تحوُّلات جذرية في قطاع الإسكان.. ونظام الرهن ما زال خارج السرب

مختصون يستعجلون صدوره مترافقاً مع التحرك الرسمي القوي لحل أزمة السكن

استعجل اقتصاديون وماليون وعقاريون إصدار نظام الرهن العقاري؛ ليتواكب مع القرارات الأخيرة الرامية إلى معالجة مشكلة الإسكان، وتساءلوا: متى سيصدر النظام إن لم يتواكب مع هذه المرحلة الاستراتيجية التي حملت عنوان التحول الفعلي والحراك الجاد لحل أزمة الإسكان مستظلة بالأوامر الملكية الأخيرة؟.. واتفقوا على أن صدور نظام الرهن في الوقت الحالي سيشكّل دعامة كبرى لقطاع التمويل السكني، خاصة أن مناخ العمل لشركات التطوير العقاري وشركات التمويل المالية سيكون مريحاً أكثر مع إقرار النظام الذي سيساهم في رفع نسبة مساهمة القطاع الخاص في حل هذه المشكلة. وأبانوا أن صناديق الاستثمار العقارية ستكون أحد أكثر القطاعات استفادة من صدور النظام.
ويرى العقاريون أن أزمة الإسكان تفاقمت نتيجة لأزمة التمويل لدى المطورين العقاريين، خاصة أن السنوات الأخيرة شهدت استبدال أنظمة المساهمات العقارية التي كانت توفر للعقاريين التمويل المريح بالصناديق العقارية التي أصبحت مراقبة أكثر بعد مشاكل تعثر المساهمات وضياع حقوق صغار المستثمرين في المجال العقاري، وبحكم زيادة الرقابة على الصناديق الاستثمارية العقارية لم يستطع العديد من المطورين الحصول على التمويل اللازم، ومع إقرار أنظمة الرهن العقاري سيكون المجال أكبر للصناديق العقارية في زيادة استثماراتها؛ وبالتالي زيادة الخيارات لصغار المستثمرين في هذه الصناديق، الذين كانوا يحصرون بمشروع أو اثنين لفترات زمنية طويلة نسبياً؛ حيث تتراوح بين ثلاث وخمس سنوات، كما أن المجال سيكون متاحاً لهذه الصناديق في توجيه استثماراتها إلى المشاريع السكنية بشكل أكبر؛ ما يساهم ذلك في إيجاد حلول مبتكرة لتوفير المساكن الملائمة.
ومن جهة أخرى مشاركة شرائح المستثمرين كافة في عوائد تلك المشاريع من خلال اشتراكهم في صناديق الاستثمار العقاري.
صناديق الاستثمار العقارية
مدير الأصول بشركة كسب الخبير المالي فارس حمودة يرى أن تفعيل نظام الرهن العقاري سيوفي بحجم الطلب الكبير على المنتجات الإسكانية، وخصوصاً في المرحلة الحالية. مبيناً أن صناديق الاستثمار العقارية تُعتبر أحد أكبر المستفيدين من صدور النظام؛ كون مشاريع هذه الصناديق ستتنوع من التطوير الأولي بتملك الأراضي وتطويرها وتقسيمها إلى أراضٍ سكنية أو تجارية وبيعها، أو التطوير الإنشائي بإنشاء وحدات سكنية أو تجارية وبيعها أو التأجير لفترة معينة ثم البيع. وتوقع حمودة أن تشهد الفترة الحالية تركيزاً أكبر على المشاريع الإنشائية التي تستهدف توفير الطلب في السوق من خلال إنشاء وحدات سكنية تفي بمتطلبات وتطلعات المواطنين؛ وبذلك ستكون الصناديق قد ساهمت أيضاً في دور اجتماعي من حيث توفير السكن. كما توقع أيضاً تقديم منتجات مبتكرة وذات قيمة مضافة للمستثمر وللاقتصاد من الشركات المالية المرخصة من هيئة سوق المال. وأرجع حمودة ضَعْف المشاركة في الصناديق العقارية من قِبل صغار المستثمرين إلى حداثة سنها الذي لا يتجاوز أربع سنوات، إلا أنه عاد ليقول إن هناك إقبالاً كبيراً من قِبل المستثمرين عليها. مستدلاً بإحدى التجارب في 2007م. وأضاف بأنه بالرغم من الأزمة العالمية إلا أننا نشهد حالياً ظهوراً قوياً لتلك الاستثمارات، وأكبر دليل على ذلك استمرار الشركات المالية في طرح صناديق عقارية جديدة.
