د المغلوث: التقييم والتثمين ضرورة لاستقرار السوق العقاري

بعد إطلاق إصداره الجديد (التقييم والتثمين العقاري) التثمين من أهم المهن في دول مجلس التعاون الخليجي الأعلام يلعب دورا أساسيا في توصيل المعلومة والترويج للمنتج

أطلق الدكتور عبد الله بن أحمد بن داوود المغلوث الباحث والخبير في الشأن العقاري كتاب التقييم والتثمين العقاري. وقال المغلوث في معرض رده على تساؤلات (الندوة) أن الكتاب عبر عن عملية تقدير قيمة الأملاك العقارية لاستخدام القيمة في أغراض مختلفة: منها البيع أوالشراء أو التأمين أوالاقتراض أو غير ذلك. وأوضح المغلوث أن أهداف الكتاب تشمل إكساب المعنيين بالشأن العقاري عموما، والمهتمين بموضوع التقييم والتثمين العقاري معرفة بالمفاهيم والأسس العلمية للتقييم والتثمين العقاري. مشيراً إلى أنه من ضمن الأهداف التفصيلية التعريف بمفهوم التقييم والتثمين العقاري وأهميته وأساليبه، والتعريف بخصوصية السوق العقاري ومدى حاجته إلى التقييم والتثمين العقاري، والتعريف بتطوير صناعة التقييم والتثمين العقاري ومستقبلها، وإبراز دور التقييم والتثمين العقاري في تحقيق الاستقرار للسوق العقاري، والتعرف على الاشتراطات الدولية لأعمال التقييم والتثمين العقاري، ومعرفة الميثاق الدولي لمهنة المقيم والمثمن العقاري، وتسليط الضوء على مهارات احتساب القيمة العقارية، واستعراض بعض التجارب والأساليب المستخدمة في الدول المتطورة. وأشار المغلوث إن مهنة التثمين والتقييم العقاري أصبحت من المهن المهمة في دول مجلس التعاون الخليجي لارتباطها بالتطور الذي لحق بالقطاع العقاري في هذه الدول. وان المهنة رغم أهميتها المتزايدة فان هناك الكثير من الجوانب المتعلقة بها غير واضحة للعاملين في القطاع العقاري، مشيرا الى ان هناك أعدادا متزايدة من العاملين في القطاع العقاري بدأوا يمارسون مهنة التثمين والتقييم خصوصا في السعودية. فإلى مضابط الحوار:
| ماذا يعني التقييم والتثمين العقاري ؟
|| هو عملية تقدير قيمة الأملاك العقارية لاستخدام القيمة في أغراض مختلفة: منها البيع أوالشراء أو التامين أوالاقتراض أوغير ذلك.
| ماهو الهدف من إصدار الكتاب؟
|| إكساب المعنيين بالشأن العقاري عموما, والمهتمين بموضوع التقييم والتثمين العقاري معرفة بالمفاهيم والأسس العلمية للتقييم والتثمين العقاري.والتعريف بمفهوم التقييم والتثمين العقاري وأهميته وأساليبه.وبخصوصية السوق العقاري ومدى حاجته إلى التقييم والتثمين العقاري.وبتطوير صناعة التقييم والتثمين العقاري ومستقبلها .وإبراز دور التقييم والتثمين العقاري في تحقيق الاستقرار للسوق العقاري .والتعرف على الاشتراطات الدولية لأعمال التقييم والتثمين العقاري.ومعرفة الميثاق الدولي لمهنة المقيم والمثمن العقاري .وتسليط الضوء على مهارات احتساب القيمة العقارية .واستعراض بعض التجارب والأساليب المستخدمة في الدول المتطورة .ويأتي هذا الكتاب من منطلق توفير مادة علمية رصينة لهذا المجال الذي بدأت أهميته في التزايد مع الطفرة العقارية التي تعيشها دول منطقة الخليج العربي، وأصبح من المهم ان تتوافر في السوق كوادر مؤهلة من المقيمين العقاريين ذوي خبرة ودراية كافيتين، مشيرا الى ان التقييم أصبح ضروريا للجهات الممولة التي تقدم التمويل العقاري بشتى صوره لتستطيع احتساب القيمة الفعلية للعقار وتقديم التمويل اللازم.
