سيولة العقار تبطئ النمو الاقتصادي .. وترقب لمنتجات الإسكان

أكد مختصون بالشؤون العقارية على أن حجم السيولة في السوق العقارية التي تقارب نصف السيولة الإجمالية المتداولة بالسوق السعودي؛ جعلها تعد الأكبر حجما قياسا بمثيلاتها في منطقة الشرق الأوسط، مشيرين إلى أنه من المهم توظيف تلك السيولة بالطريقة الصحيحة لضمان عدم تقلصها أو دخولها في مرحلة ركود.
إلا أن هناك شبه إجماع اقتصادي بأن التعامل مع تلك السيولة الكبيرة بشكله الحالي غير قادر على تعزيز الأداء الاقتصادي باعتبار أنها أموال على أصول ثابتة وليست متغيرة ما يجعلها مبطئة للنمو.
من جانبه أكد أستاذ الاقتصاد بجامعة الملك عبدالعزيز الدكتور حبيب الله تركستاني أن السيولة المتوفرة في السوق العقارية بهذا الحجم الكبير لا تفيد اقتصاد المملكة، معللا ذلك بأنها أموال غير مثمرة أو مستثمرة، كونها عاجزة عن إنتاج السلعة والخدمة التي يكون لها عائد حقيقي أو قيمة مضاعفة في الاقتصاد الوطني.
وتساءل: لو وضعت مليارات الريالات في مشاريع صناعية ستظهر الآلاف من الوظائف، لكن لو تم وضع تريليون ريال لشراء أرض مساحتها 100 كيلو متر من أجل بيعها بالمفهوم العقاري الحالي؛ فما الذي ستتم الاستفادة منه لصالح الاقتصاد الوطني؟
وأضاف أن معظم أموال العقار خاصة بأصول ثابتة، وليست أصولا متغيرة فلو كانت هذه الأموال تعمل في قطاعات الصناعة، والتجارة، والزراعة، والسياحة، والخدمات فإنها ستساهم في تعجيل الدورة الاقتصادية، وتجعلها متسارعة ومستمرة في العطاء لتشكل النموذج الفعلي للاقتصاد المتنامي، أما الواقع الحالي لما يقارب من حصر نصف السيولة - بحسب ما يعلن عنه - في قطاع العقار، ما يجعلنا نصفه بالاقتصاد الريعي الذي يكون عادة ضعيفا وغير متنام.
وزاد: لو تخيلنا مثل هذه النسبة الهائلة من السيولة في القطاع الصناعي فقط لما اعتمدت المملكة على النفط في بناء موازناتها وتركيبة ميزانياتها، ولما وجدنا البطالة ولا ارتفاع الأسعار ولا غيرها من المشاكل الاقتصادية التي تنجم عادة عن نقص المشاريع الاقتصادية الحقيقية.
واستشهد الدكتور تركستاني بالاقتصادين الكوري والياباني القائمين على التنوع بمشاركة جميع شرائح المجتمع، وقال إن السيولة الكافية لقيام اقتصاد قوي وكبير بالمملكة موجودة، لكن السوق فيه نوع من الخلل، كون معظم تلك السيولة متجهة إلى قطاع العقار.
فترة تقييم
وأكد رئيس اللجنة العقارية التابعة لغرفة تجارة وصناعة مكة المكرمة منصور أبورياش أن السوق العقارية السعودية ما زالت محتفظة بالمبالغ الموجودة فيها، وألمح إلى وجود نوع من توقف في ضخ سيولة جديدة بسبب ما أسماه ب(فترة التكيف والتقييم)؛ مضيفا: «هناك فترات تقييم يمر بها السوق من قبل المستثمرين كل سبع سنوات، لتحديد الأهداف المقبلة، وتقييم إستراتيجيات السوق».
وربط الهدوء الذي أصاب العقار بحالة التذبذب الحاصل في أسعار النفط، وقال: «إن أسعار النفط بدأت في الارتفاع، وهناك توقعات بين العقاريين تشير إلى حدوث مزيد من الصعود خلال الفترة القريبة المقبلة التي قد تؤدي إلى إنعاش حركة العقار إيجابيا، لذلك هناك حالة من الترقب تستمر إلى الشهر المقبل، حيث ستزداد وتيرة الأداء بشكل عام».
ومضى يقول: «إن قطاع العقار به حجم سيولة كبير يعد الأعلى في المنطقة بحسب الإحصاءات والتقارير الاقتصادية؛ وهذه السيولة تمثل نحو نصف السيولة المحلية المتداولة، ما يجعل وضوح الحركة فيها صعبا نسبيا، لكن المؤشرات الحالية تؤكد أن هناك اتجاها للعودة من جديد إلى ما كان عليه الوضع سابقا.
وعن قدرة سوق الأسهم السعودية، في ظل استقرارها الحالي، على جذب المزيد من رؤوس الأموال الموجودة في القطاع العقاري، قال أبورياش: عندما يبدأ السوق العقاري في التحرك، فإن هناك محافظ ستنسحب من سوق الأسهم لتتجه إلى العقار.
ورفض خلال حديثه فكرة أن يكون العقار قد وصل إلى سقفه الأعلى، وأضاف: هذه فكرة روجت لها بعض الجهات من أجل التغطية على عدم قدرة وزارة الإسكان على إنجاز العديد من المشاريع التي أعلنت عنها في الفترة الماضية، لأن المستثمرين لا يستهدفون الطبقة المتوسطة وما دونها باعتبار أن السعر الإجمالي للشراء والتطوير أعلى من قدرة ذوي طبقة الدخل المحدود التي تلجأ إلى وزارة الإسكان للحصول على أحد منتجاتها؛ لذلك يكون هدف المستثمر العقاري متجها صوب أصحاب الدخول الأعلى، وبالتالي لا يمكن أن يصل العقار إلى سقف محدد لأن ظروف السوق هي التي تحكم بشكل عام.
ودعا إلى ضرورة أن يكون هناك تعاون بين وزارة الإسكان والقطاع الخاص بقوله: لو كان هناك تعاون حقيقي بين الوزارة والمطورين العقاريين من أصحاب الخبرة الذين أثبتوا بمشاريعهم القدرة على الإنجاز في مختلف مناطق المملكة لاستطاعت الوزارة أن تحقق الكثير خلال 24 شهرا فقط؛ لأن كل ما يحتاجه المستثمر العقاري هو الوقوف على إستراتيجية الوزارة حتى يتمكن من تأدية المهام التي ستوكل إليه.
واستغرب من رفض وزارة الإسكان لتعاون إحدى الشركات العقارية الكبرى معها بعدما عمدت الأخيرة إلى عرض خدماتها على الوزارة مستعرضة تجربة بنائها لأكثر من 4 آلاف مسكن، وعملها على 4 آلاف مسكن أخرى، مشيرا إلى أن الشركة عرضت بشكل واضح رغبتها في التعاون من أجل تطوير بعض المواقع التي خصصت للوزارة في مكة المكرمة قبل أن تمتنع الأخيرة.
وأفاد أبو رياش، الذي يشغل منصب عضوية اللجنة الوطنية، أن اقتصادات العقار واعدة، ما يجعلها جاذبة للمزيد من رؤوس الأموال والاستثمارات بحسب وصفه.
زيادة الضغط
في المقابل أكد رئيس لجنة التثمين العقارية التابعة لغرفة تجارة وصناعة جدة عبدالله الأحمري أن السيولة الموجودة في السوق العقارية دخلت في مرحلة قريبة من الجمود، وبين أن الأساس الذي يقوم عليه العقار هو العرض والطلب، مضيفا أنه: عندما تصبح ملاءة الطلب المالية أقل قدرة على تغطية كلفة العرض حينها تتجه الأمور إلى مراحل منها الهدوء ثم الركود، وبالتالي تصبح السيولة المتوفرة غير مؤثرة كما كانت في السابق.
وعن ما إذا كان لتحركات وزارة الإسكان دور في هدوء العقار؛ قال: لا نستطيع أن نتجاوز مسألة تأثير الوزارة على وضع العقار، وكلما ازدادت منتجاتها على أرض الواقع ازداد ضغطها على الأسعار لأن المستهلك العادي لديه القدرة على البقاء في وضعه منتظرا ضخ المزيد من المنتجات الإسكانية، وهذا الأمر يؤثر على المعدل العام للطلب.
ومضى يقول: هناك حالة من الترقب منذ فترة على وضع السوق بشكل عام، وذلك ناجم عن الأرقام التي أعلنتها الوزارة خلال الفترة الماضية عندما استهدفت الوزارة عددا من المدن الرئيسية والمحافظات التي تزخر بنشاط عقاري واضح فيها، لذلك فإن معظم المستثمرين يقيمون الآن مستجدات الموقف لاتخاذ الخطوة التي يرونها مناسبة.
واستشهد بالانخفاض الواضح لحجم المبيعات طبقا لمؤشرات وزارة العدل التي أظهرت مدى التراجع، وقال: مر السوق خلال فترة بمجموعات أستطيع أن أصفها ب(غير المسؤولة) عندما عمدت إلى بيع العقارات فيما بينها مع رفع السعر عند كل عملية بيع، الأمر الذي ساهم في رفع القيمة السوقية عن الحقيقية حتى يأتي شخص ليس له خبرة في السوق فيشتري ذلك العقار أو الموقع بناء على القيمة السوقية دون أن يدرك حدوث مثل هذا الأمر، لكن مثل هذه العمليات انخفضت عن الفترة السابقة لأن الأسعار المسجلة حاليا مرتفعة.
وحول ما إذا كان ذلك نوعا من غسيل الأموال خاصة مع ظهور أرقام مليارية على مواقع لا تستحق مثل هذه المبالغ، قال: لا أريد أن أسميها غسيل أموال بقدر ما أميل أكثر إلى وصفها ب(تضخيم الأصول)، وهذا هو الذي أضر بمرونة القطاع، وقدرته على التحرك والتناغم مع المستجدات والأحداث.
ونبه إلى أهمية وجود حجم سيولة مرتفع في القطاع إذا كان ذلك يخدم الصناعة الحقيقية للعقار، وقال: نريد أن توظف هذه السيولة الهائلة في ما ينفع الاقتصاد الوطني، ويساهم في إطفاء الحاجات المحلية عندها نصل إلى المفهوم الصحيح لاستثمار رأس المال بالطريقة السليمة، أما تسخير تلك المبالغ الكبيرة في عمليات بيع وشراء ورفع أسعار فإن ذلك غير مجد.
ومضى يقول: مع الأسف هناك مستثمرون دخلوا إلى السوق العقارية وهم غير مؤهلين لذلك، كونهم امتلكوا مبالغ مالية ودخلوا بها في محافظ لتحقيق أرباح بطريقة سهلة دون أن يكون لذلك مردود على الاقتصاد الوطني.