الرهن العقاري سيخدم 25% فقط من المستفيدين

أكد أن مَن لا يملك عقارًا لن يستفيد من النظام.. إبراهيم السبيعي ل“ المدينة ":

اتّهم رجل الأعمال إبراهيم السبيعي جهات حكومية بأنها تعرقل توفير الوحدات السكنية الجاهزة للقضاء على فجوة الاسكان في المملكة بمعوقات تصاريح البناء التي يتسبب تاخير اصدارها في هروب الكثير من الاستثمارات العقارية. وتوقع السبيعي في حديث ل»المدينة» ان نظام الرهن العقاري والأنظمة المرتبطة به لن يستفيد منه سوى 20-25 في المائة فقط كونها انظمة تتطلب تملك المستفيد منها عقارا لكي يتم رهنه والاستفادة من التمويل الذي سيحصل عليه مقابل الرهن. واوضح السبيعي ان أسرته تحولت من الاستثمار في قطاع الصرافة الى العقار لكنها في الوقت نفسه حافظت على موقعها في القطاع المصرفي من خلال مشاركتها في تأسيس بنك البلاد والذي اعتبره أفضل مما كانت عليه مؤسسات الصرافة، واشار في الوقت نفسه الى ان عائلة السبيعي ما زالت تحتفظ بحصص استثمارية جيدة في المجالات الزراعية والصناعية والتنموية.
وإلى نص الحوار:
** منظومة الرهن العقاري والأنظمة ذات العلاقة التي صدرت اخيرًا في المملكة، ما تأثيراتها على السوق العقاري؟ وهل ستقضي على ارتفاع الاسعار في العقارات؟.
لاشك ان الأوضاع التي تعيشها المملكة العربية السعودية من استقرار وأمن كانت عاملًا مهمًا ورئيسيًا في ثقة المواطن والمستثمر الأمر الذي رفع الطلب على العقار بالدرجة الأولى وكثير من المستثمرين سواء من داخل المملكة او من خارجها لديهم الرغبة دائمًا بالاستثمار في هذا القطاع الذي يحقق قفزات متواصلة دائمًا، ولعل حرص الدولة على توفير الخدمات وانشاء وزارة الاسكان وتخصيص مليارات الريالات لتمويل مشروعات هذه الوزارة وكذلك تمويل صندوق التنمية العقارية فهذه جميعًا خطوات مباركة نأمل ان تساعد ولو جزء من فجوة الاسكان في المملكة ولكن الواضح ان الدولة لديها توجه واضح لحل مشكلة الاسكان وأتوقع اننا مقبلون على طفرة عقارية كبيرة في السوق السعودي وهذا يظهر من خلال المعطيات التي نراها حاليًا في السوق السعودي والأنظمة والتشريعات التي وضعتها الدولة.
** يردد العقاريون دائمًا ان هناك معوقات تواجههم، ما هذه المعوقات وما تأثيراتها على استثماراتهم؟.
هناك العديد من المعوقات التي تواجه السوق العقاري وتحد من تطور هذا القطاع ونموه وهي الاجراءات البلدية البطيئة في اعتماد المخططات واصدار تصاريح البناء وغيرها من الاجراءات التي تحد من وجود معروض اكبر من الوحدات العقارية وهذا السبب في ارتفاع الاسعار سواء بالنسبة للاراضي او الوحدات السكنية لان العرض لا يزال اقل بكثير من الطلب والسبب الاجراءات البطيئة التي تساعد على توفير الاراضي وبناء الوحدات السكنية اللازمة في هذه السوق وهذا ما يتسبب في ارتفاع الاسعار الى مستويات مرتفعة جدًا.
بالنسبة للاسعار في رأيي انها فعلًا ارتفعت في مناطق بعيدة عن الاحياء السكنية وهذا كما ذكرت بسبب قلة المعروض من الاراضي ولكن هناك مناطق في داخل النطاق العمراني لا تزال الاسعار معقولة بالنظر الى المعطيات الاستثمارية والاقتصادية في هذه المناطق، فمثلًا في جدة يمكنك ان تجد شقة تمليك بسعر يتراوح ما بين 200-300 الف ريال وايضا في الوقت نفسه يمكن ان تجد شقة بخمسة ملايين ريال وهذا السعر يعود الى المواصفات والموقع وبعض المميزات التي يمكن ان تكون مطلوبة في الوحدة السكنية، وما زلت اعتقد ان تسهيل وتسريع اجراءات تصاريح واعتماد المخططات وتصاريح البناء سيكون عاملا مهما للقضاء على فجوة الاسكان في المملكة وفي المدن الرئيسية على وجه الخصوص وتوفير العرض اللازم في السوق العقارية، فالاراضي متوفرة والافكار متوفرة والسيولة متوفرة تحتاج الى اجراءات بلدية اسرع وافضل مما هي عليه الان.