| وما هي الشريحة المستهدفة؟
|| المديرون ومتخذو القرار بالشركات العقارية والمديرون والعاملون بإدارة الصناديق والاستثمارات للشركات العقارية .والوسطاء ومكاتب السمسرة العقارية .ومدراء وأخصائيوالتسويق في الشركات العقارية .و مدراء وأخصائيوالتمويل والائتمان العقاري بالبنوك وشركات العقار.و المهتمون بالتثمين العقاري في الوزارات والهيئات والدوائر الحكومية .ويهدف لاكساب المعنيين بالشأن العقاري عموما والمهتمين بموضوع التقييم والتثمين العقاري معرفة بالمفاهيم والأسس العلمية للتقييم والتثمين العقاري.
| ماذا يتضمن محتوي الكتاب وما هو هيكله؟
|| يأتي إصدار الكتاب في وقت برزت فيه حاجة السوق العقاري إلى وجود كوادر مؤهلة من المقيمين العقاريين , ذوي خبرة ودراية كافيتين , كما إن التقييم أصبح ضروريا للجهات الممولة التي تقدم التمويل العقاري بشتى صوره لتستطيع احتساب القيمة الفعلية للعقار وتقديم التمويل اللازم .من هذا المنطلق ارتأينا العمل على إصدار كتاب التقييم والتثمين العقاري , ليكون رافدا علميا ومصدرا معتمدا لمن أراد التخصص في هذا المجال وكما انه يصلح مرجعا للتدريب والتأهيل في هذا النشاط الحيوي المهم .يتضمن الكتاب مقدمة وتمهيد وثلاثة أبواب , كما يأتي :الباب الأول: مدخل في التقييم والتثمين. والسوق العقاري: أهمية وواقعة ومستقبله. ومفهوم التقييم والتثمين وأسسه وأهميته .وتطور التقييم والتثمين العقاري .وعناصر التقييم وضوابطه .والتمويل العقاري وعلاقته بالتثمين .واما الباب الثاني: مهنة التقييم العقاري . وخطوات التقييم .ومنهج التقييم .وسمات المقيم ومهماته . والأسس القانونية .والطرق الأساسية للتقييم العقاري .وأسس تحديد القيمة .والقيمة المؤثرة في قيمة العقار .ويتضمن الكتاب مباحث مختلفة تشمل التعريف بمفهوم التقييم والتثمين العقاري وأهميته وأساليبه، التعريف بخصوصية السوق العقاري ومدى حاجته الى التقييم والتثمين العقاري، القاء الضوء على عملية تطور صناعة التقييم والتثمين العقاري ومستقبلها، ابراز دور التقييم والتثمين العقاري في تحقيق الاستقرار للسوق العقاري، التعريف بالاشتراطات الدولية لأعمال التقييم والتثمين العقاري، تسليط الضوء على مهارات احتساب القيمة العقارية، واستعراض بعض التجارب والأساليب المستخدمة في الدول المتطورة.
