الاستثمار في الجبيل الصناعية مشجع ولكن..!

عبدالرحمن أبا حسين ل اليوم:

اكد العقاري, عبدالرحمن بن صالح ابا حسين, ان الاستثمار العقاري, بالجبيل الصناعية مشجع, وبتقدير جيد وانه اهم خلية تنموية في الاقتصاد بنمو جميع القطاعات سلبا وايجابا.. ويعكس التطور الصناعي في هذه المدينة الصناعية.
واشار في حديث ل(اليوم الاقتصادي) الى ان هناك حاجة ملحة لطرح جديد للتنمية العقارية يعتمد اساس الواقع مما يؤدي الى اعادة التفاؤل بمستقبل العقار, وتاثيره في الحياة الاقتصادية بشكل عام.
واضاف ان معدل التدفق النقدي على الاستثمار في الجبيل الصناعية في حدود المعقول, وعزا ذلك لعدم وجود اراض وفرص استثمار في الوقت الراهن تتناسب وحجم الطلب الواقعي على الاستثمار العقاري.
وحذر من غياب الفرص الاستثمارية بسبب الخلل في تناغم تطلعات المستثمرين وبين الاجراءات البيروقراطية المطبقة في الوقت الراهن.
وفيما يلي نص الحوار:
@ حدثنا عن مشواركم العقاري؟
* بعد التخرج عام 1979م من كلية التجارة عملت بالهيئة الملكية بالجبيل بادارة تنمية المشاريع ثم ابتعثت للولايات المتحدة الامريكية للدراسة والتدريب فدرست العقار بجامعة قولدن قيت وعملت في وكالة اعادة تطوير العقار بمدينة سان فرنسسكو وشركة بكتل كمتدرب ثم عدت للعمل في ادارة تنمية المشاريع قسم التطوير العقاري بصفة اخصائي تطوير.
لقد كانت الهيئة الملكية بحق في ذلك الوقت جامعة نظرية تطبيقية وكانت المسئوليات تتمثل في جميع الجوانب المتعلقة بالعقار بمدينة الجبيل الصناعية هذا من جهة ومن جهة اخرى بفضل الله ما بعد الاستقالة عام 1983 عملت مستثمرا بالمجال العقاري بفرعيه التجاري والسكني.
@ كيف تقيم أداء السوق العقاري بالمنطقة الشرقية؟
* مع ما يعترض السوق العقاري من سلبيات الا ان النمو العقاري بالمنطقة الشرقية في تقديري فوق الجيد في الفترة الحالية, المستقبل يسير الى الافضل ولكن بوجود مؤشر للعقار ذي آلية علمية يؤدي بدون شك الى معرفة اداء السوق بعيدا عن التكهنات.
@ ما توقعاتكم لسوق العقار بعد الارتفاع غير المتوقع لاسعار مواد البناء؟
ارتفاع الاسعار لمواد البناء ليس له ما يبرره في ظل المنافسة الشريفة وسوف ترجع الاسعار الى مستوياتها الحالية او اقل في المستقبل في ظل المنافسة وتطبيق شروط الاقتصاد الحر وعدم الاحتكار وسوف يؤدي ارتفاع اسعار مواد البناء الاستراتيجية في الوقت الحاضر الى توجه المستثمرين العقاريين الى شراء الاراضي والمضاربة بها, مما ينتج عنه ارتفاع اسعار الاراضي, علما بان قيمة الاراضي في الوقت الحالي مرتفعة ولا تعبر عن قيمتها الحقيقية من الناحية الاقتصادية وكذلك فان ارتفاع اسعار مواد البناء سيؤدي الى تباطؤ نسبة معدل البناء مؤقتا في الاستثمار العقاري وخاصة التجاري.
@ في رأيك هل يسيطر عدد محدود من الاشخاص على سوق العقار في المنطقة الشرقية؟
* نسبة الافراد المالكين للعقار مرتفعة كثيرا ولايستطيع عدد محدود السيطرة على سوق العقار في ظل العدل واقتصاد السوق الحر.
@ أبرز العقبات التي يواجهها السوق العقاري؟
* يطلق المستثمرون في العالم على العقار (الابن البار) ومن هذا المنطلق يحتاج الى رعاية, والعقبات تكمن في عدم تقدير واعطاء العقار بجميع جوانبه ما يستحقه من اهمية من قبل من لهم صلة بالعقار, وعدم جدية تفعيل التشريعات والانظمة والضوابط المتعلقة بالعقار, وعجم نضوج وقصور التمويل العقاري, بالاضافة الى عدم المام البعض بالمعرفة العقارية المتمكنة.
