أموال الاستثمارات العقارية وسوق الأسهم

الركود يضرب أطنابه في سوق العقار وبدأت مرحلة تصحيح للأسعار في الأراضي التي تقع خارج النطاق العمراني، لقد مر سوق العقار بفترة ازدهار على مدى ال10 سنوات الماضية، حيث ارتفعت الأسعار بشكل جنوني أصبح معها المواطن العادي ذو الدخل الثابت لا يستطيع تملك العقار وقد ساهم في ذلك الارتفاع ما تعرض له سوق الأسهم من انهيار في أسعاره عام 2006م أدت إلى فقد الثقة في الأسهم وتوجه السيولة إلى العقار، حيث إن هذين السوقين هما المستحوذان على أغلب الاستثمارات في ظل غياب الصناديق الاستثمارية الجيدة أو المشاريع ذات الجدوى الاقتصادية، في هذا التحليل نستعرض عدة عوامل نرى أنها قد تساهم في تراجعات كبيرة في سوق العقار وفي المقابل نستعرض عدة عوامل نرى أنها قد تكون محفزات للسوق المالية وبعدها سوف نطرح سؤال (هل تهاجر رؤوس الأموال من سوق العقار إلى سوق الأسهم؟).
يظهر من خلال الرسم البياني أن قيمة الصفقات العقارية خلال الخمس السنوات الماضية شهدت ارتفاعات في قيمها وسجلت أعلى قيمة في عام 1435ه بقيمة تجاوزت 437 مليار ريال ولكنها تراجعت وبشكل حاد خلال ال7 أشهر الماضية إلى قيم لم تتجاوز 248 مليار ريال بمعدل سنوي قد لا يتجاوز 398 مليار ريال وفي هذا التحليل نطرح عددا من المؤثرات التي تسببت في حالة الركود والتي قد تتطور في المستقبل الى انهيار في الأسعار، ولعل أبرز تلك العوامل ما يلي:
1- تضخم الأسعار: شهدت السنوات الماضية قفزات سعرية في أسعار العقار غير منطقية وساهم في ذلك زيادة السيولة في السوق ولم يكن لها مجال غير العقار للاستثمار فيه نظرا لقلة الأوعية الاستثمارية ومحدوديتها وكذلك وجود أراض بيضاء شاسعة المساحات داخل النطاق العمراني لم يشأ ملاكها البيع وقد ساهم ذلك في ندرة الأراضي المهيأة للسكن في ظل تباطؤ في إيصال الخدمات للأراضي خارج المدن وإتاحة مزيد من المخططات السكنية وكذلك عدم الاستفادة من إعادة تنظيم الأحياء العشوائية داخل المدن وتطويرها لزيادة الاستيعاب السكاني لها، ومع ذلك أصبحت الأسعار أعلى من إمكانيات المواطن للشراء وأصبح الاستثمار في العقار غير مجد وصار هاجس الانهيار يراود معظم المستثمرين والمطورين وإن حاول كبار العقاريين إزالة ذلك الخوف بتبريرات تتنافى مع الواقع.
2- رسوم الأراضي: أقرت الحكومة مشروع فرض رسوم على الأراضي البيضاء وإن لم تصدر حتى الآن آلية الرسوم ومقدارها وهل سيكون لها تأثير قوي على انخفاض أسعار العقار ولكن المؤكد أن الحكومة لم تقر هذا النظام إلا من أجل المساهمة في خفض أسعار العقار وزيادة المعروض من الأراضي السكنية، لذلك سوف تأتي اللوائح والرسوم متوافقة مع هذا التوجه.
3- ضعف التمويل العقاري: أصدرت مؤسسة النقد العربي السعودي بداية العام الحالي 2015م ضوابط جديدة تمثلت في فرض دفعة أولى على المقترض بنحو 30% عند أي طلب للتمويل العقاري وذلك للحد من ارتفاع أسعار العقار وكذلك لحماية المصارف من احتمالية تراجع أسعار العقار وقد ساهم هذا الإجراء في تعطل كثير من مبيعات الوحدات السكنية التي كانت معدة لهذه الشريحة وشبه توقف في زيادة الاستثمار في هذا القطاع.
4- مشاريع وزارة الإسكان: تسارع العمل في تجهيز المزيد من الوحدات السكنية التي تقوم بها وزارة الإسكان في ظل متابعة حثيثة من مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية وقد تم رصد مبلغ 250 مليار ريال لهذا الغرض منذ 3 سنوات ولم تنجح الوزارة السابقة في ضخ المزيد من الوحدات السكنية ولكن مع التغيير الوزاري الجديد شهدت الأيام الماضية خطة عمل للوزارة للاستفادة من خبرات المطورين العقاريين والتعاون معهم للمساهمة في سرعة تنفيذ عدد من المشاريع السكنية هي الأخرى سوف تساهم في تراجع أسعار العقار وكذلك القيمة الإيجارية للوحدات السكنية.
