عقاريون يطالبون ب «محترفين» و« آلية للتثمين»

منذ فترة طويلة والعقاريون يطالبون بآلية للتثمين العقاري، ويرون أنه بات من أساسيات النمو العقاري في ظل نمو متصاعد لحركة العقار داخل السعودية وتنوعه، على أن تنص تلك الآلية على تصنيف واضح وثابت للمناطق والعقارات بما يكفل حقوق البائع والمشتري، وأيضاً تهيئة اختصاصيين يتولون هذا الأمر، وفق منهج يتم الإعداد له بمساعدة أكاديمية.
وأشار عقاريون إلى أن إسهام القطاع العقاري في الحركة الاقتصادية يعادل نحو 30 في المئة، أي أن حجم الأموال التي يتم تداولها في هذا القطاع تقدر ببلايين الريالات، وأن التثمين جزء رئيس منها، معتبرين أن عملية التثمين العقاري من «أهم الركائز الأساسية في عمليات البيع والشراء في السوق العقارية، وتأتي في مقدمة العمليات لاتخاذ قرار البيع أو الشراء أو دراسة جدوى هذه المشاريع من حيث الدخل مقارنة مع قيمة العقار بشكل خاص».
وأضافوا أن آلية للتثمين العقاري تكون شاملة لكل العاملين في هذا القطاع، تخدم هذا القطاع وتحميه إلى حد كبير من «الفقاعات»، وأيضاً لئلا تبقى ممارستها مقتصرة على أصحاب الخبرة الطويلة في عمليات البيع والشراء والسمسرة للأراضي أو المباني أو حتى المنتجعات والمنشآت الصناعية والتجارية، لأنها من المفترض أن تشملها جميعاً، ولما يستجد من أنواع العقار المختلفة.
وأشار العقاري عبدالله الدوسري إلى أن الأساسيات المتعارف عليها في عمليات التقويم والثمين للعقارات، هي أولاً: تحديد سعر العقار المراد بيعه أو شراؤه، فإذا كان العقار في منطقة فيها كثافة سكنية أو ضمن شريط تجاري مرغوب فيه من المستثمرين، فإن سعره يرتفع. ثانياً: تتعلق بالأوضاع الاقتصادية والأمنية، ومعدلات العرض والطلب، والتغيرات التي تطرأ على القوانين والنظم المؤثرة سلبياً أو إيجابياً في السوق العقارية وأسواق المنافسة والفرص البديلة، مثل سوق الأسهم والعلاقة العكسية بينهما، مضيفاً بأن: «عملية التثمين العقاري تحظى باهتمام كبير في دول العالم، إذ أنشئت شركات ومنظمات متخصصة بالتقويم العقارات، مهمتها إجراء عمليات حساب للأصول العقارية للشركات والمؤسسات، وأنشأت هذه المؤسسات بعد انهيار عدد كبير من الشركات العقارية نتيجة خلل في نظام التقييم العقاري وفساده».
وأشار إلى أن في المملكة من يقوم بوظيفة المثمن العقاري، عادة شركات تجارية ومصارف ومصانع من دون أن يعلن ذلك، ويشوب الكثير من هذا التثمين خلل من نوع ما لأنه لا يتم وفق آليات متفق عليها.
من جانبه، أشار سالم الزهراني - صاحب مكتب عقاري - إلى أن «ملاك العقارات في مختلف المناطق، كما في كل مكان، يسعون إلى رفع أسعار العقار، وتزداد هذه الرغبة عندما يعلم أن المشتري يمتلك ملاءة مالية، مثل جهة مصرفية أو جهة مالية، أو جهة حكومية، ما يجعل تلك الجهات تبحث وتتفاوض من طريق مثمنين عقاريين للابتعاد عن رفع الملاك للأسعار، في حين لا تزال المحاكم الشرعية تستعين بمثمنين عقاريين لحل بعض النزاعات في ما يتعلق بالعقارات المتخصصة بالإرث وغيرها»، مضيفاً بأن: «جميع المكاتب العقارية في السعودية تمارس عملية التثمين من دون النظر إلى الخبرة أو التأهيل، أو حتى إلى فهم تأثيرات تثمينهم في السوق العقارية من حيث الارتفاع أو الانخفاض مما يضر السوق».
وأضاف بأن الكثير من الشبهات أثيرت حول عمليات التثمين، ووصلت إلى القضاء، حتى أن جهات حكومية كانت طرفاً فيها، وأحداث نزع الملكيات في مكة المكرمة والمدينة المنورة خلال الفترة الماضية لا تزال موضع جدل حتى الآن. وأوضح العقاري محمد القحطاني أن التثمين المتعارف عليه في السعودية ينقسم إلى أربعة أنواع، الأول: تثمين الأفراد، ويمارس يومياً من طريق المعارف، وهذا النوع ترتكب من خلاله أخطاء تكلف غالياً عند عمليات البيع أو الشراء. والثاني: تثمين المستثمرين، ويمارسه المستثمرون الراغبون في شراء أو بيع عقار، وتعتمد قراراتهم على معلوماتهم عن ال ، وعليه فإنهم يميلون إلى الموضوعية والواقعية في تقييمهم للعقار، وتعتمد أحكامهم بصفة عامة على ما يعود به العقار لهم من عائد. والثالث: هو تثمين وسطاء البيع (سماسرة العقار)، وهم من يقومون بهذه العملية بشكل يومي، ويختصون بالأملاك العقارية ويعتمد رأيهم على معلوماتهم عن السوق العقارية بصفة خاصة على الأنشطة الدائرة، وهم لا يتبعون العملية التثمينية، والنوع الرابع: خبراء التثمين العقاري المحترفون، وهم من يقومون بالتثمين باعتباره احترافاً، وذلك بوضع قيمة موضوعية وحقيقية وواقعية للعقار، بعد تحليل كل البيانات المرتبطة بالعقار والمتوافرة بالسوق. إلى جانب البيانات المحاسبية والتحليل الإحصائي يعتمد المثمن أيضاً على خبرته حتى يأتي تقرير قيمة العقار بأسلوب موضوعي، مضيفاً بأن النوع الرابع بحاجة إلى أن يكون القاعدة الأساس التي ينبني عليها التثمين العقاري.
وأشار إلى أن المطلوب بأن يقوم القطاع الخاص بالتعاون مع الجهات الأكاديمية، مثل الجامعات بإنشاء معاهد مختصة بتخريج مثمنين محترفين في السوق العقارية، كوسطاء أو خبراء لهم دراية بالسوق، على أن يوضع له منهج علمي، والاستفادة من المعاهد العالمية المعترف بها في هذا الجانب، لتكون قاعدة لمستقبل التثمين في المملكة.