نشاط الإسكان يرفع حجم الأصول العقارية إلى 3تريليونات ريال

إجماع على أهمية التثمين العقاري للاستفادة من حجم الوحدات العقارية القائمة.. عقاريون ل "الرياض":

قبل ربع قرن او اكثر كان يمكن لبعض كبار السن ممارسة بيع وشراء الاراضي وهم يحتسون القهوة او يتبادلون الحديث على قارعة الطريق ببساطة شديدة وبثقة في بعضهم وبدون اية تعقيدات او حتى ضمانات سوى ثقتهم في بعضهم وكان التسويق للارض او للعقار يعتمد عليهم انفسهم حيث تنتقل الاخبار بينهم ويعرفون ما يحدث في محيطهم الصغير وشيئا فشيئا اصبح بعض منهم خبراء بالتجربة والممارسة في معرفة ما تستحقه هذه الارض او تلك العمارة السكنية من سعر يزيد او ينقص قليلا.. وجاءت ما تسمى الطفرة الاولى التي ارتفعت فيها اسعار الاراضي البيضاء في عدد من مناطق المملكة الى اسعار لم تصل اليها من قبل وابتدأت جولة جديدة تسمى المساهمات العقارية نجح بعضها ووقع في فخها كثيرون اعتمدت على تثمين وتسعير الاراضي والمخططات البعيدة عن النطاق السكني في المدن على حسب امزجة اصحاب المخططات والسماسرة، ثم جاءت فترة هوت فيها الاسعار الى اقل من مستوياتها نتيجة عدم وجود الآلية المنتظمة لتقييمها وضبط عمليات من يعملون فيها..
ومنذ اكثر من سنتين وفي ظل الانفتاح الاقتصادي وبعد انضمام المملكة لمنظمة التجارة العالمية وصدور الانظمة الاقتصادية الجديدة وتحول العقار من تجارة فردية الى صناعة تشكل القطاع الثاني في دخلها في الاقتصاد السعودي ومع تحول المملكة الى عنصر جذب لكبار المستثمرين العالميين وبداية السوق الخليجية وجد تجار العقار وملاكه واهل صناعته ان من الواجب عليهم التحرك السريع مع المؤسسات الحكومية والاهلية لتشريع المزيد من الانظمة والقوانين التي تجعل من صناعة العقار ذات اثر اكبر في التنمية الاقتصادية.
وانتبه هؤلاء الى الى غياب آلية تنظم وتضبط عملية التثمين والتسعير العقاري للعقارات والاراضي والوحدات السكنية في حالات البيع والشراء والمزدادات الحكومية او غيرها والتي كان يغلب عليها العمل العشوائي واللجوء الى التخمين او تتحكم بها الاهواء مما يجعل بعض الاطراف تشعر بالغبن نتيجة تثمين يحقق فائدة بعض الاطراف ويهضم حقوق اخرى.
لذلك ومع ارتفاع الطلب في السوق بدأ التوجه من بعض المؤسسات الاقتصادية والتكتلات العقارية الى تنظيم هذه العملية لايجاد مثمنين عقاريين وخاصة مع قرب تطبيق الرهن العقاري وفتح السوق للتمويل العقاري وانشاء هيئة الاسكان الشعبي، وكانت ولاتزال قضية (التثمين) او (التقييم) العقاري تشكل امرا مربكا لكثيرين وكثر الجدل واللغط حولها حيث لا قوانين او ضوابط تضبط هذه العملية وهذا ما يجعل بعضهم يشعر بالغبن من جراء بعض عمليات التثمين خاصة عندما يكون المستفيد منها من اصحاب الصنعة والطرف الآخر انسانا عاديا يجهل آلياتها وكيف تتم.
واذا اضفنا الى ذلك اهمية التثمين لدى الجهات الحكومية والشركات الخاصة وفيما يتعلق بمسائل التعويض امكن ان نفهم الاهمية الكبرى لايجاد آلية عملية ومنضبطة ومقننة ترتب لسد هذا النقص بتوفير عناصر ومثمنين سعوديين اكفاء ومستقلين ترتاح اليهم كل الاطراف.
وهنا تطرح "الرياض" سؤالها الأهم كيف يمكن لنا تأهيل مثمنين عقاريين وتنظيم عملية التثمين العقاري لتسهم في تطوير صناعة العقار.