فالقضاء على فجوة الاسكان تأتي بإنشاء ضواح سكنية مجاورة للمدن الرئيسية يمكن ان تستوعب الاعداد الكبيرة من الطلبات للوحدات السكنية كما تم في سنوات سابقة مثل مشروع الامير فواز في جدة وغيرها فهناك مساحات شاسعة من الاراضي المتوفرة الملائمة لاقامة هذه الضواحي، واذكر على سبيل المثال المساحات المتوفرة في الطريق بين جدة ومكة المكرمة لو تم تطوير ضواح سكنية متفرقة فسوف تتوفر اراض بما لا يزيد على 100 الف ريال.
** ولكن البلديات دائمًا ما تشير الى ان المخططات المطلوب اعتمادها تقع خارج النطاق العمراني؟ فكيف يمكن تطويرها؟.
يجب على وزارة الشؤون البلدية والقروية اعادة النظر في المناطق التي تقع خارج النطاق العمراني وتتوسع في ذلك وتقوم بتوفير بعض الخدمات الرئيسية وكذلك تلزم المستثمرين والمطورين والذين اعتقد انهم مستعدون للاستثمار في توفير الخدمات الرئيسية وهذه من السهل حلها وتوفير الخدمات التي تساعد في توفير المساحات اللازمة لانشاء الوحدات السكنية، وهناك معوق اخر يواجهه المطورون والمستثمرون العقاريون وهو الاراضي الزراعية في المدن الرئيسية يجب ان يتم تحويلها الى اراض سكنية فهناك اراض مجاورة لمدينة جدة وبعضها يقع داخل النطاق العمراني ولكنها صكوك زراعية وبالتالي تواجه مشكلة عدم الاستفادة منها في البناء كمساكن وهذه تشكل مساحات كبيرة يجب ان يتم تحويلها الى سكنية لان مدينة مثل جدة ليست مدينة زراعية.
** ظهرت مطالبات خلال الفترة الاخيرة بضرورة وضع رسوم على الاراضي البيضاء التي تشغل حيزا كبيرا من الاحياء السكنية الداخلية، ما وجهة نظرك في مثل هذه الرسوم؟.
فعلًا تابعت كثيرا من النقاش الذي دار بخصوص فرض رسوم على هذه الاراضي، ومن وجهة نظري انه يجب ان نناقش اسباب عدم استثمار وبناء هذه الاراضي قبل ان نناقش فرض رسوم عليها لان اصحاب هذه الارضي بالتأكيد ان لديهم اسبابهم في عدم استثمارها وكما سبق وان ذكرت فإن بطء وتاخير التراخيص وتصاريح البناء اهم المعوقات التي تواجه المطورين والمستثمرين العقاريين وانا لا أؤيد فرض رسوم على الاراضي البيضاء لانه سينعكس على المواطن والمشتري الاخير حيث سيحمل صاحب الارض مبلغ الرسوم التي دفعها على قيمة الارض وبالتالي سترتفع الاسعار اكثر مما هي عليه الان.
** هناك نحو 70 في المائة من المواطنين السعوديين لا يملكون مساكن، تعتقد ان انظمة الرهن العقاري ستحل هذه الفجوة في الاسكان بالمملكة؟.
النسبة التي ذكرتها لو تمت دراستها والتدقيق فيها قد تكون مابين 40-50 في المائة لان هذه الدراسات حددت اجمالي المواطنين السعوديين ولم تنظر الى اعداد العائلات فكل فرد في العائلة يدخل ضمن نسبة ال 70 في المائة، وجزئية اخرى مهمة ان هذه النسبة ليس بالضرورة انهم لم يجدوا الوحدات السكنية الكافية ولكن الأمر يعود الى ان ايرادات ودخل هذا الشخص لا يغطي امكانية امتلاكه للسكن فالوحدات السكنية في اعتقادي انها متوفرة في السوق.
