توقعات بارتفاع حصة التمويل العقاري من البنوك إلى 50 بالمائة

توقع عدد من الخبراء العقاريين أن ترتفع حصة التمويل العقاري من البنوك إلى 50 بالمائة عقب صدور اللائحة التنفيذية لنظام الرهن العقاري في الفترة القادمة، بعد ان أن بينت آخر احصائية أن الحصة التمويلية بلغت 12 بالمائة ما يعادل 27 مليارا و 800 مليون ريال .
وأشاروا إلى أن البنوك ستعمد أولا إلى تمويل الأفراد حتى تكون هناك مشاريع عقارية ضخمة تستطيع البنوك تمويلها، مؤكدين على ضرورة وجود تسهيلات من قبل الدولة في الأنظمة ومعالجة الإجراءات المتبعة حاليا والتي يغلب عليها البيروقراطية ليكون لدى المستثمر حوافز لإنجاز مثل هذه المشاريع الضخمة والتي يحتاجها السوق والدولة .
من المتوقع مع التشريعات المنظمة الجديدة التي ستدخل للسوق والتي لها علاقة وثيقة بالتمويل أن ترتفع نسب التمويل العقاري مقارنة بالمنتجات التمويلية الأخرى فارتفاع الطلب على تملك العقارات بنظام الرهن العقاري سوف يؤدي إلى ارتفاع حجم القروض العقارية التي سيمنحها النظام المصرفي ومؤسسات الإقراض الأخرى.
فقال المطور العقاري ردن صعفق الدويش: «العقار والتمويل وجهان لعملة واحدة فلا يمكن أن يذكر العقار إلا بذكر التمويل والعكس صحيح، فهناك ارتباط واضح لكل مطلع وعارف بتفاصيل القطاع العقاري، لذلك لا تجد منشأة عقارية ناجحة إلا ولها ذراع تمويلي أو بأقل الأحوال شراكة إستراتيجية مع جهة تمويلية، ولا حظنا أهمية هذه العلاقة التي ظهرت جلية خلال أزمة الرهون العقارية في أمريكا فحينما ارتبك التمويل العقاري انهار النظام المالي بأكمله وهذا يظهر مدى أهمية الموضوع».
وتابع الدويش: «بعد إقرار الأنظمة الجديدة للتمويل والرهن العقاري ومع قرب إعلان اللائحة التنفيذية من المتوقع ان تنخفض مخاطر التمويل وستثبت الفائدة بين الجهات التمويلية والتنافس سيكون محصورا في المصاريف الإدارية وفي ظل الطلب المرتفع على العقار بمختلف أنواعه».
وأضاف: «من المتوقع مع التشريعات المنظمة الجديدة التي ستدخل للسوق والتي لها علاقة وثيقة بالتمويل أن ترتفع نسب التمويل العقاري مقارنة بالمنتجات التمويلية الأخرى فارتفاع الطلب على تملك العقارات بنظام الرهن العقاري سوف يؤدي إلى ارتفاع حجم القروض العقارية التي سيمنحها النظام المصرفي ومؤسسات الإقراض الأخرى، مما سينتج عنه زيادة عروض البنوك والمؤسسات المالية المرتبطة بالقطاع العقاري «.
وأضاف الخبير والمطور العقاري الدكتور بسام بودي: «الملاحظ أنه بعد إحجام البنوك عن تقديم التمويل للقطاع العقاري وخصوصا في أعوام 2007 و2008 مما دعا غالبية البنوك إلى التحفظ في عمليات الإقراض في هذا المجال، ولكن يبدو أن البنوك حاليا بدأت في مراجعة سياستها في سبيل الانفتاح على القطاع العقاري وتمويل المشاريع العقارية بخطوات حذره».
وأضاف: «وساعد كثيرا الاتجاه العام للدولة لتشجيع القطاع وهو أحد الأدوات المهمة لتشجيع قطاع الإسكان وتمويل البناء في المملكة، ولكن من المهم التأكيد على أن التمويل مع أهميته إلا انه يظل أحد العناصر المهمة وليس الرئيسي , فحتى لو حاولت البنوك الاتجاه للتمويل فلا بد ان يكون هناك مشاريع وهذا يحتاج تسهيلات من قبل الدولة في الأنظمة ومعالجة الإجراءات المتبعة حاليا والتي يغلب عليها البيروقراطية ليكون لدى المستثمر حوافز لإنجاز مثل هذه المشاريع الضخمة والتي يحتاجها السوق والدولة لحل مشكلة الإسكان عموما».
