لماذا فشلت الشركات في برامج التمويل الإسكاني لمنسوبيها؟

(الرياض) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

لا يزال المواطن محصورا بين عدة خيارات تقليدية جدا.. جميعها صعبة ومكلفة في الوقت ذاته فهو مجبر على شراء مسكن جاهز، إما جديد أو مستعمل أو بناء مسكن خاص، وكل هذه الخيارات يتطلب توفير تمويل مبالغ كبيرة، وبطبيعة الحال المواطن مرتبط إما بالحصول على قرض عقاري حكومي - وهو لا يكفي في العادة - أو أن يحصل على تمويل تجاري وهو يتطلب أن يكون بمواصفات معينة لكي تستطيع الحصول عليه وسيكلفك الكثير من الفوائد.
وثمة حلول متعددة تعرضت لها في قراءات سابقة لتأمين تملك المساكن للسعوديين؛ ولأن المنتج السكني؛ يحتاج إلى وقت حتى يكتمل بناؤه؛ فإن الأخذ بحلول عاجلة أمر وارد.. والأخذ بحلول إستراتيجية أمر مهم.. الأولى جهات تعنى بالمستفيدين من السوق؛ وهو أمر يمكن أن تأخذ به جهات في القطاع الخاص والحكومي لعون منسوبيها بقصد التملك، والثانية تهتم بتوطين حلول وطنية دائمة وهي بالتأكيد الهيئة العامة للإسكان.
سوق الإسكان يمكن أن يكون فعالاً.. محققاً لما يجب أن يكون عليه؛ وهو توفير وحدات سكنية بقصد التملك؛ إذا تحقق ربط يجمع حلقات المستثمر مع والممول المستفيد؛ فالأول يشدد على أهمية وجود المشتري للبناء؛ والثاني يشترط وجود الوحدة السكنية؛ والثالث بانتظار الطرفين.
عمدت شركة أرمكو التي تمول منسوبيها بقصد التملك؛ إن منحهم قروضا للبناء غدت ذات عائد سلبي على أدائه.. مما حفزها على تمويل الشراء.. شركة الكهرباء هي الأخرى تحملت جزءا من فائدة التمويل الإسكاني؛ لمنسوبيها.. بالتأكيد أنها توجهات جيدة؛ تجسد توجه الحلول العاجلة؛ لكن المشكلة ندرة المخزون السكني؛ الذي لا يواكب الطلب...
يعتبر سوق التمويل العقاري السعودي الأضعف مقارنة بأسواق التمويل في القطاعات الأخرى، عنوان ذلك الواضح هو تدني نسبة المواطنين السعوديين الذين لا يملكون مسكناً خاصاً بهم؛ والتي تتراوح بين 70 و80 في المائة.. وتشكل قضية السكن في السعودية أزمة حادة يخشى أن تتفاقم وتتحول إلى قنبلة سكانية خطيرة؛ منها الإتجاه الواضح لكثير من الشباب لتنمية رساميلهم من خلال شراء وبيع أراضي المنح السكنية؛ التي أصبحت مرتعاً للمضاربات التي لا تضيف أي قيمة للسوق العقاري.
ويعتبر الهاجس الأكبر للفرد في السعودية تملك منزل يؤويه مع أسرته وأولاده، ويكون لهم مقراً دائماً ليستطيع ضمان استمرار الاستقرار له ولأسرته.. وفي الغالب يبحث المواطن عن عروض مريحة توافق دخله إلى جانب أن يعيش عيشة طيبة، وفي الوقت نفسه يبعد عن شبح الارتفاعات المتواصلة في الإيجارات.
وأعلنت أخيراً بعض الشركات مساعدة موظفيها في التمويل لشراء مسكن بالاتفاق مع أحد بنوك محلية، بحيث تتحمل الشركة 70% من نسبة الفائدة ويتحمل الموظف 30% فقط مع فترة سماح، وذلك مقابل توطيد ولاء الموظف للشركة والاستمرار واستقراره أسرياً مما يجعله ينتج بصورة أكبر.