@ كيف ترون مستقبل الاستثمار العقاري في الجبيل الصناعية؟
الاستثمار العقاري هو أهم خلية تنموية في الاقتصاد يتأثر بنمو جميع القطاعات سلبا او ايجابا, ويعكس التطور الصناعي في مدينة الجبيل الصناعية الحاجة الملحة للعمل على تفعيل طرح جديد للتنمية العقارية يكون مبنيا على اساس الواقع مما يؤدي الى اعادة التفاؤل بمستقبل العقار, علما ان تناغم طموحات المستثمرين مع متطلبات وشروط الاستثمار من الجهة المختصة مطلب للجميع لما فيه المصلحة.
وبالنسبة الى الاستثمار في الجبيل الصناعية فهو مشجع بتقدير جيد, الا ان معدل التدفق النقدي على الاستثمار في حدود المعقول, وذلك نظرا لعدم وجود اراض في الوقت الراهن تتناسب وحجم الطلب الواقعي على الاستثمار وان عدم وجود فرص استثمار عقارية قوية قد يؤدي الى نزوح جزء من الاموال المخصصة للاستثمار في الجبيل الصناعية.
كل ذلك على الرغم من التميز والمحافظة عليه في جميع الخدمات والشفافية في اعطاء المعلومات والاحصائيات المقدمة للمستثمرين وما تقوم به الهيئة الملكية من اجتماعات لمعرفة آراء المستثمرين وهي جهود مميزة في الواقع لكن نتائج الاجتماعات والتوصيات لا تفعل.
@ الى متى يتستر عقاريو المنطقة الشرقية على السلبيات التي يعايشها البعض في السوق وما ابرز هذه السلبيات؟
* علم العقار له صلة من قريب او بعيد بجميع العلوم والسلبيات تكمن في نقص المعرفة لدى قليل من المتعاملين بالعقار فللعقار صفة الاستمرارية ويرفض السلبيات المتأصلة بين البشر ويطلب جملة من الشروط ينبغي توافرها في رجل العقار سواء كان بائعا أو مشتريا وسيطا والزمن كفيل بذلك.
@ ما ابرز الاشكاليات التي تعيق قيام المشاريع الاستثمارية في الجبيل الصناعية؟
* تمر العملية الاستثمارية بخطوات كثيرة, وتكون على مراحل تصطدم بجملة من الاشكاليات منها عدم وجود فرص عقارية نظرا لعدم وجود الاراضي المطورة او غير المطورة وعدم تقدير البعض لاهمية جذب الاستثمارات والتفاني في انهاء المعاملات في اوقات قياسية وليس البحث عن اية ذراع لتعطيل مسيرة التنمية.
@ هل هناك تأثير للاموال العائدة من الخارج على حركة السوق العقاري في المنطقة؟
* الاستثمار العقاري يعتبر اهم خلية حية في الاقتصاد ويعرف المختصون العقار بانه الاستثمار الاقل خطورة ويستقطب الاستثمار العقاري نسبة كبيرة من الدخل من جميع القطاعات وبناء على اهمية الاستثمار فان أي اموال عائدة سوف تؤثر على حركة السوق سلبا او ايجابا.
@ هناك عتب يوجه لبعض الملاك من اصحاب العقار بسبب التركيز على تأجير المستقدمين من غير السعوديين يا ترى ما سبب ذلك؟
* ان قرار الاستثمار من خلال دراسات الجدوى الاقتصادية لأي مشروع عقاري يهدف في الاصل الى تحقيق تدفق نقدي على الاستثمار والتدفق النقدي يرتكز على التحصيل واستلام الايجار في وقته, ونظرا لما لظاهره عدم التحصيل واستلام الايجار في وقته, وكذلك المماطلة في اخلاء العين المؤجرة من آثار سلبية وتأثيره الكبير على قرار الاستثمار, فقد تمت دراسة هذه المشكلة من جهات الاختصاص ورفعت النتائج والتوصيات لتحجيم هذه الظاهرة الدخيلة على المجتمع السعودي المتسامح, علما بان تسامح الادارات المعنية مع عدم القادرين على الدفع لاسباب خارجه عن ارادتهم هو مما يكفله ديننا الحنيف من التكافل الاجتماعي لا يدخل ضمن هذه الظاهرة.
@ البعض يرى ان وقف نظام التأجير المنتهي بالتملك للاراضي في الجبيل الصناعية له الاثر على تباطؤ حركة السوق العقاري في الجبيل الصناعية؟
* الحد من نظام التأجير المنتهي بالتملك وتطبيق نظام التأجير المنتهي بارجاع العقار بعد مدة او ما يعرف بالانشاء التشغيلي يؤدي الى شلل في قرار الاستثمار العقاري في المستقبل فهو يصهر أهم مميزات التصرف في العقار وهو البيع واستقلالية القرار الذي يكفله تملك العقار.