وتوقع حمودة أن يكون التوجُّه نحو هذه الصناديق أكبر بعد إقرار نظام الرهن العقاري. وعن قدرة هذه الصناديق باستعادة ثقة صغار المستثمرين بعد فقدانهم مدخراتهم في أغلب المساهمات العقارية سابقاً قال حمودة: إن النقطة المهمة هي أن صناديق الاستثمار العقاري الوجه النظامي والآمن للمساهمات العقارية السابقة التي تسبب عدد كبير منها في خسائر ضخمة للمستثمرين، لكن الأمر اختلف منذ السنوات الأربع الماضية بشكل معاكس تماماً؛ فعملية طرح أي صندوق عقاري تتم بطريقة مدروسة ومنظَّمة ومراقَبة في ظل لوائح هيئة سوق المال.
لذلك فإن وجود تلك الأنظمة واللوائح ولَّد الثقة لدى المستثمرين، ومعرفتهم بوجود جهة متخصصة بحل النزاعات والخلافات المالية أدت إلى تبدد المخاوف والشكوك السابقة بشأن المساهمات. مضيفا بأن هناك جوانب عملية تبعث على اطمئنان المستثمرين، من أهمها إعداد دراسة جدوى اقتصادية للصندوق ووجود مطور لتنفيذ مشروع الصندوق من ناحية الجوانب الفنية فيه، ووجود مثمن لتقويم أصول الصندوق.
كما أن هناك مجلس إدارة لمراقبة عمل الصندوق ومحاسباً قانونياً لمراقبة الحسابات والتقارير السنوية. وتقوم الهيئة بالتأكد من المعلومات التي يُقدِّمها مدير الصندوق. ودافع حمودة عن سبب تركيز الشركات المالية على المناطق الرئيسية الثلاث (الرياض - الغربية - الشرقية) بأن ذلك يعود إلى عاملين أساسين في أي استثمار، هما الكثافة السكانية وحجم الطلب؛ وبالتالي فمن الطبيعي أن يكون هناك تركيز على مساحات جغرافية محددة؛ لتتمكن تلك المشاريع التي تتبناها صناديق الاستثمار العقاري من استيعاب حجم الطلب.
نقلة نوعية في قطاعات الإسكان
يرى الاقتصادي فضل البوعينين أن إصدار نظام الرهن وتطبيقه في المرحلة الحالية متواكباً مع القرارات الملكية سيحفز قطاع العقار وبرامج التمويل. مبيناً أن أنظمة التمويل العقاري ستحدث نقلة نوعية في قطاعات الإسكان، المصارف، والتطوير العقاري، إلا أن الأهم في المرحلة المقبلة هو قدرة القطاعات المختلفة على تفعيل تلك الأنظمة وفق الرؤية الشاملة المحققة للمصلحة الوطنية. ونظام الرهن كان مطبقاً خلال الثمانينيات الميلادية، إلا أن إحجام كتابات العدل عن الاستمرار في ممارسة الرهن أدى إلى توقفه في أهم المراحل التي كان من المفترض أن تشهد توسعاً في قطاع الإسكان اعتماداً على التمويل العقاري في القطاع المصرفي.