أما بالنسبة للرهن العقاري ومنظومته المتكاملة في رأيي سيكون منه خير كثير للوطن والمواطنين ولكن في اعتقادي ان هذا النظام لن يخدم سوى مابين 20-25 في المائة فقط لان هناك ضوابط واجراءات واشتراطات يجب توفرها بطالب الرهن العقاري ومن بينها يجب ان يكون مالكًا لعقار سواء ارض او بناء فالكثير من الناس ليس لديهم عقار بينما النظام وآلياته سيكون لمن لديه عقار يقوم برهنه ويحصل على مبلغ مقابل رهن هذا العقار للاستفادة منه في توسعة عقاره او بناء عقار جديد ولكن هناك نسبة كبيرة من المواطنين لا يملكون عقارات ولذلك فإن الرهن العقاري سيخدم شريحة معينة تملك عقارا وانما هو خدمة ممتازة وستساعد كثيرًا في المزيد من اعمال البناء والتشييد.
** في مثل هذا الوضع وحسب توقعاتك ان منظومة الرهن العقاري لن يستفيد منها سوى ما بين 20-25 في المائة، الا تعتقد ان التمويل تحت مظلة هذا النظام قد تتحول الى قروض استهلاكية؟.
* هذا الأمر يعود الى حاجة المواطن يجب ان يكون حريصًا على استخدام القرض الذي يحصل عليه في المكان المخصص له، وايضا اللائحة التنفيذية والاجراءات التي يجب ان تتبعها البنوك وشركات التمويل العقاري يجب ان تحرص على استخدام القرض العقاري في مكانه وان يكون لدى المقترض مصادر الدخل التي سوف يسدد منها.
** معلوم ان البنوك تمتلك ثروة كبيرة من السيولة والأموال فأين يكون دورها في تمويل المساكن لذوي الدخل المحدود؟.
البنوك تحتاج الى ضمانات لانها تحافظ على أموال وودائع جميع المواطنين ولذلك فإن هذه البنوك يجب الا تفرط في هذه الاموال إلا بعد توفر ضمانات كافية للاقراض ولذلك فإن البنوك تقدم قروضا لمن يتوفر لديه ضمانات كافية.
** انتم كشركة السبيعي، ركزتم في الآونة الاخيرة على القطاع العقاري، هل لديكم خطط لبناء ضواح سكنية او مشروعات عملاقة؟.
نحن كمجموعة نشارك في تحالفات مع شركات اخرى نقوم حاليًا بدراسات لانشاء ضواح ومشروعات استثمارية عقارية كبرى، ولدينا في الوقت الحاضر تحالف مع مستثمر خليجي لانشاء مشروع كبير على مساحة تتجاوز مليون متر مربع في جنوب جدة، وللاسف اننا نعاني في هذا المشروع من بطء استخراج التراخيص اللازمة منذ اكثر من سنتين، حتى ان المستثمر الخليجي شريكنا في هذا المشروع بدأ يشعر بالملل من هذا التأخير ويفكر في الانسحاب، خاصة ان فترة الانتظار والتأخير الذي تتسبب فيه الجهات المختصة بتراخيص البناء يعتبر تكاليف اضافية على تكلفة المشروع.
** تعطيل وتأخير هذه الاستثمارات، ما الخلل في اعتقادك؟.
بالفعل هناك تأخير وتعطيل لكثير من الاستثمارات بالاخص العقارية، نعلم ان هناك انظمة وقوانين واجراءات من السهل ان يتفهمها القطاع الخاص ويعمل وفق هذه الانظمة واعتقد اننا بحاجة الى ورش عمل بين القطاع الحكومي واصحاب العلاقة من القطاع الخاص والمستثمرين للتعريف بالتشريعات والاجراءات التي تعمل وفقها الجهات الحكومية, ولكن في الواقع نحن نعاني من ان هناك صغار الموظفين هم من يتسببون في تعطيل وعرقلة كثير من الاجراءات على الرغم من التوجيهات والرغبة الاكيدة لدى كبار المسؤولين في تسهيل وتسريع الاجراءات الخاصة بالاستثمار، واعتقد حل هذه المعضلة التي تواجه الاستثمار والتنمية عموما في المملكة في ان تكون هناك رقابة واضحة ووضع قياس لاداء الموظفين وتشجيعهم على انهاء المعاملات واجراءات المستثمرين.
