إفراغ الشقق السكنية يصطدم بعراقيل “الذرعة” ومخالفات الملاك

على الرغم من اهميتها في افراغ وحدات التمليك وضمان حقوق المشترين على الطبيعة، الا ان اصدارقرارات « الذرعة التى تحدد نصيب كل شقة من اجمالى مساحة الارض والنسبة المئوية للوحدة السكنية من المساحة الاجمالية للمبنى لازالت تمثل عقبة اساسية امام الملاك. وفي مقابل ذلك تؤكد امانة جدة عدم مسؤوليتها عن ذلك لانه يقع بسبب المخالفات الانشائية على الملاك الاصليين لتلك العمائر وهو الأمر الذي أكدته اللجنة العقارية في الغرفة التجارية من خلال رئيسها، في حين تبلغ قيمة القرار الواحد 1000 ريال تحصلها المكاتب الهندسية من مالك المبنى .
يقول المواطن صلاح سعيد قرملي : قمت بشراء شقة سكنية بقيمة 500 ألف ريال مزودة بالتيار الكهربائي ، وعند الإتفاق مع مالك المبنى على موعد للإفراغ أتصل علي و أخبرني بأن هناك إجراء يجب الإنتهاء منه في الأمانة وعلي أن أنتظر لبعض الوقت وفي هذه الاثناء انتقلت للسكن في شقتي والأن مرّ على سكني ما يقارب 4 أشهر و لم أحصل على صك وعند مراجعتي لأمانة جدة عرفت بأن هناك مخالفة على المبنى تتمثل في زيادة وحدات سكنية غير موجودة في مخطط البناء وأستغرب قرملي موقف أمانة جدة، وتساءل كيف تسمح بإطلاق التيار الكهربائي مع وجود مخالفات على المبنى و كيف تسمح الجهات المعنية بالبيع و التدليس على الناس .
ومن جهته بينت المواطنة حنان عبدالجليل التركي : أنها تقدمت بطلب شراء شقة سكنية من احد البنوك و بالفعل وافقوا على طلبي مبدئياً وطلبوا مني إحضار صورة من الصك لإنهاء إجراءات الحصول على تمويل عقاري، وبالفعل طلبت الصك من المكتب العقاري و أعطوني صكا لكامل المبنى الأمر الذي رفضه البنك و طلب إحضار صك للوحدة السكنية نفسها « الشقة « و طلبت ذلك إلا أنهم أخبروني أن الأمر متوقف في أمانة جدة و لم تصدر صكوك الوحدات السكنية إلى الأن و عند استفساري من أمانة جدة تبين لي أن هناك مخالفات على المبنى و لن تصدر له قرارات « ذرعة « لحين الإنتهاء من الإجراءات النظامية المتبعة في هذا الجانب، وقالت: الحمد لله أني لم أقم بتوريط نفسي في مثل هذه الشقة .
وقال المواطن ظافر محرز العمري : إن الغش و التدليس موجودان في كل المهن مطالبا جميع المواطنين الذين يرغبون في إقتناء شقة أن يعرفوا ما لهم و ما عليهم قبل البدء في الشراء خاصة أني وقعت فريسة سهلة لملاك هذه المباني. واضاف : بعد دفع المبلغ المالي طلبت صكاً بالشقة التي أشتريتها ولكن كان المالك و المكتب العقاري يقومان بالتسويف كل فترة وعند مراجعتي للأمانة بنفسي و السؤال عن العقار تبين لي أن الأمانة لم تستلم قرارات الذرعة من المالك بسبب وجود مخالفات إنشائية عليه !! وطالب المشترين برؤية قرارات الذرعة و تصريح الإفراغ قبل دفع قيمة الشقة وهذا الأمر يسري على الفلل التي تبنى بنظام « الدوبلكس « كذلك مشيرا الى ان البنك لن يوافق على الإقراض الا بوجود هذه القرار .
