إضاءات ورؤى حول قضية السكن والإسكان

بعد خمسة عقود من التنمية الشاملة والنمو في جميع القطاعات بما فيها قطاع السكن الخاص والإسكان العام، لا تزال الحاجة قائمة لمزيد من المساكن والوحدات السكنية، حيث تشير الدراسات والإحصاءات المتداولة إلى عجز في المعروض وتنامي متزايد في الطلب. ونشأ عن ذلك مشاكل كثيرة متعلقة بالسكن والإسكان وتفاقمت هذه المشاكل حتى تحولت إلى قضية وهم من هموم المجتمع.
وفي البداية لا بد من الإقرار بوجود قضية سكن وإسكان مرفوعة لدينا ضمن نقاشات ساخنة وعناوين بارزة في وسائل الإعلام المقروءة والمسموعة , فالمحتاجون للسكن قلقون, وهم يشتكون قلة حيلتهم وضعف قدراتهم المالية للحصول على السكن والمأوى، بل إن هذه القضية استرعت عناية واهتمام قيادتنا الرشيدة فتقدمت بمبادرات ورصدت لها الموارد المالية وأنشأت للإسكان وزارة, كما نوقشت قضية السكن والإسكان داخل مجلس الشورى وعُقِدت لها الندوات ومنها ندوة للسكن برعاية الجمعية الوطنية لحقوق الإنسان .
وعندما أسأل: هل توجد لدينا أزمة سكن؟ أجيب فورا : بلا!! لأنه يجب ألا تكون لدينا أزمة سكن ,لأننا لم نصل بعد إلى طريق مسدودة فإمكانات حل المشكلة والحمد لله متوفرة والأموال مرصودة ووزارة الإسكان موجودة , ولكن إذا أخطأنا الطريق أو عجزنا عن حلحلة عقدها فإنها لا محالة ستتحول إلى أزمة، فقضية السكن والإسكان هي أهم قضية اجتماعية واقتصادية في الوقت الراهن ولعقد من الزمان قادم, حتى يتم إصلاح الخلل وإعادة الأمور إلى نصابها.
وفي ضوء الإحصاءات والدراسات المتداولة حول مشكلة السكن الحالية يمكننا بناء رؤية مستقبلية لحل المشكلة الإسكانية ضمن محاور ثلاثة للحل: أولها يتمثل في الرفع من قدرة المواطن لامتلاك السكن المناسب وذلك بتحسين دخله وزيادة مدخراته أو توفير التمويل لشراء وبناء عقار السكن, وفي إطار هذا المحور يمكننا التنويه بدور صندوق التنمية العقاري الذي قام بدور مشهود ومحمود لعدة عقود من الزمن وإلى الآن , مع ملاحظة أنه بقدر ما ساهم صندوق التنمية العقاري في دعم سوق العقار بزيادة الطلب على الأراضي إلا أن سوق العقار ساهم في إضعاف دوره , بسبب تضخم سوق العقار وارتفاع أسعار الأراضي غير المبرر وبالتالي استنزاف مدخرات أصحاب القروض لشراء الأرض بدل أن توجه مدخراتهم لبناء العقار.
التمويل من خلال برامج الرهن العقاري المطروحة حاليا لن يوفر حلا لشريحة المواطنين ذوي القدرة المتدنية، لأن قدراتهم المالية لا تتلاءم مع شروط ومعايير الرهن العقاري وبالتالي لن يتم تأهيلهم لذلك.
وينبغي الإشارة إلى أن التمويل من خلال برامج الرهن العقاري المطروحة حاليا لن يوفر حلا لشريحة المواطنين ذوي القدرة المتدنية, لأن قدراتهم المالية لا تتلاءم مع شروط ومعايير الرهن العقاري وبالتالي لن يتم تأهيلهم لذلك كما يجب التنبيه على انه بمجرد إطلاق برامج الرهن العقاري على عواهنها ستتداعى الأكلة على قصعتها وستستعر أسعار العقار وستحتدم المضاربات العقارية وستتراكم الأضرار والديون على كاهل ذوي القدرات المتدنية والضعيفة , وحالهم هذه كالحال عند إطلاق جرس إنذار حريق كاذب في مكان مأهول بتداعياته المعروفة، الضحية فيها الضعفاء .
