تطبيق الرهن العقاري يخفض كلفة الإقراض ويفتح شرائح جديدة للتمويل

يخفف من تزمت جهات التمويل بمنح الائتمان

قال تقرير اقتصادي متخصص إن إقرار قانون الرهن العقاري في المملكة هو خطوة أخرى في الطريق الصحيح نحو وضع منظومة تشريعية وتنفيذية من القوانين والأنظمة واللوائح الكفيلة في تنظيم وتنشيط وضبط السوق العقاري في السعودية التي تعد من أكبر الأسواق العقارية في المنطقة.
واعتبر أن الأثر المباشر لهذا النظام الجديد هو تخفيض كلفة الاقراض وفتح باب التمويل لشرائح جديدة من السعوديين، وكذلك تخفيف تزمت البنوك ومؤسسات الاقراض في منح الائتمان من خلال توفير آلية لإدارة مخاطر البنوك من تعثر المقترضين من السداد وذلك عبر رهن العقارات.
62% من السعوديين يسكنون بالإيجار... والعجز التراكمي يتجاوز2.3 مليون وحدة سكنية
ولاحظ تقرير المزايا القابضة ان على شركة سمة الائتمانية دور محوري في هذا المجال حيث ستبين بيانات الشركة الجدارة الائتمانية للمقترضين وستستعد البنوك والمؤسسات التمويلية في تحديد مخاطرها وتقليلها بالشكل المتعارف عليه في الصناعة المصرفية.
ورصد التقرير ترحيبا كبيرا من جانب خبراء وعاملين في القطاع العقاري بإقرار نظام الرهن العقاري معتبرين انه قد يكون الخيار الانسب لحل مشكلة الاسكان وتوفير الاليات الأمثل لتملك السعوديين لمنازلهم، معتبرين ان نظام الرهن العقاري في أي بلد في العالم يعد المحرك الأساسي للتمويل العقاري.
وأن القطاع العقاري في المملكة كان يفتقر الى نظام قوي ومشجع على التمويل العقاري في الفترة الماضية أدى إلى إحجام المستثمرين عن الدخول أو التوسع فيه، ومع صدوره وإقرار آلياته في الفترة المقبلة سيكون عاملاً محفزاً لضخ المزيد من الاستثمارات فيه.
تحذيرات من تحول القروض من الرهن العقاري إلى الإنفاق الاستهلاكي
حجم القطاع العقاري
وذكر التقرير أن مجلس الغرف السعودية يقدر حجم القطاع العقاري في المملكة بأنه أكثر من تريليوني ريال، وأن المشكلة ليست في حجم الأصول العقارية ولكنها تكمن في قنوات التمويل العقاري التي تعد متدنية مقارنة بغيرها من الدول.
حجم القطاع العقاري السعودي يتجاوز التريليوني ريال.. ومخاوف من ارتفاع التضخم
حيث سيتيح النظام للمواطنين السعوديين الحصول على تمويل عقاري يمتد لأكثر من 20 عاماً، بمعدلات ربح تقل عن القروض الاستهلاكية والعقارية السائدة حاليا نتيجة رهن العقار للجهة الممولة، وبالتالي تقليل مخاطر التمويل حيث يحق لجهة التمويل أن تستحوذ على العقار المرهون في حال تعثر المقترض عن السداد.
وبين ان السوق العقاري السعودي هو الأكبر في المنطقة ومن المرشح ان ينمو بمعدلات متسارعة نتيجة الانفاق الحكومي الكبير على البنية التحتية ومشاريع الاسكان وذلك لسد النقص في العقارات، حيث تقل نسبة السعوديين الذين يملكون منازلهم عن النصف، وهذا له انعكاسات ايجابية خاصة ان المجتمع السعودي يتميز بسيطرة فئة الشباب الذين سينتقلون للعمل وتأسيس اسر قريبا، وسيكون لهم طلب نشط على العقارات والمساكن.
هذا في وقت قدرت تقارير ان عدد المواطنين الذين سيتملكون المساكن بأنه يتراوح بين مليونين و300 ألف إلى ثلاثة ملايين مواطن وهو عدد المسجلين في قوائم الانتظار لدى صندوق التنمية العقارية، مفيدا أن تكلفة بناء وحدات لهذا العدد تتراوح بين 1150مليارا و1500مليار ريال.