وباشرت شركة الكهرباء السعودية فعلياً بتطبيق مساعدة الموظفين، إذ يحظى موظفيها بتسهيلات جيدة في التمويل العقاري وسرعة الحصول عليها وقد كانوا محطّ أنظار أصحاب العقارات وشركاتها لسرعة البيع لهم، إضافة إلى حصول موظفي شركة الكهرباء السعودية على نسبة فائدة على التمويل هي الأدنى في سوق التمويل العقاري بفضل اتفاقية بين شركة الكهرباء وبنك "سامبا" تم عقدها في شهر مايو 2009م، حيث تتحمل شركة الكهرباء نصف الفائدة التي يتقاضاها بنك "سامبا" والموظف يتحمل المُتبقي من أرباح التمويل. وجددت سامبا اتفاقيتها بتمويل تملك مساكن موظفي الشركة السعودية للكهرباء لسنة أخرى تنتهي بنهاية العام الحالي 2010م.
وتسهم الاتفاقية في زيادة عدد منسوبي الشركة المستفيدين من تلك المبادرة التي جاءت ضمن شروط ميسرة ومتوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية ولفترات سداد تمتد لغاية 20 عاماً، ما يعني دعم جهود الشركة لتوفير الحلول المالية التي تمكن موظفيها من تحقيق أحد أهدافهم الحياتية الحيوية.. وتعد البنوك السعودية وبقدرتها المالية الكبيرة واحدة من أهم الجهات التي تقدم برامج التمويل العقاري وهي عمليات تعاظمت في الفترة الأخيرة، خاصة أن صندوق التنمية العقاري الذي يعد الأهم في هذا الجانب لا يستطيع تلبية جميع متطلبات العملاء أو حتى بعضها.. لندرة الموارد، وكثرة الطلبات التي يصل الانتظار فيها إلى أكثر من 15 سنة.
وقدرت تقارير أجنبية حجم سوق التمويل العقارية في السعودية خلال العام المنصرم بنحو 30 مليار ريال، وترى التقارير أن هذا الرقم يعكس ضعف نظام التمويل العقاري، وعدم سن القوانين والتشريعات المنظمة، ما أصاب سوق التمويل العقارية ببطء الحركة، والمتابع للتمويل العقاري في السعودية يلاحظ أن هناك صعوبة فيه بسبب الأزمة العالمية، وتذبذبات العقار وتشدد البنوك والشركات التمويلية بخصوص الإقراض للمشاريع الإسكانية.. وتعتبر البنوك وشركات التمويل العقاري من أهم الجهات المؤثرة في نشاط السوق العقارية، حيث توفر للعملاء التمويل اللازم معتمدة في ذلك على التمويل الذاتي الذي يتطلب توافر أدوات تمكنها من توليد رؤوس أموال.
ودعا خبراء ومستثمرين عقاريين المطورين العقاريين إلى الاستفادة من الأشكال التمويلية المتاحة في السوق المالية من خلال إنشاء شركات تابعة لها لتنفيذ مشاريعها العقارية وطرح أسهمها للاكتتاب العام، وبالتالي توفر لها سيولة تمكنها من تنفيذ مشاريعها المختلفة، لكن هذا الأمر يحتاج إلى تقليل الفترة الزمنية بين تقديم أوراق تحويل الشركة إلى مساهمة مقفلة وطرح أسهمها للاكتتاب العام حتى لا يؤثر عامل الوقت في المشروع.
وتتميز السوق المالية السعودية بجاذبية وسعة أكبر في تقديم حلول تمويلية للمطورين العقاريين حيث يمكن للشركات إنشاء صناديق عقارية أو طرح صكوك عقارية لتمويل مشاريعها العقارية المختلفة من بناء أبراج وضواحي سكنية.
ويتوقع دخول شركات تمويلية كبيرة متخصصة للسوق السعودية مع ظهور نظامي التمويل والرهن العقاري اللذين سيشكلان الأرضية لقيام سوق تمويل عقاري يفي بجزء كبير من حاجة الأفراد وشركات التطوير العقاري.
