مع قرب اكتمال صياغة اللائحة التنفيذية.. توقع تطبيق أنظمة الرهن العقاري قبل نهاية العام

رفع القدرة الشرائية وضخ مزيد من منتجات التمويل الإسكاني والمساكن أبرز فوائد المنظومة الجديدة

الرياض - خالد الربيش
نتحدث كثيرا عن نظام الرهن العقاري كاسم فقط، رغم ان الاكثرية لا يعرفون ما هو نظام الرهن وما هي علاقته التصحيحية وسوق العقارات، ويعول الكثير منا عليه في انه سيقوم بدور الساحر في حل أو على الأقل تبسيط وتسهيل مشكلة الاسكان في المملكة.
فالرهن العقاري هو إحدى أدوات التمويل التي ترتبط بالعقار، خصوصا المساكن، وقد تمت تسمية نظام التمويل هذا بالرهن العقاري لتميزه عن صور التمويل الأخرى، والرهن العقاري إحدى الأدوات المطبقة بشكل واسع حول العالم بغرض توفير فرص أكبر لتملك المساكن من خلال إشراك القطاع الخاص سواء في التطوير أو التمويل، وذلك لتوفير فرص أكبر للمواطن للحصول على مسكن بدلا من الاعتماد فقط على الدعم الحكومي الذي أصبح حاليا يأخذ فترة طويلة قد لا يتمكن المواطن من تملك المسكن في بداية حياته الاسرية.
أسعار الأصول العقارية الحالية أكبر مشكلات التمويل الإسكاني المستقبلية
كما انه يوضح العلاقة بين الممول والمستفيد ويحدد دور جميع الجهات المشاركة في التمويل والرهن، وتعتبر شركات التطوير العقاري هي البائع في العملية (ولكن السؤال هنا: هل شركات التمويل ترضى بالتمويل مقابل الرهن بالأسعار الحالية)، هذا بالإضافة الى ان ممارسة شركات التمويل العقاري ستكون تماما نفس ممارسات تمويل البنوك الحالي للعقارات.. والنظام الحالي يتيح وجود مؤسسات اخرى للتمويل بضوابط محدده، وتكون شركة التمويل شركة صكوك او سندات ذات فائدة وتستخدم ريع هذه السندات للإقراض العقاري.
وارتفاع الطلب على تملك العقارات بنظام الرهن العقاري سوف يؤدي إلى ارتفاع حجم القروض العقارية التي سيمنحها النظام المصرفي ومؤسسات الإقراض الأخرى، وهو ما سينتج عنه زيادة تعرض البنوك والمؤسسات المالية المرتبطة بالقطاع العقاري.
وتباينت آراء الخبراء حول انعكاسات تطبيق نظام الرهن العقاري في السعودية، حيث يرى أن النظام جاء في وقت يشهد تذبذبات عقارية بصورة كبيرة، مشيرين إلى أن صدور الرهن العقاري سينعكس إيجابا على تملك العقار بوقت قياسي، وسيكون حافظا لحقوق الجميع، ولكن لا بد أن يكون ضمن ضوابط رسمية ونظام معروف من أجل أن لا يتم التلاعب فيه.
وكان القرار أمهل الجهات المختصة مهلة 90 يوما لمراجعة 46 مادة تختص بمشروع نظام "الرهن العقاري"، الذي أقره مجلس الوزراء قبل أسابيع من الآن، حيث تعمل مؤسسة النقد حالياً على لوائحه التنفيذية، لتطبيقه قريباً وقبل نهاية العام،
وبحسب مسودة مشروع "نظام الرهن العقاري"، فإنه ينص في أول مواده على أن يكون الرهن العقاري المسجل عقدا يسجل فيه وفق أحكام هذا النظام، يكسب به المرتهن "الدائن" حقا عيناً على عقار معين له سجل، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون، وإذا كان العقار مسجلا وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فيكون تسجيل الرهن بحسب أحكام ذلك النظام.
