التوسع في طرح الصناديق العقارية يعزز معروض المنتجات السكنية

سلمان بن سعيدان يراها آمنة ووسيلة مهمة للتمكين.. مطالباً بمنح حوافز لصناديق الإسكان

يرى متخصص سعودي في مجال الاستثمار العقاري، أن صناديق الاستثمار العقاري يمكن أن تكون إحدى أهم وسائل التملك للوحدات السكنية، عن طريق طرح صناديق عقارية متخصصة في تشييد المساكن، ويكون أمام المكتتب فيها فرصة تحويل رأس المال والارباح كجزء من تكلفة الوحدة السكنية، مشدداً على اهمية منح تلك الصناديق حوافز من خلال التسهيلات وتسريع الطرح.
وقال سلمان بن عبدالله بن سعيدان رئيس مجموعة سلمان بن سعيدان أن الصناديق الاستثمارية العقارية نقلة تنظيمية للسوق العقارية في السعودية، بعد أن عانت هذه السوق لسنوات طويلة من الفراغ التشريعي، لافتاً إلى أن نظام الرهن العقاري سيكون تأثيره ايجابياً في أداء الصناديق العقارية من عدة جوانب أهمها زيادة مساهمة مؤسسات التمويل في منح قروض لطالبي السكن ما يؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات.
واكد سلمان بن عبدالله بن سعيدان في حوار ل (عكاظ) أن الصناديق العقارية تضمن الشفافية بين المستثمر والمطور العقاري، إلا أنه قال ان القطاع العقاري يحتاج إلى عدد كافٍ من الصناديق العقارية لتزيد الصدقية في السوق وتحقق الفوائد التي كانت تحققها المساهمات العقارية وتلافي سلبياتها الكثيرة، لوجود النظام الذي يحدد وقت تصفية الصندوق.
وأوضح أن صناديق الاستثمار بصفة عامة تعد قديمة جداً، وقد مرت بعديد من التطورات والتغيرات التي طرأت على عالم الاقتصاد حتى وصلت إلى ما هي عليه الآن. مشيراً إلى أن السعودية كانت الأسبق عربياً إلى خوض هذه التجربة.
* ما مدى اسهام الصناديق العقارية برائيكم في تنظيم السوق كبديل للمساهمات في السابق؟
- لاشك أن الصناديق العقارية نقلة تنظيمية للسوق العقارية في السعودية، بعد أن عانت السوق العقارية لسنوات طويلة من الفراغ التشريعي، وغدت البديل المناسب للمساهمات العقارية لكونها مرخصة من هيئة السوق المالية، وتضمن الشفافية بين المستثمر والمطور، كما أنها تفرض على المطور العقاري التزام الوقت المحدد لتصفية الصندوق، وتعود قلتها في الوقت الحالي إلى عدم فهم كثير من المطورين العقاريين، وحتى شركات الوساطة المالية بآليات الطرح وتطبيقها عملياً على أحد منتجات السوق العقاري.. وبالتأكيد فإن السوق كانت توجه مصاعب كبيرة بسبب بعض المساهمات العقارية المتعثرة التي قدرت قيمتها بمليارات الريالات وظلت راكدة لفترات طويلة ما تسبب في خسائر للمستثمرين الأفراد، إضافة إلى خسائر أيضاً للناتج المحلي الوطني.
* حسناً والحديث هذه الايام عن الرهن العقاري.. ما مدى اثر انظمة الرهن العقاري على أداء الصناديق العقارية؟
في حالة إقرار نظام الرهن العقاري سيكون التأثير اضافي وايجابي على أداء الصناديق العقارية وذلك من عدة جوانب أهمها زيادة مساهمة مؤسسات التمويل في منح قروض لطالبي السكن ما يؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات والتأثير الايجابي كذلك على أداء تلك الصناديق نتيجة تحسين البيئة النظامية للاستثمار في القطاع العقاري.