وتوقع البوعينين عودة أسعار العقار إلى مستوياتها المنطقية مع ارتفاع المنافسة عقب القرارات الأخيرة بجانب صدور نظام الرهن. ويضيف البوعينين: النظام لو طُبّق كما يجب فإن حجم الطلب سيكون أكبر من قدرة البنوك والمؤسسات المالية؛ لذلك لا بد من تفعيل سوق الصكوك والسندات؛ فالاعتماد على هذه السوق سيحل مشكلة التمويل، وسيفعل السوق، ليس في مصلحة المصارف وحسب، بل حتى شركات التطوير العقاري ستستفيد؛ لأنها أكثر حاجة إلى توفير السيولة من أجل إتمام مشروعها. ويمضي البوعينين: تقوم البنوك السعودية حالياً بتقديم التمويل العقاري للمواطنين، إلا أنها تعتمد على ملكية العقار بدلاً من رهنه، لأسباب تنظيمية صرفة. فالأنظمة الجديدة ستفتح آفاقاً تمويلية للمصارف وشركات التطوير العقاري، كما أن البنوك أيضاً نشطت في تأسيس الصناديق العقارية، ونجحت في هذا الجانب، إلا أن تلك الصناديق كانت محدودة جداً، وتُدار بآلية أقرب إلى تجار العقار منها إلى الإدارة المالية الشاملة، بل إن الاعتماد الكلي كان منصباً على العقاريين الذين يتولون الإدارة الحقيقية لمشروعات الصندوق جميعها، بخلاف الإدارة المالية، وهذا يُحدث تضارباً في المصالح، وقد ينعكس سلباً على أداء الصندوق. وفيما يتعلق بشركات التطوير يرى البوعينين أنها لم تصل بعد إلى حد الكفاءة التي تمكنها من ممارسة دورها المأمول في السوق، على الرغم من وجود بعض الشركات المتميزة، إلا أن حجمها لا يتوافق مع حجم الطلب المتوقع، أو المشروعات العقارية المستهدفة، وإضافة إلى ذلك فإن شركات التطوير تتركز في الغالب في المدن الرئيسة؛ وبذلك يمكن القول إن كثيراً من المدن والمناطق النائية لن تستفيد كثيراً من هذه الشركات، على الرغم من أنها الأكثر حاجة إلى مشروعات الإسكان التجاري؛ لذا يجب أن يكون للحكومة دور في هذا الجانب، ويجب أن تكون هناك محفزات للشركات لدخول تلك المناطق لتحقيق هدف التنمية العقارية. ويمضي البوعينين: يجب أن تكون هناك شركات تطوير عقارية تنشأ على أسس مناطقية بحيث تكون المنطقة محيط عملها الرسمي، إضافة إلى المدن والقرى التابعة لها، وبذلك نضمن الاستفادة من أنظمة التمويل من جهة، ومن تفعيل دور الشركات في المناطق النائية. وفيما يتعلق بشركات التقييم العقاري قال: قد لا تكون موجودة في المدن والمناطق النائية؛ وهذا يسبب مشكلة للقطاع المصرفي على أساس أن التقييم يعتبر من أهم شروط التمويل العقاري؛ لذا لا بد من وجود فروع معتمدة لشركات التطوير، أو على الأقل أن يكون هناك تنسيق بين الشركات وبعض المكاتب العقارية المعتمدة التي يفترض أن تعمل وفق معايير الشركات في التقييم، وهذا يمكن أن يكون مخرجاً للمشكلة. كما أن هناك مشكلة قد تواجه البنوك وشركات التمويل الأخرى، هي فترة إقرار النظام؛ فالمعروف أن أسعار العقار وصلت القمة في الوقت الحالي، أو ما يمكن أن يُقال عنه «مرحلة تشكُّل الفقاعة»، وهذه من أخطر المراحل بالنسبة للتمويل العقاري؛ فالبنوك قد تواجه مستقبلاً مشكلة انخفاض قيمة الأصول المرهونة، وهذه ستُحدث مشكلة كبيرة في حالة التعثر. البعض يعتقد أن أنظمة التمويل العقاري ستؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات، إلا أنها ستساعد في عودة الأسعار إلى مستوياتها الطبيعية؛ فالبنوك ستحرص على توافر التقييم العادل للعقارات المزمع تمويلها؛ فالعقار المرهون هو الضامن الرئيس للقرض، ومن غير المنطق أن تقبل البنوك برهن عقارات بأعلى من قيمتها العادلة؛ لأنها ستكون الخاسر الوحيد في حال التعثر؛ لذا ستجتهد على توافر التقييم العادل الذي يضمن حقها مستقبلاً، ولعل آلية التقييم الحالية التي يُشترط فيها أخذ أكثر من تقييم للعقار الواحد تحقق هذه الفائدة.
