خبراء في العقار يناقشون أحوال السوق والمخططات المتعثرة

استضافتهم " اليوم" بالأحساء

يجذب سوق العقارات الكثير من الأهالي والمهتمين ورجال الأعمال لما يمثله من أهمية كبرى في النشاط التجاري المحلي وحركة التنمية، ولاشك في أن تملك الأراضي والمباني السكنية والتجارية أو استئجارها ومتابعة سوق العقارات يعتبر مثار اهتمام المواطن العادي ورجل الأعمال والمستثمر، ومعرفة تطورات هذا السوق أمر يهم الكثير، لذلك استضاف مكتب الأحساء بعض العاملين في سوق العقارات بالأحساء ليجيبوا عن التساؤلات المطروحة حول هذا المجال ومناقشة هموم الأهالي والكثير من الأمور الأخرى المتعلقة بهذا المجال كالمرتكزات والمعوقات والتقسيط... وغيرها. سالم المرى: النشاط العقاري بالأحساء رغم قدمه يعتبر في المستوى المتوسط، ولا يمكن مقارنته بما هو موجود في المدن الكبرى والرئيسية كالرياض وجدة والدمام لعوامل عديدة تتمتع بها المدن الثلاث.
محمد النينياء/ ما تشهده الأحساء حالياً من نشاط عقاري يبشر بمستقبل جميل وأفضل في ظل التوجه السائد لدى الكثير بالاستثمار في هذا المجال ووجود نمو متزايد في الحركة التجارية بمدن الأحساء بشكل عام وحين مقارنتها بالمدن الرئيسية فإن هناك نهوضا عقاريا سيجعل الاحساء تلحق المدن التي سبقتها كالدمام مثلاً وهناك ارتفاع مستمر في الاستثمار العقاري مقارنة بما قبل 15 سنة وأتوقع في السنوات القادمة أن تشهد مشاريع وصفقات تجارية كبيرة.
عبد الله الغنام: ميزة العقار في الأحساء أنه مستقر ويختلف اختلافاً كلياً عن بقية مدن المملكة وهذا دليل على تمسك أهالي الأحساء بتجارة العقار فيها وعندما تنظر لأسعار العقار في الأحساء وتقارنه بأي مدينة أخرى تجده شبه ثابت فسعر المتر السكني في الأحساء ثابت إلي حد كبير فالعقار هنا (يقصد الأحساء) عزيز وله مستقبل مشرق نظراً للكثافة السكانية وسوق العقار في الأحساء مفتوحة للجميع. ونجد إقبال عدد من تجار العقار بالمملكة على الاستثمار في محافظة الأحساء.
عوامل جذب الاستثمار
المرى: عوامل جذب الاستثمار العقاري مرتبطة بالتنمية الشاملة لكل مخططات الأراضي خاصة الجديدة منها أي أنه عندما تتوافر الخدمات والمرافق الحيوية بالموقع مثل السفلتة والكهرباء والماء والهاتف والصرف الصحي والإنارة سيكون الإقبال على إقامة المشاريع العقارية والاستثمار فيها كبيراً والعكس صحيح فمثلا الطريق الدائري لمدينتي الهفوف والمبرز جعل بعض المواقع المجاورة له والتي كانت غير مرغوبة بالسكني فيها لكونها بعيدة عن عوامل التنمية الآن أصبحت مطلوبة. فلا غنى لنا إذا أردنا تحقيق جذب في استثمار العقارات من اكتمال البنية التحتية والأساسية لذلك المكان المراد استثماره عقاريا فكثير من الراغبين في دخول تجارة العقار لا يستطيع الانتظار لفترات طويلة حتى يجني المردود والعائد المفيد من الاستثمار في موقع لم تخدمه عملية التنمية، مما يجعلهم يتوجهون لمدن يتوافر فيها المناخ والعوامل الملائمة لهذا الاستثمار. كما أن تمسك الكثير من أهالي الأحساء بمسألة الروابط الاجتماعية وحرصه على شراء أرض بجوار والديه وأقاربه جعل هناك عملية عدم توازن فتجد أماكن يرتفع الطلب والأسعار فيها لذلك السبب وأخرى يكون العكس.
