العوائد والأمان يعززان التوجه الاستثماري لطرح مزيد من الصناديق العقارية

2013 تشهد تصفية وإقفال عدد منها بعد طرحها قبل سنتين وبدء العمل باللائحة التنفيذية

يتسم النشاط العقاري في المملكة بمميزات استثمارية عديدة مقارنة بأوجه الاستثمارات الأخرى، ومن أهم مميزاته الاستثمار عبر الصناديق العقارية كأحد أبرز دعائم أنظمة التمويل العقاري في المملكة خصوصا بعد تعثر طريق المساهمات العقارية التي تمت من دون لوائح وأنظمة.
وعلى الرغم من أن لائحة صناديق الاستثمار العقاري في المملكة حديثة العهد (حيث صدرت في منتصف يوليو 2006)، إلا أن إنشاء صناديق استثمارية جديدة يمكن أن يساعد بنهوض القطاع العقاري حيث انه يساعد في التمويل المشترك.
ويرى المراقبون أن المرحلة المقبلة خاصة نهاية العام الجاري والعام المقبل سوف تشهد تصفية وإقفال عدد من الصناديق الاستثمارية العقارية، وهذا الأمر سيعزز من مصداقية هذه الصناديق، وبالتالي طرح المزيد منها، والتوسع في المدن الأخرى خاصة المناطق والمدن التي لم يطرح فيها صناديق عقارية.
وتضمنت اللائحة القوانين والضوابط لجمع الأموال بغرض استثمارها في مشاريع عقارية، واحتكرت تلك اللوائح عملية جمع وإدارة الأموال على الشركات الاستثمارية المرخصة من قبل هيئة السوق المالية.. إلا أن كل هذه المعطيات تدفع للاعتقاد بأن صناديق الاستثمار العقاري هي أفضل الحلول المتاحة لتمويل المشاريع العقارية في الوقت الراهن، وما هو مطلوب فقط تطويرها باستمرار لتكون سواء – على الاقل - مع دول العالم في تحديث أنظمتها ولوائحها بما يخدم السوق المحلي.
وتتمتع المملكة ببنية تشريعية جيدة واقتصاد أوسع من غيره ليس في الخليج فحسب، بل في منطقة الشرق الاوسط ككل؛ وفي ظل المنافسة بين دول الخليج للتحول إلى مركز لصناديق الاستثمار بمختلف انواعها خصوصا صناديق التعاونيات الاكثر انتشارا.
وتخطت المملكة دول المنطقة في جذب الأموال إلى الخليج، واشتملت بذلك على صناديق استثمار مفتوحة لمستثمري التجزئة وصناديق خاصة للأثرياء، من اجل الاستثمار في العقارات والأسهم الخاصة. وظهرت المملكة كموطن جديد للصناديق في الشرق الاوسط وشمال افريقيا وذلك مع احتدام المنافسة بين المراكز المالية في الخليج.
وتم إطلاق 73 صندوق جديد خلال عام 2012، بحسب شركة زاوية التي تعمل في مجال التزويد بالبيانات والمعلومات.. وفي نهاية العام نفسه، وصل حجم صناعة الصناديق المشتركة في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا إلى نحو 60 مليار دولار، لدى 160 شركة تدير 865 صندوقا – باستثناء صناديق العقارات.
ويوجد في المملكة أكبر عدد لمقرات الصناديق في منطقة الشرق الأوسط حيث يتخذ 228 صندوقا من الرياض مقرا رئيسيا لأنشطتها في المنطقة وتبلغ قيمة أصولها نحو 22.8 مليار دولار. وتؤكد شركة زاوية أن الامارات لديها 39 صندوقا محليا لكن بعضاً منها الذي يملكه أجانب يبحثون أكثر من المستثمرين الخليجيين عن الاستفادة من الفرص المتاحة في السعودية.
ونجحت المملكة في توسيع نطاق انشطتها الاقتصادية غير النفطية للاستفادة من عائدات التصدير المرتفعة في التحول نحو اقتصاد اكثر استدامة معتمدة على التطور الملحوظ في القطاع المالي لديها والاستقرار النسبي الذي تتمتع به اسواق المال لديها.
ودائما تصدر هيئة السوق المالية تعليمات للمستثمرين للتعريف بكيفية الاستثمار، حيث أهابت الهيئة بالراغبين في الاستثمار بصناديق الاستثمار المرخص لها من الهيئة والمطروحة من قبل الأشخاص المرخص لهم، إلى الاطلاع على شروط وأحكام الصندوق التي توضح العلاقة التعاقدية بين مدير الصندوق (الشخص المرخص له والمستثمر)، كما تساعد المستثمرين على اتخاذ قرار استثماري سليم ومدروس. وقالت هيئة السوق المالية: "هذه الشروط والأحكام تنطبق على جميع الصناديق الاستثمارية المرخص لها من الهيئة، سواء كانت تستثمر في سوق الأسهم أم موجهة للأسواق المالية الخارجية أو أسواق النقد أو الدين أو الصناديق العقارية".
وتلزم هيئة السوق مدير الصندوق - وفقاً للائحة صناديق الاستثمار ولائحة صناديق الاستثمار العقاري - بإصدار شروط وأحكام للصندوق التي تمثل عقداً بين مدير الصندوق ومالكي الوحدات، ويجب على مالكي الوحدات إبداء موافقتهم على هذه الشروط والأحكام، وذلك بالتوقيع على نسخة منها قبل الاستثمار بأي صندوق، وبحسب اللائحة، يجب على مدير الصندوق التأكد من توقيع مالكي الوحدات على شروط وأحكام الصندوق وحصولهم على نسخة منها، بالإضافة إلى أن اللائحة ألزمت مدير الصندوق بإخطار المستثمرين بأي تغييرات جوهرية يتم على شروط وأحكام الصندوق قبل 60 يوما تقويميا من سريانها.