دوران عجلة القطاع بسيولة التمويل
إلى ذلك قال المستثمر العقاري سلطان بن منصور الجبالي إن إصدار نظام الرهن سيوفر سيولة جيدة لشركات التطوير العقاري؛ وبالتالي سيسرع دوران عجلة الأعمال؛ ما يوفر المزيد من الوحدات السكنية؛ وهذا سيؤدي إلى توافر في المعروض؛ ما يسهم في انخفاض الأسعار؛ وبالتالي ارتفاع الطلب، ويتولد منه التوازن المنشود في السوق، وسيُمكّن أصحاب الدخول المحدودة من تملك مساكنهم الخاصة. وعن تأثيرات نظام الرهن على أصحاب المكاتب العقارية قال الجبالي: لا بد أن تتغير خارطة وملامح السوق، ويجب على أصحاب المكاتب العقارية أن يتكيفوا مع التغيرات الجديدة، خاصة أن من ضمنها ما سيخدم مصالحهم، وقد طالعنا عبر (الجزيرة) إيضاحات كنا نحتاج إليها في قانون التنفيذ، وهذا سيخدم المتخصصين في إدارة الأملاك، أضف إلى ذلك أن هناك أحاديث عن اندماجات قادمة سواء في المشاريع أو حتى اندماجات كاملة. وحول تكيف صغار العقاريين مع النظام الجديد قال الجبالي إن هناك أحاديث عن اندماجات لتشكيل شركات عقارية تعمل في مجال التطوير العقاري؛ وهذا قد يسهم في تنظيم السوق بشكل أكبر، أضف إلى ذلك أن عملية اختفاء أو تلاشي طبقة صغار العقاريين هذه مستبعدة، ويمكن القول إن هناك انتعاشاً قادماً، خاصة أن هناك انخفاضاً في أسعار الإيجارات متوقعاً بعد إقرار نظام الرهن. وتوقع الجبالي ألا تظهر نتائج النظام إلا بعد مرور خمس سنوات. أما التفاؤل بنتائج سريعة فإنه غير مبرر، وقد يتسبب في انتكاسات على صعيد نفسيات العاملين بالسوق، وكذلك المستهلكون.
متى سيصدر نظام الرهن؟
إلى ذلك قال الخبير العقاري الدكتور عبدالله المغلوث متسائلاً: متى سيصدر نظام الرهن العقاري إن لم يتواكب مع هذه المرحلة الاستراتيجية التي حملت عنوان التحول الفعلي والحراك الجاد لحل أزمة الإسكان مستظلة بالأوامر الملكية الأخيرة؟.. وقال إن صدور النظام في الوقت الحالي سيُشكّل دعامة كبرى لقطاع التمويل السكني. ورأى المغلوث أن التوجيه السامي بإطلاق 500 ألف وحدة سكنية ورفع رأسمال الصندوق العقاري ودعم هيئة الإسكان كلها قرارات إيجابية ستخفِّف الضغط على بيوت التمويل والمصارف؛ الأمر الذي سيجعل التمويل بوصفه منتجاً متاحاً بشكل أكبر نتيجة؛ فالقطاع الخاص ممثلاً في المصارف ومؤسسات التمويل مطالبٌ بالمساهمة في حل أزمة الإسكان يداً بيد مع الجهات الحكومية. ودعا المغلوث إلى عدم الاستعجال في ترقب نتائج نظام الرهن. مبيناً أن نتائجه قطعاً ستكون إيجابية، ولكنها ليست على المدى القصير، وسيكون ذلك بتدرج.