منيف الشمري: حقيقة رغم ما تتمتع به الأحساء من كثافة سكانية، ووجود سيولة مادية جيدة إلا أنها لم تشهد طفرة عقارية، وقد يستغرب عدم توجه الكثير من التجار وذوي الدخول العالية من الاستثمار العقاري بإنشاء مجمعات أو مبان تجارية أو عمائر سكنية، ما الذي يمنعهم قد تكون عوامل التنمية عائقاً، ورغم أنه لم يمض على وجودي بالأحساء أكثر من شهرين إلا أنني اكتشفت غناها بمقومات عديدة للاستثمار العقاري ولماذا لم يبدأ تجار الأحساء قبل سنوات من تنفيذ مشاريع عقارية إذا كانت المواقع والمخططات متوافرة.وإذا كان الخوف من المغامرة في الإقدام على مثل هذه المشروعات هو السبب فإن حركة تجارة العقار نقول عنها انها بطيئة وستستمر على ذلك.
الغنام: أضيف إلي ما ذكره الأخوة سابقاً عاملاً آخر وهو اتجاه مخططات الأراضي إلي جنوب الهفوف في غير صالح النشاط العقاري ويحتاج لدراسته، ومن غير السليم اختيار تلك المواقع التي هي بعيدة جداً وليس من المعقول أن يأتي سكان المدن والقرى الشمالية والشرقية بالأحساء إلى جنوب الهفوف، وأرى أن الاتجاهين الغربي والشمالي هما الأنسب والدليل أن أسعار قطع الأراضي هناك منخفضة جداً. وأرى أن جامعة الملك فيصل بموقعها الحالي قسمت النصف الجنوبي لمدينة الهفوف إلي قسمين: شرقي وغربي.. ولو كان امتداد مدينة الهفوف باتجاه الشرق على طريق قطر لكان أفضل لأن هذه الأراضي سكنية أكثر منها زراعية بسبب زيادة نسبة الجبس بها، لذلك فالأراضي الزراعية الواقعة على طريق قطر أقل سعراً من الأراضي الزراعية الموجودة في المبرز مثلاً، لكن هذا الأمر أصبح واقعاً وأصبح تغيير مسمى الأراضي الزراعية بطريق قطر إلى أراض سكنية أمراً محالاً.
معوقات الاستثمار
المرى: المعوقات عديدة ونخص الأراضي السكنية التي نرى أن الحاجة لها أكبر من الأنواع الأخرى، فهنا نحتاج لوجود مخطط لأراض سكنية كما نحتاج لوجود مستثمر عقاري والذي من حقه البحث عن الربحية (ولا غبار على هذا الكلام). فالمستثمر العقاري يعاني مشكلة التمويل سواء لشراء أراض أو مخططات أو إقامة مشروع لوحدات سكنية فعليه تأمين كامل قيمة الأرض أو المخطط وكامل قيمة المشروع وهناك الكثير من المواطنين الذين التقيت بهم ولهم رغبة في شراء وحدات سكنية نقداً أو بنظام التقسيط. ويمكن أن أجمل تلك المعوقات في الأمور التالية:
أولاً: قلة الأراضي والمخططات السكنية الكبيرة التي تتيح للمستثمر فرصة إقامة مشاريع لوحدات سكنية بعدد كبير.
ثانياً: ضعف التمويل والتسهيلات البنكية المطلوب تقديمها للمستثمر وربما أعزو ذلك لعدم وجود نظام يسمح برهن العقار فلابد من قبول الرهن العقاري فالبنوك رغم وجود صناديق استثمارات للأسهم والشركات لا يوجد صندوق للاستثمار العقاري ولو وضع كل بنك 5% من رأس ماله في الاستثمار العقاري لحققنا الكثير من الإنجازات في مجال العقار.
ثالثاً: عدم وجود نظام التسجيل العقاري لفلل الديلوكس والشقق السكنية أوجد نوعا من الإشكاليات والمعوقات في الاستثمار العقاري..
الغنام والنينياء: نتفق مع الأخ سالم فيما ذكره وعلى البنوك مسؤولية ودور كبير في هذا الجانب، ولابد أن تتعاون البنوك وقبول الرهن العقاري وهو يعتبر ضمانا كاملا سيقدم خدمة للمجتمع وسيفتح آفاقا لتملك الفلل والوحدات السكنية لشريحة كبيرة من ذوي الدخل المحدود.