وتابع: «وإذا ما عولجت بعض الأنظمة الحالية فسيكون هناك حافز كبير لخلق مشاريع عقارية كبرى وهي التي ستحدث النقلة النوعية والتي تطمح لها الدولة والمستمرون لتكون المصالح متبادلة».
وأشار بودي: «إلى أن تمويل البنوك سيتجه في البداية للمواطنين لبناء المساكن وهذا القطاع يحتاج إلى بعض الوقت لكي ينمو فإقرار الرهن العقاري بلائحته التنفيذية خطوة إيجابية في الاتجاه الصحيح وسيساعد على استقطاب استثمارات في هذا المجال».
وأكد على أن المنتج العقاري منتج طويل المدى فقال: «حتى ينتهي المشروع العقاري يحتاج إلى وقت لتسليمه فهو يحتاج إلى وقت لإنجاز إجراءاته بمراحل اتخاذ القرار والتصميم والتنفيذ حتى يصل للمستهلك النهائي يحتاج إلى أربع سنوات تقريبا وهذا وقت ليس بالقليل، وبالتالي إذا بدأت الناس تتجه للبناء فهي تحتاج إلى سنتين أو ثلاث سنوات حتى تستوعب مثل هذه التمويلات لن تكون النتيجة سريعة».
وطالب بودي بضرورة أن تستمر أدوات التحفيز لقطاع الإسكان فقال :»خطوة إيجابية من البنوك ان تعود إلى تمويل المشاريع السكنية والمشاريع العقارية بشكل عام لأنها تعد من أهم القطاعات التي تعتبر من السلع المعمرة التي تصل إلى 60 سنة تقريبا، وهذا يؤكد أن العائد من مثل هذه المشاريع على الاقتصاد الوطني لكونها استثمارات طويلة المدى سيستفيد منها أجيال قادمة وليس جيلا واحدا».
وأكد نائب رئيس اللجنة العقارية ولجنة التطوير العمراني بالغرفة التجارية الصناعية بجدة المهندس خالد باشويعر: «أن السيولة اثر صدور نظام الرهن العقاري ستتجه للمشاريع العقارية والإسكان نظرا لما يشهده هذا القطاع من نقص في توفير السيولة خاصته، خاصة وان الربح الأفضل سيكون متوفرا من خلاله، بعدما وفره نظام الرهن العقاري من اطمئنان كبير للبنوك ومختلف الجهات التمويلية وما يمثله لها من ضمان لحقها ما سيجعلها أكثر استعدادا لزيادة استثماراتها في المشاريع العقارية والإسكانية تحديدا».
وتابع: «سيخلق نظام الرهن العقاري سيولة متوازنة في سوق العقار وأنظمة التمويل العقاري تقوم أساسا على الضمانات والقدرة على السداد ما يحد من تضخم السيولة في السوق، فقد كان السبب الوحيد الذي يعيق عملية ضخ السيولة عدم جود ضمانات للبنوك لحفظ حقوقها بالشكل الكافي».
في ذات السياق بين المهندس محمد بابحر المتخصص في التثمين العقاري: «أن نظام الرهن العقاري سيساعد على توفير المزيد من الوحدات السكنية، حيث إن نظام الرهن من المفترض أنه فضلا عن توفير السيولة للمقترضين للحصول على الوحدات السكنية سيوفر السيولة للمطورين لتطوير المزيد من الوحدات السكنية، وبالتالي سيؤثر ذلك إيجابا على أداء المطورين الحاليين فضلا عن دخول مطورين جدد للاستفادة من ما يمكن أن يوفره نظام الرهن العقاري لهم من سيولة».