اجراء يستغرق شهرا
من جهته يقول العقاري سعد الجهني: من يحترم مهنة العقار لا يعمل في بيع الشقق التي ليس لديها صك يصدر بموجبه قرار ذرعة صادر من أمانة جدة، منوهاً أن كثيرا من المواطنين يحاولون عرض شقق ليس لها صك بدعوى انه سيصدر عما قريب، و من خلال خبرتي في السوق أعلم أن صك الشقق لا يصدر اذا كان هناك مخالفات على المبنى، مبيناً أن من يرغبون بشراء الشقق عن طريق البنك يطلبون قرار الذرعة لأنه من الأوراق المهمة . وقال مالك مؤسسة تعمل في مجال بناء وبيع شقق التمليك : بعد الإنتهاء من إيصال التيار الكهربائي للمبنى تقوم المؤسسة بإصدار قرارات الذرعة من مكتب هندسي تمهيدا لاعتمادها من أمانة جدة، و عند البيع يقوم موظفو كتابة العدل بطلب القرار حتى يتم الإفراغ للمشتري أو للبنك لو كان البنك هو المشتري، وقال: إن هذه العملية تأخذ في العادة ما يقارب الشهر الا لو كانت هناك مخالفات في المبنى فلا يتم البيع أو الإفراغ حتى إنتهاء تسوية المخالفات مع أمانة جدة مبيناً أن البعض و بعد إطلاق التيار الكهربائي يقوم بإضافة وحدات سكنية غير موجودة في المخطط الرئيسي للمبنى لزيادة ربحه إلا أن هذه الزيادة لا يستطيع بيعها لأن الأمانة لن تصدر له قرار « ذرعة « . وقال عبدالله الرفاعي « يعمل في تمويل العقار: قرار الذرعة من القرارات المهمة التي يطلبها أي ممول عقاري من بنك أو غيره خاصة في الشقق السكنية و الفلل الدوبلكس و الأراضي الكبيرة، ولا يتم الإفراغ الا بوجود هذا القرار و يتم الإفراغ باسم الجهة الممولة و يقوم المواطن بدفع الأقساط و عند الإنتهاء منها تنقل ملكيتها بموجب عقد موقع من الطرفين.
استرداد المبلغ
وأكد المستشار القانوني عمر إسحاق: في حالة وجود مخالفات على المبنى وعدم الإفراغ من قبل المالك يحق للمالك إسترداد ما دفعه كاملاً والحصول على شقة أخرى، إن ثبت أمام القاضي أن التدليس وقع من قبل البائع، وكل ما على المشتري أن يتقدم بدعوى قضائية في المحكمة و يسترد ما دفعه بالكامل، وعن دفع إيجار عن المدة التي قضاها بيّن اسحاق أن هذا الأمر بيد القاضي أما من وجهة نظري فلا أعتقد أن هناك أي إلزام من قبل مالك المبنى للمشتري بدفع إيجار عن مدة بقائه في العقار لأنه في الأصل ملك له و قد دفع المبلغ كاملاً الا أن مالك المبنى دلس عليه و باعه شيئاً مخالفاً للنظام.
رئيس اللجنة العقارية: التأخير يرجع إلى مخالفات الملاك
قال رئيس اللجنة العقارية و التطوير العمراني في الغرفة التجارية بجدة عبدالله الأحمري : إنه بحث شكاوى المواطنين مع امانة جدة التى بينت ان التأخير يرجع الى مخالفات الملاك اثناء البناء. وقال: إن المستثمرين في مجال شقق التمليك يزيدون في عدد الوحدات السكنية لزيادة الربح مما يتسبب في نهاية الأمر في تأخير إصدار قرارات الذرعة، وقال الأحمري : إن الإجراء المتبع في هذا الشأن بأن يقوم المالك بتكليف مكتب هندسي معتمد لدى الأمانة بإصدار قرارات الذرعة و بعد الإنتهاء منه تقوم الأمانة بمراجعته و إعتماده بعد ذلك، ليسلم إلى كتابة العدل .