| ماهي الآليات التي تعطي العقار حقه من التقييم والتثمين العقاري.؟
إن واقع عملية التثمين العقاري يتمثل في ممارسة كل المكاتب العقارية عملية التثمين العقاري من دون النظر إلى الخبرة أوالتأهيل، حيث إنه مع كبر حجم السوق العقاري في السعودية وتسارع وتيرته، لم يواكب تلك السرعة الاهتمام بعملية التثمين والتقييم، وأن الوضع يدعو إلى إيجاد حلول مناسبة سريعة الطرح لعملية التثمين والتقييم، حيث يجب التطرق إلى بعض المفاهيم الأساسية فيما يخص التثمين، مبيناً أن مهنة خبير التثمين هي مهنة ممارسة في جميع أنحاء العالم، والخبير المثمن هومن ذوي الخبرة التي يكتسبها بالممارسة، ويكون على دراية تامة بالنواحي الاقتصادية والعملية والتاريخية والفنية والاجتماعية بالمواقع التي يقوم باستثمارها. ووظيفة الخبير هي تقييم الأشياء من واقع طبيعتها وان الهدف من عملية التثمين هو جمع وتنظيم وتحليل بيانات السوق للإجابة عن تساؤلات العملاء حول خصائص العقارات، وقيمتها. وتستخدم الأساليب المحاسبية والإحصائية في التثمين بالإضافة إلى أهمية المناخ القانوني الذي تتم فيه التعاملات في سوق العقارات. وتستخدم عمليات التثمين في عدد مختلف من العمليات في السعودية، منها تقدير الدولة لقيمة بعض العقارات وذلك لنزعها من اجل المنفعة العامة، التقييم للحصول على قرض أو تعاملات مع البنوك بضمان أملاك أو تحديد قيمة أعلى للقرض، تحديد قيمة التأمين الذي يجب الحصول عليه لتغطية جزء من قيمة العقار، واتخاذ قرارات استثمارية سواء ببيع الأملاك أوشرائها أوالاحتفاظ بها، وتقدير قيمة عقار مستغل في مشروع، وأخيرا تقدير قيمة عقار من اجل تحديد أنصبة الورثة في التركة العقارية.
| كيف يتم تحديد مستويات خبرات التثمين العقاري ؟
|| يمكن تحديد مستويات وخبرات التثمين العقاري فالتثمين الفردي: وهو ما نمارسه بشكل يومي عن طريق الأصدقاء او المعارف وقد ترتكب أخطاء تكلف غالب عن عمليات البيع اوالشراء ويأتي بعد ذلك تثمين المستثمرين وهو يمارسه المستثمرون وتعتمد تصرفاتهم وقراراتهم على معلوماتهم عن السوق وعليه فإنهم يمليون الى الموضوعية والواقعية فيما يختص بتقييمهم للعقار وتعتمد احكامهم بصفة عامة على ما يمكن للعقار ان يقدم لهم من عائد. وتثمين وسطاء البيع (سماسرة العقار) وهم يقومون بهذه العملية بشكل يومي فيما يختص بالأملاك العقارية ويعتمد رأيهم على معلوماتهم عن السوق العقاري بصفة عامة وبصفة خاصة عن الأنشطة الدائرة بهم وهم لا يتبعون العملية التثمينية.
| ماهوالدور الذي يلعبه الإعلام العقاري في توصيل المعلومة الى المستفيد ؟
|| ان الإعلام يلعب دورا أساسيا في توصيل المعلومة اوالترويج لمنتج الى المستفيد اوالقارئ اوالمشاهد ومع الاستقطاب المتميز والمتنامي في السوق العقاري لمزيد من رؤوس الأموال السعودية والأجنبية، ومع النشاط الفاعل للقطاع العقاري المحلي والخليجي، كان من المهم ان تتواكب مع هذه الطفرة العملاقة، نقلة أخرى نوعية ومعرفية تتمثل في تعزيز الاهتمام الإعلامي وتطويره لملاحقة جوانب تلك الطفرة، وتحسين مواقعها بين مختلف جوانب النشاط الاقتصادي.وان للإعلام رسالته وهدفه اللذين يقصدهما ويتحراهما بكل الدقة والموضوعية وقد ثبتت الحاجة اليهما مع التقدم الكبير الذي يشهده العصر الذي غاب معه كل نمط تقليدي خصوصا في النشاط الاقتصادي الذي يشكل له الاعلام الغذاء والكساء.وان متابعة الأنظمة والقوانين والتعرف على الجديد من طرق التصميم والتنفيذ للاعمال العقارية وغير ذلك، وزيادة وعي المستهلكين بأحسن الفرص للاختيار واستقطاب فائض الاموال، وكل تلك المكاسب يمكن ان تتحقق عن طريق هذه القنوات المتخصصة التي ستصبح بالمقابل صناعة استثمارية ناجحة وواعدة.