ولا تزال السعودية بحاجة إلى نظام للتمويل العقاري يضمن تملك الفرد للمنزل من خلال أساليب وآليات مختلفة، حيث تشير خطة التنمية الثانية إلى أن القطاع الخاص سيضطلع ببناء نحو 875 ألف وحدة سكنية من إجمالي الطلب على المساكن في مختلف مناطق البلاد، منها نحو 225 ألف وحدة بدعم ومساندة من الحكومة، كما سيتم توفير نحو 280 مليون متر مربع من الأراضي السكنية لمواجهة الطلب على الإسكان خلال سنوات الخطة. وكان التأثير واضحا على تقلص حجم التملك بين الأفراد، حيث أثبتت الدراسات أن نسبة التملك انخفضت من 65% إلى 55% نتيجة محدودية فرص التمويل العقاري، وعدم مواكبة قروض صندوق التنمية العقارية للطلب المتزايد عليها خلال السنوات الأخيرة.
وتعتمد السعودية في التمويل العقاري في السعودية على 3 طرق تتمثل في صندوق التنمية العقاري والتي تمول المواطنين عن طريق التقديم بعد شراء ارض ومن ثم انتظاره تزيد عن 15 سنة حتى يتسنى له الحصول على القرض ومن ثم بدء البناء في منزله، وحتى مع زيادة رأسمال الصندوق بمبلغ 9 مليارات ريال لا تزال قوائم الانتظار التي تصل إلى 400 ألف شخص كفيلة في تأخر حصول الفرد على قرض، حتى مع تحسين كفاءة الصندوق في تحصيل ديونه من الكثير من المقترضين الذين تقاعسوا عن السداد لأسباب عدة، والطريقة الثانية هي الحصول على التمويل عن طريق البنوك المحلية من خلال منتجاتها التمويلية العقارية، وهذه الطريقة لم تجد أقبالاً واسعاً.. خاصة أن نسبة الفائدة عالية فيها إذ تتراوح ما بين 4.75 % و6 % سنوياً مما يراكم الفائدة، مع ارتفاع أسعار العقارات الأمر الذي يرهق المواطن في حال رغبته في اقتراض مبلغ من البنوك، أما الطريقة الثالثة هي شركات التقسيط والتي تعد قليلة في البلاد، وتبالغ في نسبتها وإجراءاتها الطويلة والمعقدة وعدم قبول أي موظفين من القطاعات المختلفة، وتركز قبول الطلبات على عدد معين من القطاعات كشركات النفط والكهرباء والخطوط الجوية. وتوقع عدد من الاقتصاديين المتخصصين في التمويل، أن يؤدي امتناع البنوك عن تقديم تسهيلات تمويلية للمطورين العقاريين، إلى توقف عدد من المشاريع العقارية التي كانت تنوي شركات التطوير العقاري القيام بها؛ وأشاروا إلى أن قرار الممول البنكي بعدم تمويل المطورين العقاريين لم يراع معطيات السوق الحقيقية وتنامي الطلب على المنتجات السكنية.
ويرى عقاريون أن معوقات التمويل تتمثل في ارتفاع أسعار الأراضي السكنية والتجارية، وتطوير عملية تخطيط المدن بشكل حضاري وتكامل الخدمات بالشكل المطلوب والمناسب ووجود استثمار نموذجي في هذا القطاع، وتوافر السيولة للمستثمرين والمستفيدين بالإضافة إلى التذبذب في أسعار المواد الأساسية للبناء.
ويرى عقاريون أن واقع السوق العقارية القائم حاليا فيما يخص قطاع الخدمات السكانية متخلف وسيء، ولا يعبر بمصداقية عن مستوى التقدم الذي وصلت إليه آلية السوق العقارية السعودية في قطاعات الاستثمار التجاري؛ مشيرين إلى أن المعروض حاليا في قطاع الخدمات السكانية قليل جدا وبأسعار مبالغ فيها لا تعبر بعدالة عن التكلفة التاريخية لهذه الاستثمارات، بجانب ضعف التمويل العقاري ومحدودية وصعوبة الحصول عليه.