مستشار مالي: 10 تحديات تواجه تطبيق الرهن العقاري

قال متخصص مالي إن نظام الرهن العقاري يتمثل في حبس عين العقار لدى طرف أو جهة أخرى مقابل قرض أو دين أو خلافه لحين استيفاء الدين ومن ثم فك العين المرهونة، وهو قرض يكسب به الدائن حقاً عينياً على عقار معين يقضي النظام بوجوب تسجيله، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين العاديين والتالين له في المرتبة في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار بأي يد يكون والرهن تابع للدين فينفك الرهن بانقضاء جميع الدين الموثوق به.
وأضاف رئيس مجلس إدارة شركة أموال للاستشارات المالية فهد القاسم أن نظام التمويل العقاري يضم خمسة أنظمة، تعالج الجوانب النظامية لهيكلة البنية الأساسية للتمويل العقاري، وتتكون من نظام الرهن العقاري المسجل ويهتم بتدوين أحكام عقد الرهن وتسجيله، ونظام التمويل العقاري الذي يضع الإطار العام لقطاع التمويل العقاري، ويوجد الأساس لترابط السوق الأولية للتمويل، ويتضمن عقد التمويل بين المستفيد والممول، ويضع الأساس للسوق الثانوية التي يجري فيها إعادة تمويل الممولين وإعادة تدوير السيولة، بالاضافة الى نظام مراقبة شركات التمويل وهو مماثل لنظام مراقبة البنوك، إلا إنه مخصص لشركات التمويل، ونظام التأجير التمويلي الذي يعالج عقود التأجير التمويلي، بالصيغة التي تتوافق مع الشريعة، وأخيرا، نظام التنفيذ الذي يضع الإطار النظامي لتنفيذ الأحكام المتعلقة بالرهن والتأجير والسداد.
واضاف القاسم أن تقوم البنوك حاليا بالإقراض ويقوم المستفيد بالسداد وفق العقود المتاحة بين الطرفين، وتستطيع الشركات الممولة تحويل عقود التأجير إلى صكوك قابلة للتداول، وبيعها للمستثمرين أفراداً ومؤسسات.
وأوضح أن النظام الجديد يتيح تحويل هذه الصكوك إلى سوق مالية ثانوية يتم فيها التداول وتشكل بديل استثماري منخفض المخاطر، وتأتي أهميتها لتزيد قدرة شركات التمويل على التمويل، فمثلاً الشركة التي تقوم برأسمال مليار ريال تستطيع تمويل ألف منزل فقط على 20 عاما، بمعدل خمسين مسكناً، وهذه مشكلة كبيرة، فسد الطلب على المساكن يعني الحاجة لمئات الشركات، وهذا يتعذر.
وأشار إلى أنه مع تصكيك عقود التأجير التمويلي يمكن لهذه الشركات أن تمول كل عام ألف مسكن، حيث يتم إعادة تدوير المبالغ المستخدمة في التمويل، ويتضح حجم الفائدة إذا عرفنا أن البنوك مجتمعة تمول المساكن بنحو 35 مليار سنوياً، بمعدل 35 ألف مسكن، بمعنى تغطية النقص الحالي في 20 عاماً. كما يجب أن يتم تغطية النقص السنوي المتزايد وقدره 25 ألف وحدة سكنية سنوياً، فالتصكيك أحد الحلول المهمة التي يجلبها نظام الرهن العقاري.
وحدد القاسم العديد من التحديات أمام الرهن العقاري ومنها الفجوة الكبيرة بين الطلب والعرض وعدم وجود مشاريع تلبي حاجة الطبقات محدودة الدخل وتزايد نسبة المقترضين من البنوك، مما لا يمكن معه منحهم تمويلاً جديداً, بالإضافة إلى المحافظة على استقرار أسعار مواد البناء والطلب الكبير على المقاولين، مما يؤثر في تكلفة الإنشاء.
ومن التحديات ارتفاع تكلفة الأراضي داخل النطاق العمراني وانخفاض المستوى العام للرواتب لمحدودي الدخل، وهم الأغلبية، وثقافة المسكن المجتمعية التي تتمثل في المساحة ونوع البناء وثقة شركات التصنيف في السوق، وعدم وضوح العلاقة بين الرهن العقاري وصندوق التنمية العقاري والبيروقراطية الحكومية لتنفيذ القرارات الإسكانية، وسوء استغلال المؤسسات المالية للمقترضين الأفراد.
وتوقع القاسم أن يساعد نظام الرهن العقاري‏ المواطنين لتملك مسكن خاص بدلا من التأجير وزيادة الائتمان من البنوك ويرفع أعداد شركات التمويل العقاري وتوسيع نشاطاتها, بالإضافة إلى زيادة الاستثمار في النشاط العقاري نتيجة للتصكيك والمنافسة بين البنوك وشركات التمويل العقاري لصالح الجمهور، وانخفاض تكلفة التمويل العقاري وانتعاش أنشطة الانشاءات، وتحسين ما يخص التنفيذ والتقاضي وتطور الصناعة العقارية المتخصصة في الإسكان، وزيادة حجم المعروض من العقارات الإسكانية وتعزيز الثقة في السوق العقاري السعودي ودخول أدوات جديدة للسوق المالية عن طريق صكوك الرهونات العقارية.
وحدد القاسم السلبيات المتوقعة في ارتفاع أسعار الأراضي نتيجة زيادة الطلب وارتفاع أسعار مواد البناء, بالإضافة إلى ارتفاع تكلفة البناء والمضاربات المتوقعة على العقارات السكنية.