ويؤكد المحور الثاني للحل على أهمية منع ممارسات الاحتكار العقاري وضبط وكبح جماح المضاربات, لأن ذلك سوف يعيد التوازن للسوق العقاري السكني ويوجه الأموال المستثمرة في سوق العقار المتضخم إلى قطاعات منتجة أكثر فائدة للاقتصاد الوطني بدل أن تدفن معظم مدخرات المواطنين في الأرض , فلا هي سقت أرضا ولا هي أنبتت شجرا مثمرا.
أما المحور الثالث من الحل فيدعو إلى النهوض بمشاريع الإسكان العام واعتمادها كمنهجية وسياسة تنموية لتلبية احتياجات المواطنين والأسر السعودية من السكن والوحدات السكنية , ولاسيما أن شريحة ذوي القدرة المتدنية لشراء الأرض وبناء العقار والتي تعتبر خارج دائرة سوق العقار, هي الشريحة الكبيرة أو الأكبر هذا بالإضافة إلى أن الأجيال القادمة, وهم الأهم ربما يكونون أقل قدرة من سابقيهم, وعليه فتوفير السكن في حقهم أولى, ليكون ملاذا آمنا لهم من غوائل الحياة.
واستكمالا للإضاءات والرؤى المطروحة أقترح التوصيات الإستراتيجية التالية :
أولا: دعم وزارة الإسكان وتوسيع دائرة اختصاصها وتمكينها نظاما وتأهيلا, بالقدرات والموارد اللازمة لتصبح وزارة للإسكان والتطوير لتؤول إليها مسؤولية تطوير المناطق السكنية المحددة في المخططات العامة للمدن والبلدات والقرى , وكذلك تطوير المناطق السكنية الجديدة المحددة في المخططات الإقليمية , مثلها في ذلك مثل هيئة المدن الصناعية التي تتحمل مسؤولية تخطيط وتطوير المناطق الصناعية .
ثانياً: حصر حقوق التطوير للأراضي والمناطق السكنية على وزارة الإسكان فقط، بحيث تؤول إليها مسؤولية تخطيط وتطوير المناطق السكنية وإقامة مشاريع الإسكان العام عليها وهذا سيؤدي إلى تمكينها من الأراضي اللازمة لمشاريع الإسكان المطروحة حاليا ومشاريع الإسكان القادمة بإذن الله، كما أن ذلك سوف يضعها في موقع تفاوضي أقوى للدخول في شراكات مع شركات التطوير العقاري الجادة وبالتالي الاستفادة من المخططات غير المطورة والعالقة والقريبة من النسيج الحضري القائم بدل أن تكون مشاريعها في مواقع نائية أو معزولة , وكآلية انتقالية أقترح البدء بتحديد النطاق العمراني للحواضر والمدن من قبل الأمانات والبلديات بمشاركة وزارة الإسكان لتحديد جميع الأراضي المخططة وغير المطورة أو الأراضي الصالحة للسكن كمناطق سكنية مستقبلية وتتولى وزارة الإسكان مسؤولية تطويرها حسب أوضاعها: فالأراضي غير المملوكة والصالحة للسكن تتولى وزارة الإسكان تخطيطها وتطويرها وإقامة مشاريع الإسكان عليها, وأما المخططات القائمة وغير المطورة فتقوم الوزارة من خلال صيغ مناسبة من الشراكة مع مالكي تلك المخططات بإعادة تخطيطها بمعايير الوزارة وتطويرها وإقامة مشاريع إسكانية عليها .
ثالثاً: حصر حقوق إحياء وتطوير الأراضي البور للأغراض السكنية على وزارة الإسكان فقط وهذا سيساهم في تطوير حواضر سكنية حول المدن الكبيرة الآهلة وكذلك تطوير مستوطنات سكنية جديدة في مواقع تحددها الخطط الاقتصادية والإقليمية، وهذا سيساهم في إعادة توزيع وتوطين السكان وبالتالي التخفيف من الضغط السكاني على المدن الآهلة والمكتظة .
رابعاً: تطوير إستراتيجية وطنية للسكان طويلة المدى وذلك لضبط وضمان التوزيع المتوازن للسكان على ربوع الوطن مما سيخفف الضغط على قطاع الإسكان في المدن والحواضر المكتظة بالسكان.