مخرجات الإسكان حلول برجوازية خارج دائرة الأزمة وسوق العقار خصم شرس

أزمة الإسكان.. أزمة تحتار من أين تبدأ فيها؟ وأي جانب يحمل أولوية السبق؟. ذلك أن هذه الأزمة بكل تراكماتها عبر عشرات السنين حوَّلت العديد من الجوانب المثيرة والمستثيرة ليس (للفكر) وحسب، ولكن لاهتمامات الناس ومتابعاتهم، وكل ما يتبع ذلك من تداعيات وشؤون وشجون، تنطلق كلها من مسارين ملحَّين هما: (الحاجة والحقوق).
وعلى طريقة «نسمع جعجعةً ولا نرى طحنًا» تأتي دائمًا ردود فعل المواطنين أمام كل خطوة تحاول أن تقوم بها وزارة الإسكان.
وهذه الأيام وعقب إعلان الوزارة لمنتجها الجديد «الدعم الذكي»، ضجَّت الساحة بالانتقادات والتساؤلات. وهو ما جعلنا في «المدينة» نتابع هذا من خلال ندوة استشففنا عنوانها من أحاديث الناس (مخرجات الإسكان.. حلول خارج دائرة الإسكان)، واستضفنا فيها عددًا من الشخصيَّات الخبيرة والمختصَّة بشؤون العقار من محللين، ومطوري المخرجات القديمة.
المشاركون في الندوة
المهندس / حسين راجح
نائب رئيس لجنة الاسكان - مديرعام صندوق التنمية العقاري - وفرع وزارة الاسكان - بمنطقة مكة المكرمة سابقا
الدكتور حبيب الله تركستاني
المحلل الاقتصادي
استاذ ادارة الاعمال
الاستاذ عبدالله الاحمري
رئيس لجنة التقييم العقاري
الدكتور فاروق الخطيب
الخبير في شؤون الاسكان
استاذ الاقتصاد
هيكلة الإسكان وتطوراته
حسين بن راجح استعرض أولا مرجعيات الإسكان عبر عدد من الجهات كانت تحت مظلتها وتطور هذه المرجعيات من مكونات داخل منظومات وزارية، إلى أن أصبح للإسكان وزارة مستقلة:
* في التسعينات هجري تشكلت «وزارة الإسكان والإشغال العامة»
* ثم ألغيت وزارة الإسكان والأشغال العامة
* كان صندوق التنمية العقاري البديل الموجود ( وزارة المالية )
* إنشاء ( هيئة الإسكان ) تتبع وزارة التخطيط
* إدرارات المنح في الأمانات والبلديات
* وزارة الإسكان
المخرجات الإسكانية القديمة
ويستعرض حسين مخرجات الإسكان القديمة.. ويراها على قلتها ورغم ما يعتريها من بعض السلبيات لكنها يمكن أن تشكل أنموذجًا تقييميًّا قياسيًّا يستفاد منه ويبنى عليه:
* بناء مجموعة مبانٍ سكنيَّة في مواقع متعددة (وزارة الإسكان والأشغال)
* بعض المخرجات ذات التوسع الرأسي كانت تعاني مشكلات كثيرة
* هناك مخرجات جيدة كمشروع الأمير فواز
* المخرجات القديمة كانت تجربة يمكن نطلع منها بدروس
* صندوق التنمية العقاري قدم قروضًا عقاريَّة واستثماريَّة
* ساهم الصندوق بشكل كبير جدًّا في ردم الفجوة بين العرض والطلب
* أحيانًا كان العرض أكثر من الطلب ولا وقت للانتظار
* تم رصد 10 مليارات لهيئة الإسكان ثم ووصلت إلى 20 مليارًا
* مخرجات هيئة الإسكان ضعيفة ولم تحقق المأمول
إسكان جدة نموذج فاشل
يتداخل د. حبيب الله تركستاني عن الحلول الأولى لأزمة الإسكان وفشلها وأسباب ذلك:
* في السبعينات 1977-78 كانت عندنا أزمة سكن
* عالجنا تلك الأزمة بتخطيط غير جيد
* أقمنا في غرب جدة 1890 وحدة سكنية لاستيعاب 12 ألف نسمة
* لم يؤخذ في الاعتبار الخدمات الأساسية لهذا الكم من الناس
معالجات غير صائبة
ويضيف د. حبيب الله:
* معالجة الوزارة للعقار أو أزمة السكن في المملكة غير صائبة
