الأراضي التجارية تستعد لتداول نشط رغم سيطرة «السكني»

(الرياض) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

على الرغم من النشاط اللافت في عدد من التجمعات التجارية المخصصة للأبراج التجارية والمكتبية، إلا أن المشترين يتريثون رغبة في خفض الأسعار، كما أن كثيراً من ملاك الأراضي التجارية أحجم عن بيعها؛ أو التقدم للحصول على تصريح البناء انتظارا للتنظيم الجديد للارتفاعات التي ستشمل الطرق الدائرية الثلاثة؛ وطريق الأمير سلمان (ضلع الدائري الشمالي الثاني).
ويتوقع أن يفصح عن التنظيم الجديد خلال أحد الاجتماعات الرسمية لمجلس المنطقة برئاسة صاحب السمو الملكي أمير منطقة الرياض الأمير سلمان بن عبدالعزيز.
وتعرض المكاتب العقارية استقرار أسعار الأراضي، ولكن عند وجود المشتري الراغب في الشراء تنخفض الأسعار قليلاً إلا أن هذا الانخفاض لا يعبر عن القيمة الحقيقية للسوق الذي ما زال في حال ترقب ليس للأراضي التجارية فقط، ولكن لكل القطاع العقاري نظراً لانتظار تفعيل قرارات التمويل وفي مقدمتها الرهن العقاري مما وضع السوق في هذه الحالة (الترقب) والذي وصفها البعض بالركود.
لكن كبار العقاريين الأكثر معرفة أو (المخضرمين) يعرفون حقيقة السوق في كونه ترقباً أو ركوداً ويؤكدون عودة السوق إلى سابق عهده وأن يترك هذا الركود، مشيرين إلى أن تلك الآمال تدعمها توجهات كثير من الشركات والمكاتب العقارية في تقسيم الأراضي إلى مساحات تبدأ من 300 متر مربع ما قد يساعد على إعادة التوازن إلى السوق السعودية.
وتسعى المكاتب العقارية إلى تقريب وجهات النظر بين البائع والمشتري رغبة في الفائدة لجميع الأطراف، وذلك بالضغط على صاحب الأرض (البائع) باخباره بأن الأسعار في نزول في حين أنها تكون عكس ذلك.
وظهر مؤخراً إحجام واضح لعمليات شراء الأراضي خصوصاً في العاصمة الرياض في ظل عروض ضخمة تبحث عن مشترين، ولكن هذه العروض بأسعار مستقرة وعند الرغبة في الشراء تنخفض هذه الأسعار انخفاضاً طفيفاً. ومع وجود طلبات تنتظر نزول الأسعار التي كانت قد ارتفعت في بعض الأحياء إلى أكثر من 80 في المائة مع مطلع 2008.
وتضاربت توقعات وآراء العاملين في المكاتب العقارية حول توجه قطاع الأراضي المقبل، والذي تذبذبت أسعاره مع مطلع عام 2010، إذ يرى البعض أن وضع السوق يسير إلى الانخفاض في الأسعار، وتراجعا حادًّا في حجم التداولات العقارية، يتبعه ركود في كافة الجوانب، مستشهدين بحجم التداولات الفقيرة التي يشهدها القطاع منذ نحو الشهر، وهذا يأتي بسبب ارتفاع الأسعار والنقص الحادّ في السيولة الحالية.فيما أبدى البعض الآخر وضعاً حذراً تجاه مستقبل العقار مستندين إلى الدعم الحكومي المنتظر لإخراج العقار من عثراته، عبر صدور الأنظمة العقارية التي من المتوقع صدورها خلال الفترة القريبة المقبلة.
وكشف تقرير صادر عن الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض؛ أن العاصمة لا تزال تعاني نقصاً في شقق الإيجار في الكثير من مناطقها، ونقصاً في وحدات مساحات المكاتب في منطقة المدينة الوسطية، وتشهد مناطق مختلف شمال الرياض وشمالها الغربي ازدهاراً في بناء المساكن.
