عقاريون: إحجام البنوك عن دعم القروض العقارية يضعف قطاع العقار

اكدت مجموعة من المتخصصين والعاملون في قطاع العقار أن وضع منظومة ملزمة للبنوك لدعم القروض للمواطنين لبناء مساكن يسهم في القضاء على الازمة السكانية التي يعاني منها القطاع. وقال متعاملون ان الدعم المالي سيمكن شركات التطوير العقاري من الاستفادة من المنظومة التمويلية بتوجيه بوصلتها الإنتاجية إلى القطاع الإسكاني لضخ آلاف من المساكن الجاهزة للمواطنين، مشيرين إلى ان احجام البنوك عن منح القروض للمواطنين لبناء مساكن يصعّد من الأزمة السكانية وقلة الوحدات السكنية. وأكد عبدالعزيز الدعيلج الرئيس التنفيذي للشركة الأولى لتطوير العقارات في تصريح ل"المدينة" أن إقرار المنظومة التمويلية سيمكن المواطنين من الحصول على مساكن، وسيدفع الإنتاج في القطاع الإسكاني للتصاعد بوتيرة عالية لتضييق الهوة المتسعة بين العرض والطلب، نظراً لتوفر غطاء مالي يمكنها من البناء ويمكن المواطنين من الحصول على مساكن إذا أخذنا بعين الاعتبار عدم قدرة شريحة كبيرة من السعوديين الحصول على مساكن دون تمويل. مؤكداً أن إقرار المنظومة التمويلية في الوقت الراهن سيضاعف القوة الشرائية للمواطنين والتي لا تزال ضعيفة وفي حدود ضيقة، وسيخلق فرصاً حقيقية لشركات التطوير العقاري التي ترغب في بناء ضواح سكنية متكاملة الخدمات. وأرجع الدعيلج ضعف القوة الشرائية للمواطنين إلى ضعف التمويل الموجه لهم وعدم وجود شركات تمويل عقاري ذات رساميل عالية تمكنها من تغطية الطلب الحقيقي في كافة مناطق المملكة، إضافة إلى الفائدة التمويلية العالية التي ساهمت في إحجام المواطنين الحصول على تمويل لشراء مساكن خاصة بهم. ولفت الدعيلج إلى أن إطلاق المنظومة التمويلية يمثل الرهن العقاري جوهرها سيوفر أرضية صلبة لانطلاقة حقيقية لصناعة التمويل العقاري، فرأس المال يتخوف من الاستثمار في منتج دون وجود بيئة تنظيمية، والمنظومة التمويلية ستوفر البيئة المشجعة والدافعة للاستثمار في قطاع التمويل العقاري الأمر الذي سيزيد من حجم الاستثمار فيه وربما يدفع عددا من شركات التطوير العقاري التحالف لإنشاء شركات تمويل إسكاني. وتوقع الدعيلج مع إقرار المنظومة التمويلية اتجاه عدد من المستثمرين إطلاق شركات تمويل عقاري، ودخول شركات أجنبية متخصصة في هذا المجال إلى السوق السعودية الذي يتميز بجاذبيته وحاجته إلى صيغ تمويلية تغطي الطلب الكبير على منتجات التمويل العقاري. من جانبه قال حمد الوابل ل"المدينة" رئيس مجلس إدارة مجموعة حمد الوابل العقارية: إن ضعف التمويل أضرّ كثيراً بالشركات العقارية وقلل من قدرتها الإنتاجية نتيجة إحجام البنوك والمؤسسات التمويلية عن تمويل المطورين العقاريين منذ بداية 2009، فالصناعة العقارية ليست سهلة كما يظن البعض، فهي تحتاج إلى قدرة تمويلية عالية، والتمويل الذاتي لا يمكن أن يفي لوحده بتكلفة مشاريع عقارية مميزة تخدم التنمية، ونحن نحتاج إلى سوق تمويلية ضخمة توازي ضخامة السوق العقارية، وإلى شركات متخصصة في التمويل العقاري تقدم حلولا تمويلية سريعة للمطورين، كما أننا بحاجة إلى سوق تمويلي ضخم لتمويل المشاريع العقارية المتعددة وأهمها المشاريع الإسكانية وإلى الاستفادة من البدائل التمويلية التي لم نستفد منها بالشكل المطلوب بعد كالصناديق العقارية والصكوك. وأكد حمد الوابل أن المنظومة التمويلية ستعطي زخماً أكبر للقطاع العقاري، خصوصاً نظام الرهن العقاري والذي سيمكن شريحة كبيرة من المواطنين من الحصول على مساكن. وكانت دراسة متخصصة قد أوصت بضرورة الإسراع في إصدار نظام الرهن العقاري وتطبيقه لما له من آثار إيجابية في إنعاش السوق العقارية، ولما له من دور كبير في حل مشكلة السكن لدى الفئات ذات الدخل المحدود والمتوسط. ورصدت عددا من الآثار الإيجابية لإقرار نظام الرهن العقاري، في مقدمتها أن إقرار النظام يؤدي إلى زيادة نسبة الائتمان الذي تخصصه البنوك التجارية لتمويل القطاع العقاري، مضيفة أن الضمانات التي يوفرها نظام الرهن العقاري ستكون حافزا على تطوير برامج البنوك وابتكار عمليات جديدة للتمويل العقاري، إضافة إلى خلق روح التنافس بين البنوك لجذب أكبر شريحة من العملاء، كما أن نظام الرهن العقاري يؤدي إلى تخفيف العبء عن صندوق التنمية العقاري الذي سيتفرغ لأصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة، فضلا عن أن النظام يساعد أصحاب الدخول المتوسطة على تملك مساكن خاصة بدلا من استئجار المنازل لسنوات طويلة دون تملكها، كما أن جميع الأنشطة المتعلقة بالبناء والتشطيب ستشهد انتعاشاً نتيجة إقبال المواطنين على البناء. وذكرت أن نظام الرهن العقاري يشجع على زيادة أعداد شركات التقسيط والتمويل العقاري وتوسيع نشاطاتها، حيث يتوقع أن يصل عددها لأكثر من 50 شركة في العام الأول من تنفيذ النظام، ما سينجم عنه اتساع في قاعدة فرص التمويل للمواطنين، كما أن تنفيذ نظام الرهن العقاري سيؤدي إلى زيادة حجم المعروض من العقارات الإسكانية جنبا إلى جنب مع تراجع نسب الفائدة التي تأخذها الشركات والبنوك التمويلية. وخلصت إلى أن إصدار نظام الرهن العقاري والمباشرة في تطبيقه سيسهم في تعزيز الثقة بالسوق العقارية السعودية، ما يشجع المستثمرين على دخول السوق وتوسيع استثماراتهم، خصوصا إذا ما ترافق ذلك مع صدور تشريعات عقارية أخرى مثل التمويل العقاري، والتأجير المنتهي بالتمليك، ومراقبة شركات التمويل والتنفيذ. وفي المقابل، رصدت الدراسة عددا من الآثار السلبية لتطبيق نظام الرهن العقاري، حيث إن اندفاع المواطنين للحصول على القروض، وفقا لنظام الرهن العقاري سيزيد الطلب على العقارات لأغراض السكن، وبالتالي قد يرفع من أسعار الأراضي، ومن المحتمل ارتفاع أسعار مواد البناء نتيجة لزيادة الطلب بشكل يفوق إمكانات الطاقات الإنتاجية خصوصا على المدى القصير، وقد يؤدي نظام الرهن العقاري إلى تسييل العقارات بهدف حصول المسيل على النقد من دون استخدام القرض للتمويل العقاري. تفادي المخاطر وأضافت الدراسة أنه ووفقا لنظام الرهن العقاري، فإن الممولين يفرضون شروطهم لتفادي المخاطر وتوفير الضمانات الكافية حتى تتحقق الأرباح الاستثمارية، وتلك الشروط التعاقدية تختلف من بنك إلى آخر, ومن شركة إلى أخرى، كما أن البنوك وشركات التمويل ستتعاقد مع شركات تأمين لتغطية الخسائر، وهذا سيكون عنصر نجاح للفكرة بكاملها من جانب، إلا أن المغالاة في الشروط والضمانات ونسبة العمولة على مبلغ التمويل والتأمين قد تؤدي إلى الحد من المزايا الإيجابية للنظام من جانب آخر. ونسبت الدراسة إلى إحدى الشركات العالمية المتخصصة في الخدمات العقارية وإدارة الأصول تقييمها لمشروع نظام الرهن العقاري وتوصلت إلى أنه على الرغم من أن السوق العقارية السعودية الأكثر نشاطا في دول مجلس التعاون الخليجي لاعتبارات، منها حجم النمو الاقتصادي ومعدلات الدخل ومعدلات القوة الشرائية ومعدلات زيادة السكان، وحجم الطلب على الوحدات السكنية وغير ذلك، إلا أن40 في المائة من المساكن لا تنطبق عليها الشروط العالمية والقياسية للرهن العقاري، والأهم من هذا أن شروط التمويل العقاري التي تفرضها البنوك وشركات التمويل في غاية الصعوبة بالنسبة لشريحة العملاء المطلوب استفادتهم من النظام عند تطبيقه. وأشارت إلى أن شركات التمويل العقاري القائمة حاليا تعاني عددا من المشكلات، سواء من الناحية القانونية، أو من الناحية الاقتصادية في ظل عدم توافر رساميل كبيرة لتمويل إنشاء المساكن من جهة، ومن جهة أخرى، فإن الوعي الاجتماعي تجاه هذه السوق الجديدة لا يزال ضعيفا. ورأت ضرورة أن يشمل النظام الفئات محدودة الدخل، وفي إطار ترتيبات معينة مع البنوك والشركات التمويلية يكون بمقتضاها صندوق التنمية العقاري الضامن لهذه الفئات، كما ترى الدراسة ضرورة تدخل مؤسسة النقد العربي السعودي في آليات تطبيق نظام الرهن العقاري، وبالشكل الذي يحمي المواطن من التطرف والمغالاة في الأرباح والشروط التي تضعها البنوك والشركات التمويلية، وأن يترافق ذلك مع تشريع نظام الرهن العقاري، وإصدار عدد من آليات التمويل العقاري الأخرى مثل الصكوك العقارية طويلة ومتوسطة وقصيرة الأجل، واعتماد نظام الرهن العقاري والتوسع في إشهار صناديق الاستثمار العقارية. وشددت الدراسة على ضرورة إعادة النظر في الإطار المؤسسي للقطاع العقاري بشكل عام، وتفعيل مستوى الأداء لدى الأجهزة التنفيذية في المؤسسات العقارية، إذ إن انتعاش السوق العقارية لا يمكن أن يتحقق بدعم أو قرار أحادي الاتجاه, وإنما لا بد من إطلاق حزمة مبادرات تمويلية ومؤسسية وتشريعية في وقت واحد وبشكل متناغم.