إقرار «الرهن» و«التمويل» العقاري يخفض الأسعار وينظم السوق ويوجد كيانات كبرى للتطوير

60 ملياراً تقديرات أولية لرصد البنوك للأنظمة.. اقتصاديون ل «عكاظ»:

أكد خبراء اقتصاديون ومصرفيون أن إقرار نظامي الرهن، والتمويل العقاري اللذين وافق عليهما مجلس الوزراء برئاسة خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز (حفظه الله) أمس، سينعكس على تنظيم السوق العقارية ويخلق كيانات تمويلية كبرى فيها.
وقدر الخبراء في حديثهم ل«عكاظ» أن البنوك المحلية وشركات التطوير العقارية ترصد لأنظمة الرهن والتمويل العقاري ما يقارب 60 مليارا كتقديرات أولية.
بداية قال المصرفي فضل البوعينين إن موعد إقرار نظام الرهن العقاري قد يكون مؤثرا على القطاع المصرفي والمؤسسات التمويلية الأخرى؛ فالقطاع العقاري يشهد حاليا مرحلة «تشكل الفقاعة» أي ما يعني أن الأصول العقارية مقومة بأعلى من قيمها العادلة، وربما تصل مرحلة التصحيح، عاجلا أو آجلا، وهذه المرحلة ستكون مؤلمة بسبب تداعياتها على الأفراد، والمؤسسات المالية التي ستوفر التمويل العقاري بضمان الأصول التي ستنخفض أسعارها في حال التصحيح إلى مستويات متدنية، ما يعني ضعف التغطية المتوفرة للقروض العقارية، وهو ما قد يقحم القطاع المصرفي في خسائر فادحة، نتيجة تعثر المقترضين، وانخفاض قيمة أصولهم العقارية المرهونة عن حجم التمويل الكلي، فيتعرض القطاع المصرفي إلى تجارب مماثلة لمشكلات الائتمان في مطلع الثمانينيات الميلادية من القرن الماضي، وهي تجربة مريرة لم يخرج منها القطاع المصرفي إلا بشق الأنفس.
وأبان البوعينين أن هناك من يعول على قدرة القطاع المصرفي في دعم أسعار العقار، من خلال القروض العقارية المدعومة بنظام الرهن العقاري، «وهو ما أشك في حدوثه لأسباب كثيرة، إلا أن السبب الأهم يكمن في حرص القطاع المصرفي على استرداد أمواله التي يقرضها كاملة غير منقوصة، إضافة إلى الأرباح المتوقعة، وهو أمر لن يتحقق إلا بتوفر التقييم العادل للعقار، ودراسة مستقبلية دقيقة تضمن احتفاظ العقار بسعره الحالي على أقل تقدير، على أساس أنه يمثل الضمانة الحقيقية في يد المصرف».
وأضاف أن نظام الرهن العقاري يفترض أن يعيد أسعار العقارات إلى وضعها الطبيعي وليس العكس، وإن روج بعض العقاريين لطفرة عقارية متوقعة مدعومة بنظام الرهن العقاري. وهناك من يتحجج بوجود التمويل العقاري في الوقت الحالي وهو ما ساعد على بقاء الأسعار ضمن مستوياتها العليا، وهذا غير صحيح، فالبنوك تعتمد على راتب الموظف كمصدر للسداد، ومعيار محدد لحجم القرض المعطى له، إضافة إلى التنازل عن مستحقات نهاية الخدمة، ويتم في الوقت نفسه تسجيل العقار باسم البنك، فتكون المخاطر مقبولة في هذه الحالة، إلا أن تطبيق الرهن العقاري مستقبلا سيعتمد في الأساس على ضمان العقار نفسه، وربما يكون المشتري مستثمرا يسدد من دخل العقار فتكون المخاطر عالية من جانبين، جانب السداد في حال انخفاض عائد العقار المستثمر، وهذا متوقع مستقبلا، لأنه المحدد للقيمة العادلة للعقار، وجانب الضمان الذي ستنخفض قيمته بحدة في حال انفجار فقاعة العقار.
أضاف البوعينين أن التقييم العقاري سيكون له دور فاعل في تحديد السعر العادل للأصول العقارية، شريطة أن يكون كفؤا ونزيها في الوقت نفسه، وهذا سيؤدي إلى الضغط على أسعار العقارات الحالية لإعادتها إلى مستوياتها الطبيعية أو على الأقل قريبة منها. وسيقضي على التداولات الوهمية، أو المضاربات الصورية التي تتم بين كبار ملاك العقار في محاولاتهم المستميتة في إبقاء الأسعار عند مستوياتها الحالية.
وأشارت الاقتصادية الدكتورة انتصار القحطاني إلى أن اقرار نظام الرهن العقاري سيسهم في حل إشكالية الإسكان وذلك من خلال خلق شركات التمويل العقارية كبرى تساعد على خفض تكاليف البناء في المملكة.
وأفادت القحطاني أن السوق العقارية كانت مربحة وغير منظمة في الوقت السابق، مشيرة إلى أن السوق العقارية بعد اقرار نظام الرهن العقاري ستكون منظمة ومربحة في الوقت نفسه. وتوقعت أن يكون حجم التمويل الذي سترصده البنوك المحلية للتمويل العقاري بنحو 60 مليار ريال كتقديرات أولية، وفقا لنظام الرهن والتمويل العقاري، وأن تشهد البرامج التمويلية التي تقدمها البنوك لعملائها الكثير من التنافسية من خلال طرح البرامج المتنوعة، والتسابق على جذب أكبر عدد من العملاء وتقديم مغريات تقلص الفائدة على تلك القروض، مشيرة إلى أن أسعار العقار ستشهد انخفاضا تدريجيا خلال فترة تراوح بين سنة إلى ثلاث سنوات، مع بدء تطبيق ضوابط وشروط نظام الرهن العقاري.