واعتبر عقاريون أن العلاقة بين الاستثمار التجاري في الأبراج والمكاتب؛ والاستثمار السكني في الوحدات السكنية؛ علاقة تبادلية؛ حيث إن نمو أحدهما يستلزم مواكبة القطاع الآخر له، وقالوا إن التنظيم الجديد سوف يخلف فرصاً استثمارية جيدة؛ في الطرق السريعة الجديدة؛ وكذلك طريق الأمير سلمان، الذي يعتبر من أهم مناطق التوطين المقبلة؛ مشددين على أهمية وضوح الصورة للمستثمرين لتبيان هذه الارتفاعات؛ إذ أن عدد الأدوار يمكن المستثمر من تحديد مدى جدوى الدخول في المشروع من عدمها.
وتتجاوز نسبة نمو إجمالي الناتج المحلي للقطاع الخاص ال 5٪ في السنوات الخمس المقبلة؛ وسيدفع هذا النمو إلى مزيد من توفير المساحات المكتبية عالية النوعية المتوافرة بكمية محدودة حالياً، ويتوقع أن تزداد جاذبية الرياض للأعمال ورأس المال المستثمر فيها في السنوات المقبلة مما يرفع الطلب على الإسكان والمساحات التجارية في المدينة وحولها.
عدم قدرة الشباب على التملك واستمرار الطلب على منتجات التأجير السكنية يعززان الطلب على العمائر السكنية
الأمر الذي يجسد فرصاً استثمارية متاحة للقطاع الخاص في القطاع العقاري. ومن المتوقع؛ كما جاء في تقرير المناخ الاستثماري في مدينة الرياض؛ أن تبلغ الأموال المستثمرة في نشاط البناء والتشييد في الرياض نحو 150 مليار ريال حتى العام 1431ه (2010م).
ويستحوذ النشاط الحاصل على الأراضي التجارية والاستثمارية على حصة جيدة من إجمالي النشاط الحاصل على السوق العقاري لدى المملكة، حيث يأتي النشاط في المرتبة الثانية من حيث إجمالي قيمة السيولة المستثمرة، ويأتي النشاط الحاصل على قطاع الأراضي التجارية مدعوما بالتوجه العام لدى المملكة لإقامة المدن الاقتصادية والصناعية والسياحية إضافة إلى اتساع النشاط التجاري لدى كافة مدن المملكة عند ارتفاع مستويات الطلب على الخدمات التجارية عالية الجودة مع الأخذ بعين الاعتبار الإجراءات التصحيحية التي تنوي الحكومة القيام بها للوصول إلى بيئة استثمارية متكاملة لكافة الراغبين بالاستثمار داخل القطاع العقاري السعودي، هذا ومن المتوقع أن ترتفع وتيرة النشاط الحاصل على قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية خلال الفترة القادمة ليشهد المزيد من المشاريع الطموحة التي تخدم حاضر المملكة ومستقبل أجيالها.
وتقدر الدراسات الصادرة عن الهيئة العليا لمدينة الرياض لتطوير مدينة الرياض احتياجات مدينة الرياض من الإسكان 495 ألف وحدة سكنية حتى عام 1445ه بمعدل سنوي قدره 27.500 وحدة سكنية.
وأقرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض مؤخراً وتنظيمات بناء جديدة في بعض أجزاء مدينة الرياض، حيث تم تطوير أنظمة البناء في منطقة العصب المركزي للمدينة (المحصورة بين طريق الملك فهد وشارع العليا) وكذلك على طريق الملك فهد وعلى شارع العليا وفق ضوابط معينة؛ وتم إطلاق الارتفاعات في منطقة العصب المركزي، وعلى طريق الملك فهد (الجهة الغربية) ومضاعفة الارتفاعات من الجهة الشرقية من شارع العليا العام.