وعلى الرغم من التأثيرات الايجابية للنظام على القطاع العقاري فان تقرير المزايا رصد تحذيرات من التضخم الذي سيتأثر بحركات السوق العقارية خلال السنوات المقبلة، خصوصا مع توافر السيولة لدى المواطنين لشراء منازلهم او تمويل مشاريع انتاجية عدا عن مخاوف من تحولها إلى قروض استهلاكية لا تفيد الاقتصاد بالشكل الأمثل, خصوصا ان تم صرفها في الكماليات والسفر والسياحة.
كما حذر التقرير من تحول القروض من الرهن العقاري إلى الانفاق الاستهلاكي. وكان وزير المالية السعودي قد وجه تحذيرا من ان تتحول الرهون العقارية إلى قروض استهلاكية.
مشددا على أهمية توجيه رهوناتهم إلى مشاريع إنتاجية وليست استهلاكية، مشيراً إلى أن بداية تطبيق أنظمة التمويل والرهن العقاري تحتاج إلى الكثير من الوقت للتعلم والتعرف إلى اللوائح ومميزات الأنظمة الجديدة، حيث ان النظام الجديد للرهن العقاري يتيح رهن عقار في سبيل الحصول على تمويل مصرفي.
الملاءة المالية
واعتبر تقرير المزايا القابضة ان نظام الرهن العقاري سيتيح توفير مليارات الريالات من السيولة التي ستضخ في تمويل مشاريع مختلفة ومنها مشاريع عقارية ايضا، لكن التقرير حض في الوقت ذاته من التنبه إلى الملاءة المالية والجدارة الائتمانية للمقترضين لضمان عدم حدوث قضايا تعثر ائتماني تعيد إلى الأذهان مشكلة الرهن العقاري في الولايات المتحدة في 2007 والتي سبقت الأزمة المالية العالمية، وكانت سببا رئيسيا فيها نتيجة تعثر الأصول العقارية والمنتجات المالية التي قامت على هذه الأصول خلال السنوات التي سبقت اندلاع الأزمة.
وفي سياق متصل، اعتبر التقرير ان نظام الرهن العقاري سيعطي البنوك والمؤسسات المصرفية والتمويلية في المملكة العربية السعودية القدرة على تحرير تشددها في الائتمان الذي ظل مسيطرا عليها خلال السنوات الماضية، وبالتالي ضخ الأموال والسيولة المجمدة في الاقتصاد وبالتالي تعزيز فرص النمو الحقيقي. ولاحظ التقرير انه من التوقعات الملائمة في هذا الوضع هو انخفاض تكلفة الاقراض من اجل العقارات والسكن نتيجة تعامل النظام الجديد على مخاطر البنوك وتوفير الية لضمان حقوق المقرض في حال تعثر المقترض.
وبين التقرير ايضا ان هذا سيساعد في تسريع عجلة البناء والتشييد، وبالتالي سيساهم في حل أزمة الاسكان بأسلوب يحفظ حقوق جميع الأطراف ويخفض تكلفة التمويل العقاري. وحاليا تقدم مؤسسات التمويل القروض العقارية، ولكنها تعد قروضا شخصية تعتمد على ضمان هو تحويل الراتب، ولكن مع وجود الرهن العقاري سيتمكن كل من له دخل من النفاذ إلى سوق التمويل ويحصل على التمويل من خلال رهن منزله الشخصي.
تطبيق الأنظمة
وفي جانب آخر، توقعت تقارير متخصصة ان يساهم تطبيق الأنظمة العقارية الجديدة في انخفاض معدل الإقبال على التأجير السنوي للشقق بنسبة %60، وانخفاض أسعار الوحدات السكنية بنسبة %40، حيث ان نظام الرهن العقاري سيؤدي إلى انتعاش السوق وارتفاع القوة الشرائية .
حيث ستشهد السوق العقارية دخول شركات للتمويل والاستثمار والتطوير العقاري مع وزارة الإسكان وصندوق التنمية العقارية ومؤسسة النقد للتطبيق والإشراف على الإيجار المنتهي بالتمليك وهو نظام معمول به في دول العالم، وبالتالي سيعمل المواطن جهده لتسديد ما عليه من التزامات، لأنه يعرف أنه سيتملك المسكن ويرتاح من عبء دفع الإيجارات.
ويحتاج السوق السعودي إلى نحو 200 الف وحدة عقارية سنويا وهناك عجز تراكمي لأكثر من 2.3 مليون وحدة سكنية، وتؤكد عديد من الدراسات أن %62 من السعوديين يسكنون مساكن إيجار.