ويكون تسجيل الرهن على العقار الذي لم يطبق عليه نظام التسجيل العيني للعقار بالتأشير على سجله لدى المحكمة أو كتاب العدل المختصين. ولا يسري أثر الرهن على الغير إلا بتسجيله، ويلتزم الرهن بنفقات عقد الرهن والتسجيل، وتدخل النفقات إن دفعها غير الراهن في دين الرهن ومرتبته ما لم يتفق على غير ذلك. ويجب أن يكون الراهن مالكا للعقار المرهون، وأهلا للتصرف فيه، ويجوز أن يكون الراهن المدين نفسه، أو كفيلا عينيا يقدم عقارا لمصلحة المدين ولو بغير إذنه.
ويعتبر القطاع العقاري السعودي من أكبر القطاعات الاقتصادية على مستوى الدول الخليجية، حيث تتجاوز قيمته السوقية الفعلية سنويا 900 مليار ريال نحو240 مليار دولار. فيما قدر حجم القطاع العقاري في المملكة - حسب مجلس الغرف السعودية - بأنه أكثر من تريليوني ريال، وأن المشكلة ليست في حجم الأصول العقارية ولكنها تكمن في قنوات التمويل العقاري التي تعد متدنية مقارنة بغيرها من الدول.
ويحدد نظام الرهن العقاري التزامات وحقوق الأطراف الدائنة والمدينة بطريقة نظامية وواضحة، وهو إصلاح قانوني بالدرجة الأولى ويخدم طرفي الإقراض، ما سيسهم في خفض مخاطر الإقراض العقاري والإقراض بوجه عام، خصوصاً بالنسبة للمقرضين وخفض مخاطر الإقراض سيقود إلى تشجيع منح الائتمان وتدفق الموارد نحو استخدام الرهن العقاري كضمان للقروض الممنوحة لتملك العقار أو أية أسباب أخرى.
ومن المتوقع أن يقود التطبيق السليم للرهن العقاري إلى خفض مخاطر الإقراض العقاري الذي سييسر من منح الائتمان للقطاع العقاري، كما سيسهم بدوره في الحد من تكاليف منحه ولو بنسب ضئيلة، وهذا قد يخفض في حالة وجود منافسة جيدة في الأسواق المالية من تكاليف الإقراض العقاري الفرق بين الرهن العقاري والتمويل العقاري الرهن العقاري: كما ذكر سابقا أنه نظام يقوم على مبدأ رهن ما يمتلكه المستهلك للحصول على خيارات متعلقة بالتمويل كالقروض الاستهلاكية أو قروض توسع النشاط التجاري حيث يجب تحديد العقار الذي يملكه طالب الرهن قبل البدء في أي إجراء أو خطوات فإذا كان المستهلك مالكا لعقار وأراد الحصول على تمويل مالي سيولة نقدية فإن العقار الذي يملكه يقوم مقام الضامن وليس الراتب عن طريق رهنه حسب نظام الرهن العقاري وبعد ذلك يحصل على السيولة النقدية وتكون السيولة بمقدار قيمة العقار أو أقل.
أما التمويل العقاري فهو نظام يتعلق بمسألة سد حاجة المستهلك لتملك العقار فقط عن طريق بقاء ملكية العقار للممول إلى حين سداد مستحقات التمويل حسب العقد المبروم.
وأوضح تقرير اقتصادي متخصص إن إقرار قانون الرهن العقاري في المملكة هو خطوة أخرى في الطريق الصحيح نحو وضع منظومة تشريعية وتنفيذية من القوانين والأنظمة واللوائح الكفيلة في تنظيم وتنشيط وضبط السوق العقاري في السعودية التي تعد من أكبر الأسواق العقارية في المنطقة، معتبرا أن الأثر المباشر لهذا النظام الجديد هو تخفيض كلفة الاقراض وفتح باب التمويل لشرائح جديدة من السعوديين، وكذلك تخفيف تزمت البنوك ومؤسسات الاقراض في منح الائتمان من خلال توفير آلية لإدارة مخاطر البنوك من تعثر المقترضين من السداد وذلك عبر رهن العقارات.