@ كيف تقيمون وضع المساهمات في الجبيل سواء الحالية او السابقة؟
* المساهمات العقارية في الجبيل حديثة وعددها محدود واذا درست جيدا انطبقث عليها شروط التخطيط العمراني وضوابط وزارة التجارة والصناعة تكون من القنوات الاستثمارية الجيدة وعموما قد أدت المساهمات العقارية الى التوسع العمراني الأفقي وجلب استثمارات مالية الى مدينة الجبيل.
@ كيف ترون ظاهرة انتشار المكاتب العقارية في الجبيل؟ هل هي لقائدة العقار ام الضرر به؟
* في الآونة الاخيرة هناك تخمة في المكاتب العقارية في محافظة الجبيل وهذه لها جوانب ايجابية منها المنافسة الشريفة وعدم احتكار الخدمة العقارية ولا اعتقد ان انتشار المكاتب لها فائدة للعقار ما لم تكن على درجة ممتازة من ناحية السيولة المالية المستثمرة والجوانب المتعلقة بالابداع من جانب التنظيم والبحوث وغيره التي تنصب في مصلحة العقار.
@ ما الشروط التي يجب توافرها في رجل العقار؟
* مخافة الله والمواطنة الصادقة والالمام بعلم العقار والصدق والامانة والايفاء بالوعود والتسامح والسيولة.
@ ما مدى ارتياحكم كمستثمر من اجراءات الهيئة الملكية؟
* يعلم الجميع بان الهيئة الملكية بالجبيل تقوم بخدمات عامة مميزة والمتتبع والقاطن يعرف ويعترف بجهودها المتميزة ومدينة الجبيل مدينة فريدة من نوعها في العالم وتتطلب جهودا جبارة للمحافظة على التكامل والتميز وهي مسؤولية كبيرة ولكن هناك خللا في تناغم تطلعات المستثمرين والرقي بالاستثمار وبين الاجراءات البيروقراطية المطبقة في الوقت الراهن علما بان هناك شروطا جيدة مطبقة واجراءات السلامة في صالح المدينة قبل المستثمرين تلقى تقدير واستحسان المستثمرين.
@ ما اثر الازمة السكنية التي تعاني منها الجبيل الصناعية على السوق؟
* الجبيل كانت في الماضي منطقة جذب سكاني حسب المعدلات في ذلك الوقت نظرا لتوفر سبل العيش ولقد ازداد مؤشر الجذب السكاني بالجبيل الصناعية في الوقت الراهن لنظرا لما تتمتع به من رقي مستويات المعيشة وسبل العيش المريح والخدمات ونظر لذلك تعتبر منطقة جذب سكاني واستمرارية بناء الوحدات السكنية للوفاء بالطلب المتزايد يقع على عاتق المستثمرين والافراد بشرط توافر الاراضي المطورة بشروط واسعار واجراءات معقولة.
@ بعض صغار المستثمرين يطالبون باتاحة الفرصة للاستثمار بالجبيل الصناعية وهو ما يجري حاليا من احتكار على فئة معينة من المستثمرين يخدم عملية الاستثمار في المدينة؟
* المستثمر يجب ان يفتخر بمساهمته في التنمية مهما كانت صغيرة وحكومتنا الرشيدة تشجع الجميع ولكن هناك فرصا تحتاج الى خبرة وعمل واموال قد لا تناسب بعض المستثمرين.
@ هناك مطالب من عدد من المستثمرين بفتح المجال للمساهمات العقارية في الجبيل الصناعية هل ترون ان فتح مجال المساهمات العقارية يخدم المدينة؟
* يعتقد البعض ان فتح باب المساهمات في الجبيل الصناعية ان السلبيات في المساهمات اكثر بكثير من الايجابيات وقد يكونوا محقين في هذا التصور ولكن لم تكن هناك تجربة في الجبيل الصناعية تؤكد نجاحها من فشلها والتجربة خير برهان ولكن بعض ايجابيات المساهمات تتمثل في جذب وضخ اموال في البنية التحتية وزيادة نسبة التوسع العمراني الافقي فلو تمت بشروط جيدة وجديدة يراعى فيها المعقول وأصول التخطيط العمراني وتتماشى مع نمط ما هو قائم فقد تؤدي الى توازن في القيمة الاقتصادية للعقار وتحرير وتطوير سوق العقار والله اعلم.