعات، إلا أنهم اتفقوا على أن القطاع العقاري في السعودية، تأثر بعاملين الأول يتعلق بالأزمة العالمية، والآخر بسبب المضاربات التي وصلت في بعض الأراضي إلى الدرجات القصوى. مشيرين إلى أن نظام الرهن العقاري في حال صدروه خلال العام الجاري سيسهم في تسجيل هبوط في أسعار الفلل وشقق التمليك.
وأكدوا أن هناك بوادر جيدة فيما يتعلق بسوق العقار في السعودية مع بداية العام الجديد، مشيرين إلى أن سوق العقار شهد تحركاً ايجابياً خلال الأسبوعين الماضيين وهو ما يعطي مؤشراً جيداً فيما يتعلق بحركة سوق العقار، كما أكدوا أن وضع العقار يمر بحالة جيدة، كما أن وضعه مطمأن وسيكون خلال الفترة المقبلة في وضع تصاعدي من حيث الإقبال والطلب عليه. وتوقعوا في الوقت نفسه أن تكون هناك حركة كبيرة خصوصاً في ظل التعويضات التي ستصدر على الأراضي في جنوب جدة، موضحين أنه سيحدث تغييرات في سوق العقار مطلع العام الجديد خصوصاً مع وجود الموازنة التي صدرت مؤخراً، مشيرين إلى وجود فترة ركود في الوقت السابق حيث كانت الناس تتأمل الوضع حتى اطمأنت عليه في الوقت الحالي أي بعد صدور الموازنة. وقالوا إن هناك إقبال على العقار ولكنه ليس بالوتيرة السابقة متوقعين أن تشهد الفترة المقبلة إقبالا ملحوظاً على سوق العقار. وتوقع خبراء عقاريون بظهور موجة جديدة لمشاريع التمليك والإسكان خلال الفترة القليلة القادمة بسبب ما وصفوه بانخفاض قيمة الإنشاءات التي بررها انخفاض أسعار الحديد ومواد البناء مما سيساعد على إنشاء العديد من المشاريع الكنية التي ستوفر جزءاً لا يستهان به من متطلبات المواطنين المتمثلة في تأمين سكن ملائم لهم. واستبعدوا حدوث ارتداد عكسي في أسعار العقارات وفقاً لموجة توقعات المقربين من السوق العقاري بمكة المكرمة مؤكدين أن قوة السوق العقاري تمكنه من الصمود أمام حالات البرود النسبي التي قد تطاوله ومشددين على أن الحاجة الفعلية الطاغية على العقارات بمكة المكرمة تجعلنا نعاكس تلك التوقعات.