| وماذا تقولون عن الرهن العقاري.؟
|| أن الرهن العقاري بهذا الأسلوب في مجال الاستثمار العقاري لايمكن أن يتصور وجوده عالمياً لأن من المعروف أن هنالك نظام يعرف بالرهن العقاري الذي يكفل الحماية لجميع الأطراف من ممول ومستفيد ويضبط بإجراءات رسمية حتى يمكن الاستثمار في مناخ استثماري ناجح، إلا أن دخول هذا النظام حيز العمل في المملكة يعتبر طفرة يصاحبها نمو واسع في شتى الميادين ليس فقط بقيمة العقار كبيع وشراء وإيجار وإنما تسانده الأعمال المساندة من بناء وتشييد ومقاولين حيث ندفع السيولة عبر المستفيدين من هذا التمويل فالسوق مربح سواء في البناء أوالمتاجرة لأن المستفيدين من إجمالي ا لشريحة المستهدفة من السكان 30% أما ما فوق سن 25 سنة والذين يرغبون في الزواج والبحث عن الاستقرار عبر مسكن معيش لايمكن أن يتوفر لهم إلا بوجود مساكن لهم غير أن غياب التشريعات والنظام فيما يختص بالرهن العقاري وعدم وجود جهات رسمية تمول أفرادها واقتصادها على الشركات فقط، جعل هناك شحاً في المساكن وعجزاً في الإيجارات التي ارتفعت من قبل أصحابها على المستأجرين حيث أصبح الطلب أكثر من العرض وهذا النظام إذا وجد سوف يساعد على تحريك السوق العقاري ليرقى إلى مستوى الأسواق العالمية وذلك باستخدام أساليب علمية حديثة تضمن حقوق المستفيدين والمستثمرين وأصحاب العقارات وإن شاء الله سوف يطبق هذا النظام ليكون حقيقة على أرض الواقع، ونحن نطالب بإنشاء شركات تحويلية خلافاً للعقار.
| وماهي أبرز احتياجات القطاع العقاري السعودي حاليا ؟
|| حالياً نحتاج إلى تسهيل إجراءات التمويل، إطلاق الرهن العقاري، إعطاء دورات مكثفة في التثمين والتطوير العقاري وإنشاء هيئة خاصة للتثمين، كما نتمنى إطلاق جمعية عقارية تجمع العقاريين برسوم بسيطة تقوم بعمل دورات مختلفة، وهي تختلف عن الهيئة التي نطالب بإنشائها “هيئة عليا للعقار تقوم بعمل التشريعات والقرارات والاشتراطات والتنظيمات وتقوم بمتابعتها وترخص المشاريع العقارية.”وأن السعودية تحتاج لأكثر من مليوني وحدة سكنية خلال العشر سنوات المقبلة.
| هل تكفي جهات التمويل في المملكة لمواجهة الطلب العقاري؟
|| بالطبع لا. تنحصر الجهات التي تقوم بمنح التمويل في البنوك وهي أشهرها، حيث تقوم البنوك بتقدم برامج للتمويل العقاري نحو3 في المائة من إجمالي التمويل، وهى نسبة صغيرة مما يوضح محدودية مساهمة البنوك في التمويل العقاري.إن البنوك تضع مجموعة من الشروط لحصول العملاء على التمويل والعقاري ومنها، دخل شهري يراوح بين ثلاثة آلاف ريال وستة آلاف ريال، والحد الأقصى للتمويل بمتوسط مليوني ريال، ومتوسط المدة بين خمس سنوات و25 عاما، يعتمد في معظمها على تحويل الراتب. ولا تستطيع البنوك رفع نسبة التمويل العقاري بشكل مطلق لتلبية احتياجات السوق.