وأكد خبراء عقاريون إن العروض كثيرة سواء أراضي تجارية أو سكنية، لكن يقابلها قلة في الطلب رغم كثرة الوافدين على المكاتب العقارية، إذ إن كثيرا منهم يسأل عن الأسعار دون الرغبة في الشراء، ما يجعل أغلب المكاتب العقارية توضح أن الأسعار مستقرة وليس هناك نزول فيها، مشيرين إلى أن انخفاض أسعار الفلل وشقق التمليك قد قلل الطلب على الأراضي السكنية، حيث إن الأسعار عادت إلى السابق مقارنة بالأسعار قبل ثلاثة أشهر، وهذا يعود إلى انخفاض أسعار مواد البناء، قابله استقرار في أسعار الأراضي ما جعل الكثيرين من الباحثين عن السكن يتجهون إلى الفلل وشقق التمليك.
فيما قال مستثمرون أن "السائد في السوق العقارية هو الانتظار لمعرفة توجهات السوق العقارية، حيث يلاحظ أن هناك إحجاماً من قبل المشتري للشراء بالسعر السائد لقوله بأن أسعار الأراضي قد ارتفعت في بعض جهات الرياض إلى أكثر من 80 في المائة مقارنة بأسعارها قبل عامين، لافتين إلى إن المتابع للسوق العقارية يرى أنه متذبذب بين الانخفاض والارتفاع بسبب سعي البائع والمشتري إلى انتظار الأنظمة العقارية والتي أعلن أنها ستكون خلال الربع الأول من العام الحالي لكن كثرة الانتظار جعلت هناك رغبة من قبل المستثمرين الأفراد في التخلص من أراضيهم للبحث عن سيولة مالية لمعرفة توجهات العقار خلال الفترة المقبلة.
وأشاروا إلى أنه من الملاحظ في السوق العقارية خلال العام الماضي وبداية العام الحالي هو الارتفاع الكبير في الأسعار مما زاد من تخوف الشركات العقارية الكبرى وزاد حذرها في الدخول في استثمارات جديدة، خوفا من تراجع الأسعار سواء للأراضي أو الفلل.
وقال اقتصاديون إن هناك أسبابا عدة تتقاسم مسؤولية عدم تمكن السعوديين من تملك منزل، منها غلاء أسعار الأراضي وغياب التشريعات القانونية للأنظمة التمويلية وغياب الدعم الحكومي، ودعوا إلى ضرورة أن تتعامل البنوك والشركات التمويلية مع "مثمنين عقاريين" يقدمون تقييماً عادلاً للعقارات لتجنيب الاقتصاد السعودي مخاطر التمويل العقاري، مشيرين إلى أن السعودية لا يوجد فيها إلا 500 مثمن عقاري وأنها بحاجة إلى أضعاف هذا العدد ليعكس العقار القيمة العادلة له.
وشدد خبراء بقطاع العقار على إن السعودية تعاني من عجز في الوحدات السكنية يبلغ مليون وحدة ويتزايد بواقع 200 ألف وحدة سنوياً، وإن نسبة ملاك المساكن بالمملكة تعادل 30 بالمائة وتعد الأدنى بين دول الخليج العربية، لافتين إلى أن أسعار العقار في السعودية فيها مبالغة بسبب غلاء الأراضي الذي هو نتاج عن المنح العشوائي قديما.
وتدرس لجنة من المختصين والخبراء في وزارة العدل حاليا السماح لغير السعوديين، خاصة الخليجيين بتملك الأراضي الواقعة على الطرق التجارية في المدن والمحافظات وإفراغها عن طريق كتابات العدل. وتعمل وزارة العدل على إيجاد تنظيم جديد يتيح أمام غير السعوديين، وخاصة مواطني دول مجلس التعاون الخليجي، إمكانية تملك الأراضي الواقعة على الطرق التجارية والتي يتراوح عرض أطوالها من 30 مترا إلى 80 مترا.
ويتوقع أن يرفع الإجراء الجديد أسعار الأراضي التجارية خاصة في المدن الرئيسية ومحافظات المنطقة الشرقية التي تجد إقبالا كبيرا من قبل المستثمرين الخليجيين. كما يقضي هذا الإجراء على طرق التحايل التي يباشرها خليجيون يعمدون إلى شراء الأراضي التجارية وتسجيلها بأسماء سعوديين من أقاربهم، تحايلا على النظام الذي لا يسمح لغير السعوديين بإفراغ أراض تقع على طرق يزيد عرض أطوالها على 25 مترا.