وأضاف: «إن قدرة نظام الرهن العقاري في تلبية حاجة السوق من وحدات عقارية تتمثل في مساعدته في توفير هذه الوحدات السكنية المطلوبة، أما مسألة تلبية حاجة السوق السعودي من وحدات سكنية والمقدرة بمليون وحدة سكنية تقريبا فهي ليست مسؤولية نظام الرهن العقاري وحده، فهناك عوامل كثيرة تشترك في ذلك من اهمها الأنظمة والقطاعات الحكومية المختصة الأخرى سواء كانت خدمية أو اقتصادية أو اجتماعية، فجميعها يقع على عاتقها مسؤولية توفير هذا العدد الكبير من الوحدات السكنية».
وتابع :»فالبنوك في العادة تضع مخصصات مدروسة لكل قناة من قنوات الاستثمار، سواء كانت أسهم أو عقار، ناهيك عن أن هناك سيولة عالية لدى البنوك غير مستثمرة لعدم وجود نظام الرهن العقاري، وعليه قد تتأثر سوق الأسهم ليس من البنوك ولكن من قبل المستثمرين، حيث سيتوجه الكثير من المستثمرين لسوق العقار لما سيولده نظام الرهن العقاري من حركة في السوق العقاري، وبالتالي سيكون هذا النظام من عناصر الجذب للمستثمرين للدخول في السوق العقارية، أنظمة التمويل العقاري هي التي تحد من توفير السيولة في السوق العقارية، بينما أن أنظمة الرهن العقاري ستزيد من السيولة في السوق العقاري، حيث إن نظام الرهن العقاري سيحمي ويضمن حقوق المقرضين بشكل أكبر عما هو موجود في أنظمة التمويل العقاري السابقة».
والمهندس بابحر توقع أن يقوم نظام الرهن العقاري بكسر الكثير من مخاوف البنوك في إعطاء القروض للمستفيدين، وبالتالي من المتوقع أن تستفيد هذه البنوك من هذه السيولة المتوفرة لديها وبالتالي ستزيد من حصصها في الإقراض، وبالتالي نتوقع أن تزيد هذه النسبة إلى أضعاف متعددة قد تصل إلى 50 بالمائة فأكثر خلال السنوات القادمة.
من جهته بين ياسر أبو عتيق المتخصصة في حلول التمويل حول ما هو منتظر من قطاع التمويل العقاري الإسلامي في هذا الخصوص بين أن إقرار مثل هذا النوع من الأنظمة لا يمثل سوى خطوة أولى للاعلان عن صناعة التمويل العقاري خاصة وأن نتائج التمويل العقاري سوف تكون ملحوظة بشكل تدريجي ولن تكون فورية وان النتائج الملموسة والتأثير سيكون واضحا خلال فترة زمنية لا تقل عن 5 الى 10 سنوات على حد قوله.
وعن النتائج التي ستكون جلية بعد مضي هذه الفترة قال أبو عتيق أنها ستتمثل في توفر وحدات سكنية ذات الحجم الكبير خاصة أن المملكة ينقصها مبادرات خاصة ببناء وحدات سكنية ذات الحجم الكبير أي ما بين 5000 الى 10000 وحدة سكنية، نافيا أي تأخير في صدور واقرار نظام الرهن العقاري ومبينا أنه جاء بالوقت المناسب، خاصة وانه قام بدراسة أسباب الازمة المالية العالمية وعمل على تفاديها فيما استفاد أيضا من اكتمال الانظمة الاخرى المتعلقة بالرهن العقاري .
أما فيما يخص شركات التمويل الاسلامية تحديدا وعن ما اذا ستكون صاحبة حظوة اكبر في ظل هذه الأنظمة بين ياسر ابو عتيق ان الحصص والفرص ستكون متساوية خاصة وان البنوك كانت لديها حظوة اكبر في الفترة الماضية بسبب افتقار شركات التمويل العقاري الى التنظيم وغياب جهة محددة تكون مسؤولة عنها، مؤكدا أن الفترة القادمة سوف تشهد فتحا لمصادر التمويل طويلة الاجل لمختلف القطاعات موضحا بدوره أن نصيب الأسد سيحظى به الأفضل في ظل وجود المنافسة والتي تعتبر مهمة جدا لاخراج منتجات تتناسب مع احتياجات المواطنين.