** أسرة السبيعي، انتم تعملون في مجال الصرافة منذ عشرات السنين، ولكن بعد اندماج عمليات شركة السبيعي للصرافة في بنك البلاد، تحولتم الى النشاط العقاري بشكل أساسي؟.
بالفعل اندماج مؤسسات وشركات الصرافة في المملكة لتكوين بنك البلاد دفعنا الى الاتجاه الى القطاع العقاري لتطوير هذا القطاع لان الصرافة ركزنا على ان هذا النشاط يكون من اختصاص بنك البلاد وهذا التحول كان رغبة من مؤسسة النقد العربي السعودي والمؤسسات والشركات العاملة في قطاع الصرافة، وبالفعل تكون واحدًا من المصارف الاسلامية، وبالفعل ركزنا في استثماراتنا العائلة الى النشاط العقاري بفعل المقومات الاقتصادية والاستثمارية والبيئة الجيدة لهذا القطاع ولكن في الوقت نفسه لدينا استثمارات اخرى في المجالات الزراعية والصناعية والمصرفية.
** بنك البلاد بعد مرور نحو 8 سنوات من تأسيسه وبصفتها احد مؤسسيه هل حقق طموحات المساهمين فيه حتى الان؟.
لاشك ان بنك البلاد بدأ من الصفر واعتمد على خبرات مؤسسات الصرافة السابقة التي اندمجت في تكوينه، وفي اعتقادي انه يساهم مساهمة فعالة في تكوين قاعدة متينه للمصرفية الاسلامية، واعتقد ان المساهمين الذين استثمروا في هذا البنك حققوا حتى الان أرباحا جيدة حيث تطورت قيمة السهم من 10 ريالات عند التأسيس الى ان وصلت الى 25 ريالا حاليًا، اذا كنت تقصد نحن كمؤسسين من خلال شركات الصرافة التي اندمجت لتكوين البنك في اعتقادي ان الوضع الحالي أفضل من حيث العمل المؤسسي والتنظيم الجيد للعمل وكذلك ارتفاع النشاط المصرفي وتطويره بدلًا من النشاط الفردي الذي كان في السابق من قبل الشركات ومؤسسات الصرافة.
** كان لك تجربة في عضوية مجلس ادارة غرفة جدة لم تستمر اكثر من اربع سنوات، لماذا لم تكررها؟.
بعد انتهاء الدورة السابقة لمجلس الادارة قد تكون انشغالاتي هي السبب في عدم تكرار التجربة، وللعلم انني من خارج الغرفة ما زالت لنا مساهمات ومشاركات عديدة في الانشطة والبرامج التي تصب في مصلحة قطاع الاعمال، وفي وجهة نظري ان هناك مسؤولية كبرى على الاعضاء في مجلس ادارة الغرفة في ان يحققوا طموحات قطاع الاعمال، خاصة ان دور الغرفة في رأيي اهم من بعض الوزارات ويجب ان تقوم بدورها على أكمل وجه.
** هل واجهتم معوقات وصعوبات في تحقيق هذه الطموحات خلال عضويتكم في مجلس ادارة الغرفة؟.
لاشك ان هناك الكثير من المعوقات والصعوبات التي تواجه أي مجلس ادارة في الغرفة وايضا الاختلافات التي تنتشر عادة في مجالس ادارات الغرف.
** تملكون حصة رئيسية في مشروع حيوي وعملاق في المملكة وهو مشروع الشركة الوطنية للروبيان، ما خططكم المستقبلية في هذا المشروع؟.
المشروع يؤدي دورا وطنيا ورياديا في المجال الغذائي والاجتماعي ويؤدي دورا مميزا للمنطقة التي يقع فيها بالقرب من الليث، وقد بدأنا في تنفيذ توسعة المرحلة الثانية والتي ستساهم بشكل كبير في الامن الغذائي في المملكة وستشمل هذه المرحلة استزراع الاسماك وزيادة الاحواض وستصل استثمارات هذه المرحلة الى قرابة مليار ريال.