محمد سليمان العنقري

بنك عقاري للمطورين على غرار الصناعي والزراعي

دخل صندوق الدولي على خط الناصحين بإيجاد حلول عاجلة وجذرية أيضا لمشكلة الإسكان بالممملكة، فركز الصندوق في تقريره الذي أصدره قبل أيام، على ضرورة تحريك الأراضي الساكنة او البيضاء لزيادة المعروض منها لتوفيرها بأسعار أقل، تساعد على ضخ استثمارات من قبل المطورين تسمح ببناء وحدات قليلة التكلفة لتناسب كافة الشرائح، خصوصا محدودي الدخل، وذلك من خلال توفير سكن ميسر. وطالب الصندوق بإيجاد حلول عاجلة لتوفير تمويل طويل الأجل للمطورين، ترفع من حجم المشاريع التي يقومون بها بالتوازي مع تحريك الأراضي الساكنة.
ورأى الصندوق ان التمويل من قبل البنوك للقطاع العقاري ضعيف، وأن تطوير البيئة القانونية سيساهم بزيادة التمويل، لأن الضمانات ستقلل من حجم المخاطرة بالسوق والمقصود هو سرعة إصدار أنظمة الرهن والتمويل العقاري.
تقرير الصندوق يظهر أن الحلول لتأمين السكن تأتي بالنسبة العظمى من الجانب الحكومي عبر صندوق التنمية العقاري بنسبة ?? بالمائة كجهة ممولة رئيسية، وايضا من خلال الأمر الملكي الكريم ببناء ??? ألف وحدة سكنية خلال السنوات الخمس الى العشر القادمة، ويرجع عدم تقدير مدة بنائها بشكل محدد الى عدم إعلان وزارة الإسكان عن خطتها النهائية لسنوات إنشائها بشكل نهائي، وإن كانت الخطوات العملية للمباشرة بها قد بدأت فعلياً.
لكن المهم في التقرير هو حالة عدم اليقين، بما يمكن ان يقوم به القطاع الخاص من دور فاعل بالمساهمة بفاعلية أكبر بإنشاء الوحدات السكنية سواء التمويل او التطوير.
وبذلك فإن مشاكل نهوض قطاع التطوير العقاري التي حصرها الصندوق، تظهر بشكل جلي الى ضرورة الإسراع باتخاذ إجراءات عاجلة تزيل العقبات التي تعترض زيادة مساهمته بسوق الإسكان، وكذلك تنويع الخيارات أمام طالبي السكن بمختلف الشرائح.
فالسوق اليوم يعاني من خلل كبير، حيث تتركز نوعية الوحدات المعروضة بمرتفعة التكلفة، والتي تستهدف شرائح مرتفعة الدخل وهي بالنهاية لا تشكل النسبة العظمى من فئات طالبي السكن، كما ان معظم الوحدات ينشأها صغار المطورين، بينما تبقى الشركات المتوسطة والكبيرة محدودة النشاط نظراً لغياب الأنظمة وضعف التمويل لها، وتصبح المنافسة بالسوق ضعيفة وتحرك الأسعار ارتفاعاً عشوائياً الى حد كبير.
كما أن الجودة تكون أقل بشكل عام فقدرة صغار المطورين تبقى ضعيفة لا تمكنهم من خفض التكاليف، لأنهم يعتمدون على صغار المقاولين او حتى عمالة لا مرجعية ولا قدرات عالية لها لكي تنخفض التكلفة وترتفع الجودة وضماناتها، وهذا سينعكس سلباً على المواطن المستفيد بارتفاع التكلفة وضعف الخيارات وضعف الجودة الذي سيكلفه الكثير بأعمال الصيانة والترميم بعد سنوات قليلة من تملكه للمسكن.
إن الحاجة الماسة اليوم هي لدعم المطورين ورفع مستوى مساهمتهم، ويتطلب ذلك بخلاف توفير البيئة القانونية الحافظة لحقوق كل الأطراف، ان يتم إيجاد آلية دعم مالي كبيرة لهم كما هو الحال للشركات الصناعية والزراعية، وذلك بتأسيس بنك عقاري لتمويل المطورين لفترات طويلة وبمختلف الأساليب المتبعة بسوق التمويل، وبفوائد منخفضة مما سيسارع بوتيرة نمو عدد المشاريع المطورة التي ستتنوع الخيارات بها كما يمكن النظر بتغيير اليات منح الاراضي بان يكون جزء اساسي منها للمطورين مع وضع الاشتراطات والضوابط لضمان تطويرها وبناءها ضمن مدد زمنية محددة ومن الممكن استيفاء رسوم رمزية مقابل توفير هذه الاراضي لهم ايضا فمن شان تغيير قواعد الاليات القائمة الان لتنتقل الى دعم دور المطورين ان يعجل من توفير عدد كبير من المساكن فالشركات المطورة ستتولى توفير كافة البنى التحتية للاراضي الممنوحة لها وتخفيف الضغط على الجهات الحكومية التي تتولى هذه المهمة حالياً وسيساعد ايضا على زيادة كبيرة بأعداد المطورين نظراً للجاذبية الاستثمارية، وسيتوفر التمويل للمستفيدين من القطاع المصرفي بتكاليف اقل وزيادة بحجم الأموال التي تضخ بسوق التمويل عدا عن حجم الفرص الوظيفية التي سيوفرها قطاع العقار سواء لدى المطورين او المقاولين او مصانع وموردي مواد البناء وزيادة حجم الاستثمارات التي ستضخ بالاقتصاد المرتبط بقطاع الإنشاء.
نجاح الصناديق التي تخصصت بدعم المشاريع الصناعية والزراعية التي ساهمت بتأسيس وقيام شركات أصبح بعضها عملاقاً بمجاله وتوفير الأراضي لها برسوم بسيطة ومجانية للقطاع الزراعي، ساهمت بتطوير الصناعة والزراعة باقتصادنا ومن الممكن عكس هذه التجربة على القطاع العقاري، فيما يخص قطاع الشركات المتخصصة بالتطوير العقاري.