* ضرورة إعطاء الحرية للفرد في أن يختار أين يسكن وكيف يسكن
* النماذج المقولبة كالمساكن الشعبية أو الأحادية أو التجمعات السكنية غير ناجحة
المخرجات الحالية لوزارة الإسكان
عبدالله الأحمري انتقل إلى المخرج السكني في عهد وزارة الإسكان الحالية ووصفه بقيمة ( الصفر)، وأن ما يجري مجرد كلام، أمَّا على أرض الواقع فلا توجد هناك منتجات إسكانيَّة فعليَّة، رغم الوعود والميزانيات:
* 6 سنوات من الدراسات وورش العمل والانتظار
* الهدف المعلن توفير المساكن لأكثر من 65 %بالمئة من المواطنين
* تدعيم الوزارة ب250 مليار ريال سعودي من أجل بناء 500 ألف وحدة في أي طرف
* استلام الوزارة كفايتها من الأراضي
* تصاريح عن تعاقدات مع شركات تركية وصينية وماليزية
* الاستعانة بخبراء عالميين
* لا مخرجات حقيقية لحد الآن
المخرجات ضحية للمنتفعين
د. فاروق الخطيب يرى أن من أهم تعطيل الحلول السكنية هي فوضى العقار التي أحدثها المنتفعون وما صاحبها من مضاربات وهمية وما أدت إليه تضخم سعري:
* يجب أن تعالج المخرجات على أنها مهمة خاصة
* ملكية السكن لا تغطى لأكثر من 20 إلى 25 %من المواطنين.
* كانت المنتجات السكنية ضحية للكثير من المنتفعين الذين تاجروا فيها بضراوة
تأزيم المنتفعين للمنتجات
ويرى د.الخطيب أن المنتفعين استغلوا ظروف الأزمة واستثمروها لمصالحهم
وبالتالي عقدوا المشكلة وزادوا في تأجيجها بدلا من الإسهام في حلها:
* استغلال امتلأ طوابير صندوق التنمية العقارية
* استغلال توقف الإقراض أو تباطؤه
* استغلال انخفاض قدرة الصندوق على التحصيل
* استغلال عدم الإسهام الفعال للبنوك في حل الأزمة
بداية مهام ثم تغيير فكر
حسين راجح تحدث عن المفهوم الشامل لمسؤوليات وزارة الإسكان وكذلك ما قامت به منذ قيامها لحد الآن، ثم تغير توجهها أخيرًا إلى مجرد جهة تنظيمية إشرافية بدلاً من تنفيذية:
* وزارة الإسكان ليست فقط لبناء المساكن
* الوزارة تعنى بتنظيم سوق الإسكان وصناعة الإسكان
* اهتمام الدولة بالإسكان أودعت له 250 مليار ريال كحساب جارٍ
* تحديد 500 ألف وحدة ك»منتج نهائي»
* وزارة الإسكان في المرحلة الأولى اشتغلت بخطين متوازيين
* بدأت في بعض المشروعات فبدأت في المدن الرئيسة
* قامت بتطوير بعض الأراضي إلى تملكها
* عملت على وضع المعايير واستراتيجية الإسكان
* حاليا تغير فكر الوزارة وأصبح لديها إستراتيجية جديدة ورؤية جديدة
* أصبحت الوزارة منظمة ومشرفة وليست منفذة
* المواطن لا تهمه الإستراتيجيات بقدر ما يهمه المنتج
مخرجات هزيلة وتوريط للمواطن
عبدالله الأحمري عاود انتقاد مخرجات وزارة الإسكان ووصفها بالضعيفة واتهمها بأنها تقود المواطن الآن إلى الديون وليس إلى حل لأزمة سكنه:
* أكثر ما نتج من الوزارة تنظير وتنظيم ودراسات
* الانشغال بشراكة غير مجدية مع المواطن ومع المطورين
* استعانة ناقصة بالمطورين المحليين
* جعجعة اسمها البيع على الخارطة
* رمي المواطن في أحضان البنوك
* إدخال المواطن في دائرة الديون
* أخرجت صندوق التنمية العقاري عن هدفه السامي
* إنتاجية الوزارة الحقيقية إلى الآن صفر
* سلبيات المنتج غطت على إيجابيات التنظيم.