وتؤكد الهيئة أن مديري الصناديق الاستثمارية (الأشخاص المرخص لهم من الهيئة) ملزمون بتزويد مالكي وحدات الصندوق بقوائم مالية مراجعة عند طلبهم ذلك من دون مقابل يذكر، وذلك في إطار الإفصاح وضمان اطلاع المستثمرين على تطورات الصندوق وتغير قيم وحداته ومساعدة المستثمرين على اتخاذ قراراتهم الاستثمارية وفق أعلى درجة من الشفافية.
وكانت صناديق الاستثمار العقاري قد صدرت بعد قرار إيقاف المساهمات العقارية التي كانت عبارة عن برامج مالية عقارية غير منظمة التنظيم اللائق وفي ظل غياب الرقابة على تلك المساهمات التي أضرت بصناعة العقار السعودي حيث كان تركيزها على مشاريع شراء قطع الأراضي الضخمة ومن ثم تطوير البنية التحتية لها بشكل بدائي وبيعها بالجملة إلى المستثمرين العقاريين الذين يبيعونها إلى المستخدم النهائي أو مستثمر آخر. كما أتاحت المساهمات العقارية بيع وشراء العقار نفسه من دون حتى تطويره وهذا ما دفع أسعار الأراضي في المملكة إلى الارتفاع ارتفعا غير معقول مدعوماً بسوء تخطيط وضوابط غير واقعية سمحت بالتوسع الأفقي، الأمر الذي أرهق المرافق الخدمية وقصّرت في تقديم الخدمات الأساسية لكثير من الأحياء المأهولة من ماء وكهرباء وصرف صحي وغيره.
وبين هؤلاء الخبراء إن الصناديق العقارية عموما ما هي إلا وعاء استثماري أو هيكل قانوني يجمع أموال المستثمرين ويضخها في مشروع عقاري لتحقيق عوائد مالية مجزية من خلال تطوير قطعة أرض أو تشغيل مبنى أو أي شكل آخر من أشكال المشاريع العقارية الممكنة، وبذلك يعتبر الصندوق مالكاً للمشروع يستحق نصيبه من الربح بقدر مشاركته في رأس المال، لافتين الى ان هذا المبدأ يختلف تماماً عن مبدأ التمويل البنكي الذي يفرض نسبة فائدة محددة على أصل القرض لا تتأثر بعوائد المشروع ولا تشارك مالكه فيها وهو ما يجعلها أفضل وسيلة لتمويل المشاريع بشكل عام ومشاريع العقار بشكل خاص ضمن الظروف الطبيعية حيث يرفع التمويل البنكي مؤشرات الربحية للمشاريع العقارية بنسبة تعتمد على حجمه.
وكانت مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما) قد أعلنت في منتصف مايو الماضي أن صناديق الاستثمار في المملكة ارتفعت بنسبة 5% لتصل قيمتها إلى 92.53 مليار ريال في الربع الأول من العام الحالي. وقالت المؤسسة في بيان على موقعها الإلكتروني إن ذلك جاء بالمقارنة مع نحو 88.07 مليار ريال بنهاية الربع الأخير من العام الماضي. وأضاف البيان أن "ارتفاع أصول صناديق الاستثمار بنهاية الربع الأول جاء عقب ارتفاع أصول الصناديق بشقيها المحلية والأجنبية". وتضم أصول الصناديق أسهم وسندات وأدوات نقدية وأصولا أخرى واستثمارات عقارية. ولم يطرأ أي تغيير على عدد الصناديق في الفترة المذكورة عن الربع السابق عليها ليستقر عند 240 صندوقا.
وكان عام 2008 قد شهد أعلى عدد لصناديق الاستثمار بعدما وصل إلى 262 صندوقا استثماريا، قبل أن يتراجع في السنوات اللاحقة. وأوضحت المؤسسة أن عدد المشتركين بصناديق الاستثمار تراجع ليصل إلى نحو 270.09 ألف مشترك بنهاية الربع الأول. ويقدّر حجم الاستثمارات الخارجية المباشرة في القطاع العقاري السعودي بنحو 36 مليار دولار، في حين يقدر إجمالي قيمة المشاريع العقارية الجاري تنفيذها حاليًا بما يزيد على 500 مليار دولار، مما يجعل المملكة من أهم وأكثر الجهات تفضيلاً بالنسبة للمستثمر العقاري الإقليمي والعالمي.
ويمثل تمويل المساكن في المملكة مشكلة كبيرة في الوقت الحاضر، خصوصا في المدن الرئيسية في ظل أسعار الأراضي المرتفعة، وكذلك ارتفاع تكلفة البناء وصناعته ومواده الخام وتنميته البشرية التي واصلت ارتفاعات تجاوزت في حدودها غير المعقولة. وتتفاقم مشكلة الإسكان في المدن الكبيرة التي تتميز بارتفاع كثافتها السكانية، ما يسهم في زيادة الطلب على المساكن وارتفاع أسعارها إلى مستوى يتجاوز القدرات المالية للعديد من فئات المجتمع الذين لا تمكنهم إمكاناتهم من تأمين مساكن خاصة بهم، بدءاً من شراء الأرض وانتهاءً بتوفير المبالغ اللازمة لبناء المسكن.