ثانيا: سوق الأسهم: تمر بسوق الأسهم فترة انتعاش بعد موجات من التراجعات الحادة التي عصفت بالسوق خلال السنوات الماضية ونلحظ ذلك من خلال الرسم البياني، حيث شهد مؤشر السوق وحجم السيولة ارتفاعات قوية، إذ ارتفع مؤشر السوق من 6417 نقطة في عام 2011م الى 9768 نقطة حتى إعداد هذا التقرير، بينما ارتفعت أحجام السيولة من 1099 مليارا إلى 2249 مليارا خلال الفترة نفسها وكذلك شهدت السوق مزيدا من الطرح الأولي، لعل أبرزها طرح أسهم البنك الأهلي وعدد من الشركات الأخرى التي أعطت عمقا أكبر للسوق.
وفي هذا التحليل نعرض عددا من المحفزات التي قد تساهم في نمو سوق الأسهم.
1- الاستثمار الأجنبي: أسهم قرار مجلس الوزراء في فتح السوق للمستثمر الأجنبي من خلال المؤسسات المالية والصناديق الاستثمارية وشركات التأمين في إعطاء السوق مزيدا من الثقة، حيث إن دخول المستثمر الأجنبي سوف يزيد من عمق السوق وحمايته من التذبذبات الحادة والاستفادة من الخبرات الأجنبية عند الدخول في مجالس إدارات الشركات لتطوير أدائها وكذلك ضخ سيولة عالية في السوق سوف تساهم في ارتفاعات ولكن ستكون بشكل مقنن للشركات ذات الجدوى من ناحية الربحية والتطور المستقبلي.
2- نمو الأرباح: تتداول السوق المالية عند مكرر ربح في حدود 19 مرة مقارنة بالأسواق المالية العالمية التي تتجاوز هذا الرقم، كما في الرسم البياني، لذا فإن السوق السعودي أكثر جذبا للمستثمر من ناحية الأرباح والتوقعات المستقبلية تنبئ عن مزيد من الأرباح في حالة تعافي قطاع البتروكيماويات وكذلك النمو المتوقع لأرباح البنوك وشركات الأسمنت وبعض من قطاعات التجزئة والاستثمار الصناعي، ويظل قطاع التأمين هو الأقل حظا في النمو، حيث تعددت الشركات ورفعت رؤوس أموالها ولكن يظل عدم فاعلية مجالس إداراتها معوقا في تطور أدائها ولعل فكرة الاندماجات أفضل الحلول للخروج من هذا المأزق.
3- الاكتتابات الجديدة: سيتم طرح العديد من الشركات ذات القيمة العالية خلال ما تبقى من عام 2015م وعام 2016م ومن تلك الشركات الشركة السعودية للخدمات الأرضية والشركة العربية للتعهدات الفنية وشركة ناقل والخطوط السعودية للشحن وأرامكو توتال ومرافق وطيران ناس وغيرها، وهذه الشركات سوف تمنح السوق مزيدا من العمق واستيعابا للسيولة والمساهمة في استقرار السوق وعدم التأثير عليه من خلال المضاربات العشوائية التي كانت تتسبب في خلق تذبذبات عالية في المؤشر صعودا وهبوطا.
4- ارتفاع أسعار النفط: بعد التراجعات الحادة التي شهدها السوق النفطي بعد أن هوت الأسعار من مستوى 120 دولارا إلى أقل من 50 دولارا، حيث ساهم النفط الصخري في هذا التدهور السريع لأسعار النفط وزيادة المعروض ولكن سياسة أوبك التي أبقت على مستوى الإنتاج دون تغيير تسببت في تكبيد شركات النفط الصخري خسائر كبيرة وتوقف الكثير من منصات الحفر عن العمل، حيث أصبحت الأسعار غير مجدية لها، وبدأت أسعار النفط في الصعود مرة أخرى بعد انحصار إنتاج النفط الصخري وقد نرى أسعار النفط خلال الفترة القادمة عند مستوى 80 دولارا للبرميل وهذا الارتفاع سوف يساهم في ارتفاع ربحية شركات البتروكيماويات وكذلك زيادة الدخل الحكومي وبالتالي زيادة الإنفاق الذي سوف يؤثر إيجابا على الأسعار في سوق الأسهم.
الخلاصة: بعد استعراض العوامل المؤثرة في سوق العقار نستطيع أن نصل إلى نتيجة مفادها أن السوق العقاري مقبل على تراجع في الأسعار أو استمرار الركود في العقارات التي تقع ضمن النطاق العمراني، وفي ذات الوقت نعتقد أن سوق الأسهم سوف يكون أكثر جذبا للمستثمرين خلال السنوات القادمة، وهنا نجيب على السؤال: هل ستهاجر أموال الاستثمارات العقارية إلى سوق الأسهم؟
في اعتقادي أن بعضا من الاستثمارات الصغيرة سوف تهاجر بحثا عن الربح في سوق الأسهم ولكن كبار العقاريين لن تغريهم تلك السوق المحفوفة بالمخاطر، إذ أن التفكير الاستثماري للعقاري يختلف كليا عن تفكير المستثمر في سوق الأسهم، فالعقاري لا يحب المخاطرة وكذلك لديه النفس الطويل للإبقاء على استثماراته العقارية سنوات طويلة دون تحقيق نمو فيما يهوى المستثمر في سوق الأسهم عنصر المخاطرة والمجازفة وليس لديه الصبر لبقاء استثماراته لفترات دون تحقيق عوائد سواء من ناحية أرباح الشركات من خلال التوزيعات السنوية أو من خلال المضاربات اليومية وارتفاع قيم الأسهم.