منيف الشمري: من وجهة نظري أرى أنه لو قامت كل البنوك بالمساهمة بجزء من راسمالها وتكوين صندوق عقاري موحد لأنه ليس كل بنك يستطيع الانفراد بذلك، وأعتقد أن هناك دراسة لقيام أحد البنوك بذلك وأحب أن أشير لمشكلة عدم التزام بعض الحاصلين على قروض من صندوق التنمية العقاري بالتسديد في الوقت المحدد حيث، جعل فرص الحصول على قروض خلال فترة وجيزة من التقديم صعبا جداً ويحتاج لوقت طويل، ومتى ما انتظم الجميع بالسداد فستكون الفرصة متاحة لعدد أكبر وبالتالي ينعكس ذلك على سوق العقار ولو طبق نظام تحويل الرواتب على الجهة المستحقة سابقا لكان أجدى.
التمدد الأفقي في العقارات
المرى: السبب في انتشار التمدد الأفقي في المباني العقارية خاصة السكنية وعدم التوجه لإنشاء الأبراج والعمائر السكنية لأنه لا يوجد نظام تملك الشقق، فلابد من إقرار نظام التسجيل العقاري لذلك والذي حسبما علمت أنه يدرس سيساعد في توجه المستثمرين إلى ذلك، لأنه سيحفظ حق الطرفين المستثمر والمشتري وكذلك لابد من وجود تمويل من البنوك بنظام الرهن العقاري حتى تقام مثل هذه المشاريع وتستمر.
الغنام: رأس المال جبار فمن يضمن للمستثمر الذي يقيم مشروعاً سكنيا كالأبراج أن يتم تصريفه وبيعه كوحدات أو شقق سكنية، فمجتمعنا مازالت لديه قناعة بإنشاء الفلل والمسكن المستقل والمنفصل عن المباني الأخرى مثل العمائر التي قد تشترك معه في مدخل المنزل، فمن يستطع تغيير هذا المفهوم فالأبراج والعمائر السكنية ونظام تملك الشقق فيها موجود في العديد من الدول العربية التي اعتادت على ذلك. ولابد أن يعي ويدرك جيل المستقبل أن تملك شقة سيكون في عمارة تتوافر فيها كل الخدمات أفضل من تحمل نفقات إنشاء وبناء منزل قد لا تكون بعض الخدمات قد وصلته. وهنا دور الإعلام كبير في تنوير الشباب وأخذ آرائهم والتعرف على المواصفات المطلوبة للمسكن الذي يودون السكن فيه.
النينياء: التوسع الأفقي في المباني إذا كانت له إيجابيات فإن له سلبيات ومنها ما ذكره الأخوان وأيضا التكاليف التي يتطلبها في تنفيذ مشاريع الخدمات والمرافق مثل الماء والكهرباء والهاتف ولابد من أن يأتي يوم ويدركوا فوائد السكن والتملك في المباني الرأسية، وكلنا على استعداد لتنفيذ مثل هذه المشاريع لكن من يضمن لنا تصريف هذه المشاريع.
الغنام: هذا السؤال يوجه لشركة الأحساء للتنمية، فهي تضم نخبة من كبار رجال الأعمال ويتوافر لديها رأس المال، والجميع على استعداد لأن يشاكوا في تأسيس شركة معها في الاستثمار العقاري ووجود مجموعة أفضل من الجهود الفردية والغرفة التجارية يمكنها تبنى مثل هذه الفكرة.
اللجنة العقارية والشركة المساهمة
المرى: توجد لدى اللجنة العقارية بغرفة الأحساء دراسة لتأسيس شركة عقارية مساهمة، ولن تظهر إلى الواقع حتى نتأكد من جدواها لخدمة النشاط العقاري. وأجرينا عددا من الاتصالات بالشركات العقارية المساهمة في المدن الأخرى كالرياض وجدة للإطلاع على تجربتهم، والتي قد نقتبس منها ما يفيدنا رغم الاختلاف في بيئة العقار في الأحساء والمنطقة الغربية مثلاً التي تتميز بوجود أماكن دينية، ولن نستعجل خطوة الإعلان عنها إلا إذا ضمنا لها دراسة ناجحة وزوال كافة المعوقات، ونتمنى أن ترى النور قريباً.وأشارك أخي الغنام في طرحه حول دور شركة الأحساء للتنمية في الإسهام بإقامة شركة للاستثمار العقاري وتخصيص جزء من رأسمالها في ذلك.