خدمة 3تريليونات ريال
العقاري سليمان بن صالح العمري يعد أن التثمين العقاري جزء لا يتجزأ من عملية صناعة العقار في المملكة التي تحتل المركز الثاني في القطاعات الاكبر دخلا وتدويرا واستثمارا لرؤوس الاموال ويؤكد ان صناعة العقار في المملكة العربية السعودية تشكل ما يقترب من 3تريليون ريال حسب الاسعار العقارية قبل عدة اشهر وليس كما يردده البعض من انها "2" تريليونين حيث إن هذا الرقم كان قبل اكثر من عامين.
ويرى ان خدمة قطاع بهذا الحجم في مجال التثمين العقاري امر يجب ان يؤخذ بالجدية والاهتمام لاسيما مع توافر كل المعطيات والعوامل المساعدة على ذلك وبدء بعض المؤسسات والغرف التجارية كالرياض وجدة بتخصيص دورات وعقدها لتخريج وتدريب مؤهلين في عمليات التثمين العقاري وان هذه العملية مقبلة على تطورات هائلة وقريبة جدا حيث ينتظر قيام مكاتب ومؤسسات وشركات خدمات للتثمين العقاري يمكن ان تتطور لاحقا الى ان تصبح كشركات مساهمة وتطرح للاكتتاب.
ويعد مسألة التثمين مهمة في كل مفاصل صناعة العقار معطيا المثال بأن الانتباه الاكثر الى اهميتها انطلق من بداية نزع الملكيات للاراضي لمشروع جبل عمر في المنطقة المحيطة بالحرم المكي الشريف والتي تعد اغلى بقعة ارض في العالم عقاريا حيث يصل سعر المتر المربع الواحد الى حدود 600الف ريال وقد قام عدد من ملاك الاراضي بمطالبات بالغ بعضهم فيها وتمت التسويات من قبل المشروع اعتمادا على خبرات مثمنين عقاريين لم يكن من السهولة ايجادهم في بداية المسألة مشيرا الى ان تكلفة التعويضات فقط تجاوزت لجزء من الارض مبلغ 5مليارات ريال.
ويضيف العمري ان صناعة بهذا الحجم التريلوني لا يمكن ان نبخل عليها بإعداد ماتحتاجه من خدمات مساندة واساسية يأتي في مقدمتها مكاتب وشركات التثمين والتسعير المعتمدة والتي تستخدم منهجية وآلية اقتصادية تحقق اهداف جميع الاطراف من بائعين ومشترين ومستثمرين ومساهمين لاسيما ونحن ننتظر اطلاق حزمة من الانظمة العقارية في بدايتها تفعيل نظام الرهن العقاري ومشاريع الاسكان الشعبي وحاجة المؤسسات الحكومية والمناقصات والشركات والمقاولات وخطوط النقل الحديدية الى نزع الاراضي وعمليات تثمين حقيقية تقوم بها مكاتب استشاؤية للتثمين وخبراء محترفون يتمتعون بصدقية ومعرفة ودراية ومصداقية تطور هذه المهنة وتنتقل بها من اطارها التقليدي الى مايتناسب مع سوقنا مع التشديد على منع العبث بعمليات التثمين ومنع المتلاعبين وضبط السوق العقارية وإخراج من لايتمتعون بالاحترافية والمصداقية وان سوقنا لابد ان يجاري الاسواق العالمية التي لايمكن ان يعمل فيها في صناعة العقار وشئونه الا المختصين والمرخصين وليس من هب ودب لان المسألة اصبحت مرتبطة بجذب رؤوس اموال وتعامل مع شركات كبرى ومصالح اقتصادية ذات اهمية كبرى لايمكن الارتهان فيها للاجتهادات الفردية او محاولات الافراد ومايتخللها من عدم التنظيم.
حاليا التثمين بدائي
يعتبر العقاري وعضو اللجنة العقارية بغرفة تجارة وصناعة الرياض حمد الشويعر ان التثمين العقاري من أهم النقاط في العملية العقارية وانه يتلخص في قيام الخبير والمتخصص العقاري بوضع قيمة موضوعية وعادلة وحقيقة للعقار المراد تثمينه بعد تحليل كل البيانات المرتبطة بالعقار والمتوفرة لديه في السوق العقاري.