* هل صحيح ان شركات التطوير العقاري لاتزال تعزف عن الاستثمار في هذه الصناديق؟
- أعتقد أنه حذر وليس عزوف، حيث ان الصناديق المعلنة - وان كثرة خلال الربع الاول من العام الجاري - ليست مقياساً حقيقياً لحجم الصناديق الموجودة في السوق، فتوجد صناديق رسمية ومرخصة من هيئة السوق المالية ولم يعلن عنها؛ لأن نظام هيئة سوق المال لا يشترط الإعلان عن الصناديق الخاصة، وهي لفئة معينة. وبخصوص الصناديق العامة فمبالغ الاشتراك فيها مفتوحة وهي مازالت قليلة، لأن المطورين العقاريين قادرون على جمع أموال من المواطنين بالنظام القديم للمساهمات العقارية، حيث لا توجد آلية فعلية لإيقاف المساهمات العقارية لان طرحها (بشكل غير رسمي) سهل جداً ويعتمد بالدرجة الاولى على الثقة بين المطور العقاري والعميل المساهم.
* اذا ماذا عن الضمانات في الصناديق العقارية التي قلت أنها بديل مناسب وآمن للمساهمات العقارية؟
- بمان أن الصناديق العقارية تعتمد وتقوم في الاساس على الشفافية بين المستثمر والمطور العقاري، إضافة إلى أن المال الذي يجمع للصندوق لا يصرف إلا له، وكل ذلك يتم ادارته عن طريق مدير الصندوق العقاري؛ وجميع تلك التعاملات تخضع لاشراف مباشر من هيئة سوق المال.
وهنا أؤكد أن القطاع العقاري يحتاج إلى عدد كافٍ من الصناديق العقارية لتزيد الصدقية في السوق وتحقق الفوائد التي كانت تحققها المساهمات العقارية وتلافي سلبياتها الكثيرة، لوجود النظام الذي يحدد وقت تصفية الصندوق. وعن إجراءات الحصول على ترخيص إطلاق صناديق استثمارية عقارية من هيئة سوق المال فهي بسيطة وليست معقدة كما يراها بعض المطورين العقاريين، والهيئة فسحت المجال للإجابة عن أسئلة المطورين العقاريين، لكن لابد أن تقوم الشركات المالية بدور المنسق بين هيئة السوق المالية والمطور العقاري وهذه وظيفتها.
* هل ساهمت الصناديق العقارية في بعض المشاريع لدعم حركة الإسكان؟
- بالفعل لقد ساهمت الصناديق العقارية التي تم طرحها تحت مظلة هيئة السوق المالية في تمويل بعض المشاريع، فقد وصلت إجمالي أصول الطروحات العامة للصناديق العقارية نحو 3.1 مليارات ريال، كما توجد 10 صناديق عقارية ذات طروحات خاصة تقدر إجمالي أصولها 1.1 مليار ريال، ورغم مساهمتها في التنمية العقارية إلا أن السوق العقاري كما ذكرت سالفاً يحتاج إلى طرح المزيد منها بشكل مستمر.
* ماذا عنكم في مجموعة سلمان بن سعيدان؟
مجموعة بن سعيدان بصفة عامة تفخر أن كنا القاسم المشارك في أول عشرة صناديق عقارية طرحت – عدا صندوق سامبا العقاري - وكانت في الرياض وجدة بالدرجة الاولى.. أما نحن في مجموعة سلمان بن سعيدان فقد طرحنا عدة صناديق الربع سيكون قريباً جداً؛ اسهمت في تطوير أكثر من 1.3 مليون متر مربع من الاراضي السكنية؛ وتشييد 160 وحدة سكنية؛ وحققت ارباح للمساهمين تراحت بين 32% إلى 45% تقريباً.
* هل تساهم الصناديق العقارية بنظركم في تطوير التنمية؟
- صناديق المساهمات العقارية، ستعمل على تحديد ملامح الاستثمار العقاري في المستقبل، بعد أن اشترطت هيئة السوق المالية وجود صندوق استثماري لأي مساهمة يمكن أن تطلق في السوق، وتسعى كثير من الجهات إلى أن تساهم هذه الصناديق في تطوير التنمية العقارية، حيث تم إطلاق صندوقين عقاريين من قِبل بنك محلي وشركة مالية، الأمر الذي قد يمسح الصورة السابقة للمساهمات العقارية بشكلها الماضي، التي تسببت في ضياع حقوق وهدر أموال وتعثر التطوير في بعض المساهمات.