النينياء: نحن لا نمانع من إقامة شركة عقارية ونؤيد تأسيسها عاجلا فهي بإمكانها تنفيذ مشاريع يعجز الأفراد من تجار العقار عن تنفيذها بمفردهم لكن ذلك يتطلب مع الإدارة والعزيمة تهيئة المناخ النظامي الذي يكفل للشركة تأدية دورها مع وجود عوامل جذب لمشاريعها.
البلدية والمخططات
الغنام: نجد أن المخططات السكنية الحكومية التابعة للبلدية والتي توزع فيها أراضي المنح تتجه إلى جنوب الهفوف البعيد عن الخدمات المطلوبة وقد لا أعتب على البلدية كون معظم الأراضي في الغرب وكذلك الشمال مملوكة أما لجهات أو أفراد لكن هناك تساؤلا لماذا البلدية تعطي تراخيص بناء في تلك المخططات ولا تسمح بها في المخططات المملوكة للقطاع الخاص ونأمل أن تقوم بالأمر المنشود نحو تلك المخططات بإيصال السفلتة والتي ستكون عاملاً مؤثراً في تنمية واستثمار تلك المخططات المملوكة للأفراد وهل يلزمنا توقيع تعهد بعدم المطالبة بالخدمات كالسفلتة والإنارة وغيرهما حتى نحصل على ترخيص، ونرجوها أن تمنح التراخيص في المخططات المملوكة للمواطنين.
المرى: لا يكفي منح التراخيص في المخططات المملوكة للمستثمرين بل لابد من تنميتها فما ذنب المواطن الذي اشترى أرضاً فيها فالمستثمر باعها على المواطنين، وبقي المواطن ينتظر حصوله على ترخيص البناء فيها.
النينياء: البلدية لها دور كبير في تحريك وتنشيط سوق العقار ومرتبطة بإعطاء التراخيص في كافة المخططات للبناء مما يجعل التوسع العمراني في مناطق قريبة من الخدمات،وحتى لا يضيع وقت طويل دون استفادة ملاك تلك الأراضي بتلك المخططات،فلابد للبلدية من وضع حد لذلك.
الشمري: خذ مثلاً مدينة الورش الصناعية الواقعة غرب المبرز على بعد 15 كيلو مترا وشملتها حركة التنمية، فلماذا لا تكتمل الخدمات في كل المخططات الحديثة والقديمة والتي بحاجة لتوفير الخدمات.
المساهمات المتعثرة
المرى: لقد وصلنا العديد من الشكاوى حول المساهمات المتعثرة في الأحساء وقد نظرت اللجنة العقارية بالغرفة إلى الموضوع وتبحث في هذه المساهمات المتعثرة والتي مضى عليها أكثر من 20 سنة.وطرحت اللجنة فكرة تشكيل لجنة مصغرة لدراسة أسباب تعثر بعض المساهمات والبحث في إيجاد الحلول بالطرق الودية أن أمكن أو إحالتها إلي جهات الاختصاص للبت فيها وآمل سرعة ظهور هذه اللجنة للنور للبدء في أعمالها. وفي النهاية يقول المرى أقول أن على البلدية مهام كبيرة منها العناية بالمخططات وخاصة الموجودة شمال المبرز لأنها بحاجة إلى اهتمام البلدية لأن بناء السكن يتطلب توافر الخدمات والمرافق كالماء والكهرباء والهاتف والزفلتة فمتى يتم تجهيز تلك المخططات لتضمن مستقبل الأجيال القادمة. وأطالب البلدية كذلك بإقامة الجسور على تقاطعات سكة الحديد ولا ننسى جهود البلدية في تنفيذ الطريق الدائري الذي أنهت جزءاً كبيراً منه وساهم في تخفيف الازدحام ومرونة حركة السير.