ويرى ان تسعير او تثمين العقار امر بالغ الاهمية ولا ينبغي اخذه اعتباطا او بشكل عشوائي وهو عملية مهمة للغاية ولها تأثير كبير في السوق العقاري وتلحق الضرر بأطراف كثيرة والظلم والغبن في العملية العقارية وتضعف السوق العقاري إذا وُكلت العملية إلى أشخاص من جهات غير متخصصة وليس لها خبرة عقارية وينتج عن ذلك إعطاء السلعة العقارية أثمانا مغايره لثمنها الحقيقي وظهور العشوائية في تحديد القيمة ولابد من توفر ضوابط وشروط في القائمين بها من اهمها بالطبع رقي وحسن الأخلاق والنزاهة والسمعة الحسنة في مجال عمله العقاري. والتجرد من أي تأثيرات خارجية أو داخلية عند القيام بالتثمين. وأن يكون لديه المعرفة والخبرة ومن جهه متخصصة تعمل في السوق العقاري. والتأهيل العلمي المناسب.
والمعرفة الجيدة بالتشريعات والقوانين من الجهات الرسمية بالسوق العقاري كالبلدية وقوانينها المتعلقة بالأراضي والعقارات أو القضاء والتشريعات المتصلة بعقود الإيجار وقانون التملك.
اضافة الى المعرفة التامة بالخطوات اللازمة لتداول ونقل ملكية العقار بين البائع والمشتري ومتداولي العقارات والمعادلات الحسابية في السوق العقاري إذ إن جزءا كبيرا من الخبرة في تقييم العقار تقوم على أساس حساب الدخل وسعر المتر للأراضي.
اضافة الى الالمام بالمؤثرات بالمؤثرات في السوق العقاري السياسية والمحلية والخارجية. والأوضاع الاقتصادية المحلية. ومعدلات العرض والطلب..
وقراءة ومعرفة تغيرات وحركة الأسواق المنافسة والفرص البديلة كسوق الاسهم وتجارة الجملة والمقاولات وغيرها والاستيراد والتصدير.
ويرى الشويعر ان التثمين العقاري كعملية منظمة لا تتم ممارستها حاليا بشروطها المطلوبة وان ما يحدث هو بدايات او اعمال بدائية اولية حيث تمارس كل المكاتب العقارية عملية التثمين العقاري دون النظر إلى الخبرة أو التأهيل ومع كبر السوق العقاري لم يواكب ذلك الاهتمام بعملية التثمين ولكن تركت للاجتهاد والتقدير الشخصي اضافة الى غياب الجهات الرقابية عن عملية التثمين سواء من وزارة التجارة أو الغرف التجارية.
ولم يتعود المتعاملون في السوق العقاري على أهمية التثمين العقاري ووجود تثمين عادل لكل الأطراف وأن له أصوله وتنظيماته وصيغه المقيدة لجميع الأطراف.
ويرى انه لوجود آلية تثمين حقيقية تتناسب مع متطلبات صناعة العقار السعودي وتليق بالاقتصاد السعودي المتنامي فإنه لابد من إيجاد غطاء رسمي وتشريعي ينظم عملية التثمين. وان على كل من يعمل في مهنة التثمين أن يحصل على رخصة أو شهادة وخبرة مهنة لممارسة هذه العملية.
وأن تبادر الجهات الرسمية كوزارة التجارة والصناعة والغرف التجارية لإيجاد الصيغة العملية لعملية التثمين وتدريب العقاريين المعتنين بهذه العملية. ثم إسناد عملية التثمين إلى لجنة مشكلة من اللجان العقارية بالغرف التجارية ووزارة التجارة ومكاتب عقارية محايدة ووزارة التخطيط ومكاتب هندسية.
اما اهم مايؤثر في عمليات التقييم للعقارات والاراضي واسعارها سواء ارتفاعا او انخفاضا فيرى الشويعر انها جملة من العوامل المتعددة من بينها موقع العقار وهو من العوامل المهمة والمؤثرة في عملية التثمين حيث إن قرب وبعد الموقع عن مركز المدينة التجارية يؤثر في قيمته.