وفي بداية تنظيم صناديق المساهمات العقارية، ويعتبر تنظيم صناديق الاستثمار العقاري بداية لانطلاق سوق عقارية مالية كأسواق السندات العقارية التي تأخذ دورة مالية متكاملة من خلال بيع المنزل إلى إصدار سند على عملية البيع وتدخل في تداول السوق ومن ثم الحصول على نقد وبناء منزل جديد.
* ما الصناديق العقارية؟ وهل هي استثمار خطر؟
- صناديق الاستثمار بصفة عامة تعد قديمة جداً، وقد مرت بعديد من التطورات والتغيرات التي طرأت على عالم الاقتصاد حتى وصلت إلى ما هي عليه الآن، وقد بدأ تنفيذ فكرة صناديق الاستثمار على مستوى العالم في أوروبا وتحديدا في هولندا التي ظهر فيها أول صندوق استثماري في عام 1822، تلتها إنجلترا في عام 1870. غير أن البداية الحقيقية للصناديق الاستثمارية بالمفاهيم القائمة الآن تحققت في الولايات المتحدة الأمريكية عام 1924، حينما تم إنشاء أول صندوق في بوسطن على يد أساتذة جامعة هارفارد الأمريكية.
وعلى الصعيد العربي كانت السعودية الأسبق إلى خوض هذه التجربة. وصناديق الاستثمار العقارية هي برنامج استثمار عقاري مشترك يهدف إلى إتاحة الفرصة للمستثمرين فيه للمشاركة جماعياً في أرباح البرنامج، ويديره مدير مقابل رسوم محددة، كما حددت اللائحة اشتراطات الترخيص للصندوق وكيفية طرحه وفيها كثير من الضمانات، وقد جاءت هذه الصناديق بديلاً عن المساهمات العقارية بصيغتها القديمة، وهي محكومة باللائحة الصادرة بقرار من مجلس هيئة السوق المالية السعودية وتستند إلى نظام السوق المالية.
وتعد صناديق الاستثمار العقاري من أدوات الاستثمار ذات المخاطر المتوسطة إلى المنخفضة، ويعود ذلك إلى طبيعة نشاطها العقاري، ورغم محدودية المخاطر في النشاط العقاري إلا أن العوائد الاستثمارية من هذا النشاط تعد عوائد مجزية تفوق مقدار المخاطر المتضمنة في ذلك الاستثمار.
* هل أنتم من المؤيدين للاستثمار في الصناديق العقارية؟
- الاستثمار في الصناديق العقارية سهل ومربح لما يتمتع بتبسيط في الإجراءات والتراخيص لإنشاء مثل هذه الصناديق الأمر الذي يساهم في تحسين مناخ الاستثمار بشكل عام والاستثمار في القطاع العقاري بشكل خاص، كما انها تعد من أهم أدوات التمويل الاستثماري التي تنظم أعمالها هيئة السوق المالية لتنشيط وتنظيم وإعادة تأهيل القطاع العقاري كقطاع حيوي يدعم ويعزز فرص استقطاب استثمارات عالمية ومشاركة الجمهور عبر تلك الصناديق التي تخضع لإدارة شركات مالية مهنية متخصصة ذات درجة عالية من الكفاءة والخبرة.
وتعتبر الصناديق العقارية التي نشطت مجموعة من البنوك وشركات الوساطة في طرحها، قريبة الشبه بالمساهمات العقارية المعروفة في المملكة التي يحملها البعض مسؤولية الإضرار بمصالح عدة آلاف من المواطنين السعوديين دخلوا في مساهمات اكتشف لاحقا انها وهمية، وهو ما ساعد لاحقا على تقبل المواطنين لفكرة الصناديق العقارية التي تتسم بالأمان ومصدر ثقة عند هؤلاء المواطنين باعتبار ان القائمين عليها ليس مجموعة مستثمرين كما كان يحدث في المساهمات وإنما تباشر مسؤوليتها بنوك ومؤسسات استثمارية كبرى تمتلك رصيدا وافرا من الصدقية.