سوق العقارات.. ولعبة المتناقضات

من يرغب بشراء مسكن في سورية الآن سيجد نفسه في حيرة لكثرة النصائح وتباينها... فهناك من يرى ان اسعار العقارات قابلة للارتفاع.. ان لم تكن قد اوشكت فعلا ان ترتفع. وهناك من يعتقد ان الاسعار ستنخفض ولا يمكن للاسعار ان تبقى على حالها لانها غير طبيعية اصلا، وهي اعلى من التكاليف بنسب مرتفعة. لكن قانون البناء الجديد كان عاملا حاسما في التأثير على سوق العقارات وخلال الفترة الفائتة بدأت اسعار العقارات تتأثر صعودا بتبعات هذا القانون الذي يضاعف عقوبات المخالفات. ففي حي الميدان لاحظ صاحب مكتب عقارات ان الاسعار بدأت بالارتفاع ورغم ان الحي لا يحوي مخالفات كبيرة إلا ان الاسعار التي عادة ما تكون مستقرة في مثل هذا الوقت من السنة بدأت ترتفع بصورة تدريجية. لكن السيد امجد طباع مكتب عقارات يرى ان الاسعار وان ارتفعت شكلا إلا ان عمليات البيع والشراء توقفت ويلاحظ السيد طباع ان عدد الشقق المعروضة للبيع بازدياد حتى ان المجلات الاعلانية تحتوي في قسمها الاعظم على بيع وايجار الشقق السكنية. وربما.. لا يوجد سبب آخر لاي ارتفاع في الاسعار سوى قانون البناء وما رافقه من اشاعات وغير ذلك ساعدت في ايجاد مخاوف من ارتفاع الاسعار. اما انخفاض الاسعار فتتعدد الاسباب التي ترجحه. فهناك الآن وبصورة مباشرة انخفاض سعر الفائدة، واذا ما علمنا ان حجم القروض الممنوحة لصالح العقارات هي الاوسع شريحة بعد الدخل المحدود.. لكنها ونظرا لمبالغها فانها تعتبر الاكثر اهمية وقيمة. وقد ساهم انخفاض معدل الفائدة بخفض تكاليف الاقتراض بحوالي 5060 الف ل.س حسب قيمة القرض ومدة سداده. ويقول د. ملهم ديبو مدير المصرف العقاري للمستقبل: ان انخفاض معدل الفائدة سوف يساهم في استقرار اسعار العقارات لكنه لن يكون عاملا حاسما في الانخفاض لان المسألة تتعلق بعوامل متعددة. وقال د. ديبو انه امام المواطن العديد من الفرص للحصول على قروض عقارية ويرى ان اهم ما يمكن تقديمه هو شراء مسكن جاهز من خلال منح قرض سقفه 800 الف ل.س بالاضافة الى امكانية الحصول على قروض اكساء وقروض ترميم ويشدد د. ديبو على اهمية قروض الترميم التي تصل الى 400 الف ل.س دون ان يؤدي ذلك الى متابعة تنفيذها وبالتالي يمكن استخدامها في اي حاجة يريدها المقترض. لكن عندما سألت السيد امجد طباع مكتب عقارات عن تأثير التمويل المصرفي على سوق العقارات قال ان التأثير ليس كبيرا. فمعظم شراء المنازل يتم من خلال التمويل الشخصي وان نسبة من يلجاؤون الى المصارف قليل وعادة ما تكون من الموظفين. ورأى السيد طباع من خبرته الشخصية ان شراء مسكن ليس قرارا سهلا وليس هنا ما يؤدي الى قرار الحصول على قرض إلا الاضطرار الشديد. لكن د. ملهم ديبو مدير المصرف العقاري له وجهة نظر اخرى تقوم على ان زبائن المصرف العقاري يشكلون نسبة كبيرة وهناك حوالي 20% من المساكن تم تمويلها بقروض من العقاري وجزء منها جمعيات سكنية وتعاونية وقال د. ديبو ان العقاري يفترض ان المتعامل معه لن يعتمد كليا على المصرف لشراء المسكن.. بل هو عمليا يحتاج الى مساعدة مصرفية تكبر او تصغر حسب حاجته وقدراته. لكن آلية التمويل التي يمنحها المصرف تعطي للمتعامل عدة خيارات وفرص تؤهله من لشراء مسكن نظامي. ماازال المصرف العقاري يرفض وبشكل قاطع تمويل مناطق المخالفات وحتى تلك المخالفات التي شيدت في اماكن نظامية، وفي رسالة من المواطن زهير مصري شكوى من الطلبات التي ترافق الحصول على قرض عقاري وهي طلبات كثيرة ومتعددة وتكاد تكون الاصعب في المعاملات الحكومية. إلا ان د. ديبو يقول ان الطلبات ليست اكثر مما يحتاجها المصرف للضمانة اولا وللتأكد من احقية الشخص في الحصول على هذا القرض لكن د. ديبو يقول ان الحصول على هذه الطلبات وانجاز معاملاتها يستغرق وقتا لسنا مسؤولين عنه، فليس لدينا الحق في التدخل بعمل جهات اخرى. وحالما ينتهي المتعامل من الحصول على الثبوتيات المطلوبة فان منحه القرض لا يستغرق وقتا طويلا مجرد ايام قليلة جدا. بالمقابل فقد بدأ المصرف العقاري والحديث مازال لمدير المصرف العقاري بدراسة الاوراق المطلوبة بغية الاستغناء عمّا يمكن الاستغناء عنه ولكن الخطوة الاهم التي يتطلع اليها المصرف هو التحول التدريجي الى مصرف شامل، هذا التحول الذي
بدأ وكأنه عمل يساعد على فرص الحصول على قروض اوسع طيفا. لكن الحقيقة التي لا يخفيها مدير المصرف العقاري ان قرار تخفيض الفوائد 1ر5% على القروض وكذلك خفض عمولة الارتباط الى 0ر5% بدلا من 1% بينما انخفضت الفوائد على الودائع بنسبة 1%. فان ذلك سوف يلزم المصرف العقاري بتوسيع قاعدة قروضه ليتمكن من تحقيق ارباح معينة. فهذه التخفيضات لم تكن عمليا في صالح الارقام الاخيرة في ميزانية آخر العام وبالتحديد لجهة الارباح وحتى يتمكن المصرف من تعويض ذلك لابد من القيام بنوع من التعويض والذي تأتي فرصته هنا من توسيع قاعدة القروض ومنح قروض بصورة اكبر الى المتعاملين مع العقاري. وهناك في وزارة الاقتصاد دراسة مقدمة من المصرف العقاري تساعد في التحول الى مصرف شامل. ومن بين الافتراضات التي قدمها العقاري التعامل بالقطع الاجنبي فبعد بطاقات مستروفيزا كارد فان المصرف العقاري وجد ان معظم العمولات تذهب لمصارف اخرى. وخلال الثلاثة اشهر الاولى من اذار وحتى بداية حزيران فقد تم سحب اكثر من مليوني دولار من ستة اجهزة صراف فقط كانت متوافرة بدمشق. اما الآن فان عدد الصرافات ازداد الى 14 صرافا ويصل خلال الايام القليلة القادمة الى 25 صرافا. إلا ان د. ديبو يقول بأن ذلك ليس إلا بداية وان الرقم مازال متواضعا جدا خاصة اذا ما قورن بلبنان الذي يتجاوز فيه عدد الصرافات 700 صراف.