وذكر الأحمري أن الحل من وجهة نظري لحل هذه الإشكالية عدم إيصال التيار الكهربائي للمبنى نهائياً الا بعد إصدار قرارات الذرعة خاصة و أن المواطنين الراغبين بالشراء لا يعرفون هذه الأمور و يرون أن التيار الكهربائي متوفر في المبنى فيقومون بالشراء!!
استشاري : إجراءات الأمانة روتينية ومملّة
قال المهندس عوض الترتير، مالك مكتب استشاري: إن التأخير في إصدار قرارات « الذرعة « يعود عادة إلى وجود مخالفات على المبنى مشيرا الى ان الأمانة تطالب بتصحيح الوضع في المبنى المخالف وقد يأخذ ذلك الإجراء شهورا،
و من ثم تصدر تلك القرارات منوهاً أن إجراءات الأمانة روتينية ومملة في هذا الأمر وقال: إن المكتب الهندسي يحصل على 1000 ريال لكل قرار ذرعة واحد.
“الأمانة”: 7 أيام لإصدار قرار “الذرعة”
اكد مصدر في أمانة محافظة جدة أن قرارات الذرعة لكل وحدة سكنية يتم إعدادها بعد انتهاء مالك المبنى من إيصال التيار الكهربائي وذلك عن طريق أحد المكاتب الهندسية المتخصصة مشيرا الى انه يتم اصدارها خلال اسبوع في حال كانت الاوراق مكتملة. ويوضح القرار عدد الغرف في كل وحدة سكنية والمنافع التابعة لها، بالأبعاد المتحققة في الخرائط المعتمدة والطبيعة، ويحدد المساحات المشاعة بين ملاك الوحدات السكنية بعد إصدار الصك لكل وحدة سكنية مشتملا الفناء وبيت الدرج والمنور والسطح ودور الخدمة « . ويحدد ضمن قرارات الذرعة نصيب الوحدة السكنية الواحدة من إجمالي مساحة الأرض والنسبة المئوية للوحدة السكنية من المساحة الإجمالية للمبنى . و نوه المصدر أن التأخير يعود عادة إلى وجود مخالفات إنشائية في المبنى مما يستدعي تصحيح الوضع وذلك بعرض المعاملة على الإدارة العامة لمخالفات البناء وإصدار قرار تصحيح وفقا للأنظمة والتعليمات . واوضح أن معاملات قرارات الذرعة للوحدات السكنية يتم إنجازها خلال فترة لا تتعدى أسبوع عمل بعد استكمال كافة متطلباتها.
واوضح أن معاملات قرارات الذرعة للوحدات السكنية يتم إنجازها خلال فترة لا تتعدى أسبوع عمل بعد استكمال كافة متطلباتها والتي تشتمل على صورة الهوية للمالك، و صورة واضحة من صك الملكية للعقار مصدقة من المكتب الهندسي، و صورة من رخصة البناء المعتمدة من الأمانة، و صورة الكروكي التنظيمي المعتمد من الأمانة موضحاً فيه نظام البناء و صور الخرائط المعتمدة (الموقع العام،المسقط الأفقي لكل دور موضح عليه كل وحدة سكنية بلون مميز مقاس (A3)، المساقط الأفقية لكل وحدة سكنية موضح عليها الأطوال والمساحة، النسبة، النصيب، « CD أوتوكاد»، بالاضافة إلى نموذج قرار الذرعة المعد من المكتب الهندسي والمعتمد من قبل الأمانة لعمل قرارات الذرعة السكنية. كما يتضمن تقرير معاينة من واقع الطبيعة معدّ من قبل البلدية الفرعية مصدق ومختوم، و إرفاق كرت الإشراف بتواريخ مراحل التنفيذ أو صورة منه مختومة من المكتب الهندسي مطابق للأصل وشهادة سلامة مبنى و صور فوتوغرافية لكامل المبنى توضح البدروم و فيلا السطح وسند تسديد الرسوم لقرارات الذرعة السكنية .