الأزمة الأولى وحلول الصندوق
ويوضح الدكتور حبيب الله قائلا: إن هناك أزمة سكن أولى تعرضنا لها وكانت صعبة للمواطن ولصاحب العقار على حد سواء، وذلك بسبب:
* الإجراءات المتعلقة بتمكين الساكن وعدم إخراجه
* تراجع الاستثمار في المساكن بسبب هذه الإجراءات
* الإحجام عن الدخول في مشروع الإسكان
* إحجام الملاك عن التأجير
* كان صندوق التنمية العقاري الحل الجيد للخروج من الأزمة
* مكن الصندوق من الإقراض السريع
* مراعاة خصوصية المجتمع السعودي
أين تكمن المشكلة ؟
الدكتور فاروق الخطيب تناول بإيجاز مختصر مفيد عمق مشكلة الإسكان:
* تكمن المشكلة في مغالاة بائعي المواد والمقاولين الذين تجاوزت أعدادهم الأربعين ألفا
* معظمهم منتفعون وليسو أكفاء
* وبعضهم إقامتهم غير نظامية
* ومن الأسباب القوية المضاربات في الأراضي
* وتعقيدات الإجراءات في البناء
* وغياب صناديق الإقراض المتخصصة
* وتطوير بيع المنتجات
* التأخر في تطبيق بعض المنتجات كالبيع على الخريطة
* عدم ملائمة إجراءات البيع على الخريطة وتحتاج إلى مراجعة
* عدم قدرة أصحاب الدخول المتدنية الاستفادة من هذه المخرجات
الاحتكار والمضاربات.. وتعقيد الأزمة
وعزا عبدالله الأحمري أزمة السكن إلى مجموعة من الأسباب التي يرى أنها زادت الأزمة تعقيدا وخلقت ما يعرف بحمى العقار:
* العقار وصل إلى باب مسدود بالنسبة إلى القيمة الشرائية
* احتكار الملاك للأراضي الكبيرة
* المضاربات في الأراضي وبالذات أراضي الدولة الممنوحة أساسا للمواطنين
* تعطيل أكثر من مليون ومئتين قطعة أرض للمواطنين بسبب عدم وجود الخدمات
* كل مخططات المنح في المملكة غالبا خارج النطاق العمراني
* هذه المنح تحولت إلى مجرد سوق للمضاربات
* عمت الفوضى سوق العقار بسبب دخلاء المضاربات
* تفشت البيوع الوهمية وتلاعب المقيمون بسوق العقار
* (البلديات ) أعطت (الإسكان) الأراضي التي لا تريدها
* البلديات أبقت أراضي النطاق من أجل الاستثمار
* إغفال رغبة المواطن في بيئة السكن
11 مشروعا في الانتظار
حسين راجح تطرق إلى نموذجين مختلفين في مشروعات وزارة الإسكان وأسباب نجاح وفشل كل منهما:
* نموذج لم يحقق النجاح المأمول كإسكان الشرفية
* إسناد الخدمات لأكثر من جهة أحدث خللا في إيصالها
* التمدد الرأسي زاد من فشل هذا النموذج
* نموذج ناجح وهو إسكان الأمير فواز
* إيصال وتكامل الخدمات عزز نجاح المشروع
* حقق رغبة السعوديين في الوحدات الفردية المستقلة
* 11 مشروعا جديدا في منطقة مكة المكرمة
* 3 مشروعات في جدة وحدها
* المشروعات الجديدة راعت كل المتطلبات
مشروعات متوقفة
عبدالله الأحمري يعقب على حسين راجح في موضوع المشروعات الجديدة في جدة:
* مشروع شمال المطار تم توقيع عقوده ثم أوقف
* كانت عقود المشروع مع المستحقين للدعم لكنهم ألغوها
* وعدوا المطورين بنقل المشروع إلى جنوب جدة ولكن
* مشروعا الأمير فواز لم يريا النور