وكذلك نوعية الاستخدام حيث ان إستخدام العقار من العوامل المؤثرة في قيمته فالعقارات المعدة للإستخدام التجاري تختلف عن العقارات المعدة للإستخدام السكني أو الصناعي أو الزراعي أو الترفيهي أو التعليمي، فلكل عقار قيمة مرتبطة بنوع استخدامه والجدوى الاقتصادية والمردود الاقتصادي والدخل الذي يدره العقاره وكذلك المستويات الفنية والمعمارية للعقارات والوحدات والاماكن حيث يؤثر نوع العمارة ومستوى التصميم في القيمة الكلية للعقار وكذلك تدخل العوامل الفنية ومستوى التشطيبات وتوفر المخططات التفصيلية كما تم تنفيذها في تحديد السعر النهائي لذلك العقار.
انواع التثمين
وعن انواع واقسام التثمين والتسعير العقاري يرى ان هناك عدة انواع من بينها:
التثمين لغرض البيع، والتثمين لغرض الشراء، والتثمين لغرض التمويل، والتثمين لغرض التأمين، والتثمين لغرض التعمير (لتحديد قيمة أعمال مؤسسات مستقبلية أو بناء)، والتثمين لغرض تصفية الشركات أو الإندماج، التثمين لغرض توزيع التركات أو تصفية المواريث.
إنشاء جمعية للعقاريين
ويشاركنا المهندس صالح بن محمد الحبيب عضو اللجنة العقارية بالغرفة التجارية الصناعية بالرياض الذي يرى ان المسألة ترتبط في الاصل بوجوب انشاء جمعية للعقاريين السعوديين لكي تتولى آليات التنظيم وكل ما يتعلق بالعقار ولكي لا تصبح الامور تدار بشكل فردي معتبرا ان التثمين صناعة اساسية في مجال العقار غير موجودة لدينا بشكل احترافي ومتخصص وعلينا لكي نوجدها ان نقوم اولا بتأهيل العقاريين وايجاد معاهد تدريب متخصصة في هذا المجال على ان تقتنع الجهات المستفيدة من هذه المسألة بأهمية هذه الخدمة وتتحمل التكلفة بعد ان تعي جيدا اهميتها وجدواها الاقتصادية وما ستضيفه لصناعة العقار في المملكة اما الاكتفاء بالعملية التقليدية فلن تحقق شيئا، ولكي تكون العملية احترافية فيجب ان تمارسها اطراف ثالثة مستقلة وحيادية سواء كمثمنين افراد مستقلين لديهم شهادات معتمدة من جهات رسمية ذات اختصاص او شركات خدمات متخصصة في هذه الخدمة يمكن ان يوثق بها ويطمئن اليها كافة الاطراف سواء البائع او المشتري، وايجاد هذه المسألة ككل يرتبط بإنشاء جمعية للعقاريين السعوديين يمكن ان تكون مظلة لهم تصدر الشهادات وتعتمدها من المعاهد المتخصصة كبقية الجمعيات السعودية المتخصصة الاخرى، اما عملية التثمين القائمة حاليا فهي مزاجية وغير عادلة وقد تبنى على اهداف شخصية خاصة عندما يقوم العقاري نفسه بعملية التثمين.
15000للمثمن العقاري شهريا
ويرى خبير العقار ناصر البركاتي ان التوجهات الحالية ومابدا يلمسه من بعض الغرف التجارية ومن كبار العقاريين تجاه الاهتمام والبحث عن المثمنين العقاريين يعطي صورة واقعية عن الحاجة الى اننا يجب ان نسرع في سن تنظيمات لهذه العملية الاحترافية التي تتطلبها صناعة العقار واننا في حاجة كبيرة الى دعم مجلس الغرف التجارية ووزارة التجارة لاسيما ان اعداد المؤهلين في هذه المهنة قليل جدا ولا يفي بحاجة السوق ومتطلباتها موضحا انه استطاع مؤخرا العثور على مثمن عقاري سعودي مؤهل واقنعه بالعمل معه في مكتبه بمرتب يتجاوز 15الف ريال، اضافة الى ان هناك من المثمنين من يرفض العمل بمبدأ المرتب ويفضل مبدأ العمل بالنسبة وهو امر متبع في بعض الشركات الكبرى والبنوك ويضيف البركاتي ان هناك اخبارا عن توجه لانشاء جمعية للمثمنين العقاريين نأمل ان تمارس دورها في اقرب وقت فالسوق في امس الحاج لها.