ورصد التقرير ترحيبا كبيرا من جانب خبراء وعاملين في القطاع العقاري بإقرار نظام الرهن العقاري، معتبرين انه قد يكون الخيار الانسب لحل مشكلة الاسكان وتوفير الآليات الأمثل لتملك السعوديين لمنازلهم، معتبرين ان نظام الرهن العقاري في أي بلد في العالم يعد المحرك الأساسي للتمويل العقاري. وأن القطاع العقاري في المملكة كان يفتقر الى نظام قوي ومشجع على التمويل العقاري في الفترة الماضية أدى إلى إحجام المستثمرين عن الدخول أو التوسع فيه، ومع صدوره وإقرار آلياته في الفترة المقبلة سيكون عاملاً محفزاً لضخ المزيد من الاستثمارات فيه.
ويتيح النظام الجديد للمواطنين السعوديين الحصول على تمويل عقاري يمتد لأكثر من 20 عاماً، بمعدلات ربح تقل عن القروض الاستهلاكية والعقارية السائدة حاليا نتيجة رهن العقار للجهة الممولة، وبالتالي تقليل مخاطر التمويل حيث يحق لجهة التمويل أن تستحوذ على العقار المرهون في حال تعثر المقترض عن السداد.
كما ان السوق العقاري السعودي هو الأكبر في المنطقة ومن المرشح ان ينمو بمعدلات متسارعة نتيجة الانفاق الحكومي الكبير على البنية التحتية ومشاريع الاسكان وذلك لسد النقص في العقارات، حيث تقل نسبة السعوديين الذين يملكون منازلهم عن النصف، وهذا له انعكاسات ايجابية خاصة ان المجتمع السعودي يتميز بسيطرة فئة الشباب الذين سينتقلون للعمل وتأسيس اسر قريبا، وسيكون لهم طلب نشط على العقارات والمساكن.
وقدرت تقارير حديثة ان عدد المواطنين الذين سيتملكون المساكن بأنه يتراوح بين مليونين و300 ألف إلى ثلاثة ملايين مواطن وهو عدد المسجلين في قوائم الانتظار لدى صندوق التنمية العقارية، وأن تكلفة بناء وحدات لهذا العدد تتراوح بين 1150مليارا و1500مليار ريال.
واعتبرت التقارير ان نظام الرهن العقاري سيتيح توفير مليارات الريالات من السيولة التي ستضخ في تمويل مشاريع مختلفة ومنها مشاريع عقارية ايضا، لكنها حضت في الوقت ذاته من التنبه إلى الملاءة المالية والجدارة الائتمانية للمقترضين لضمان عدم حدوث قضايا تعثر ائتماني تعيد إلى الأذهان مشكلة الرهن العقاري في الولايات المتحدة في 2007 والتي سبقت الأزمة المالية العالمية، وكانت سببا رئيسيا فيها نتيجة تعثر الأصول العقارية والمنتجات المالية التي قامت على هذه الأصول خلال السنوات التي سبقت اندلاع الأزمة.
وفي جانب آخر، توقعت تقارير متخصصة ان يساهم تطبيق الأنظمة العقارية الجديدة في انخفاض معدل الإقبال على التأجير السنوي للشقق، وانخفاض أسعار الوحدات السكنية، حيث ان نظام الرهن العقاري سيؤدي إلى انتعاش السوق وارتفاع القوة الشرائية. ويحتاج السوق السعودي إلى نحو 200 ألف وحدة سكنية سنويا وهناك عجز تراكمي لأكثر من 2.3 مليون وحدة سكنية، وتؤكد عديد من الدراسات أن 62 % من السعوديين يسكنون مساكن إيجار.