معرض العقار والاسكان الدولي الثالث - للتخلص من السماسرة والتلاعب في الأسعار . النمو العقاري يفرض على السوق آلية للتثمين

إيجاد آلية للتثمين العقاري مطلب العديد من العقاريين منذ فترة طويلة، ويرون أنه بات من أسس النمو العقاري في ظل نمو متصاعد لحركة العقار داخل السعودية، على أن تنص تلك الآلية على تصنيف واضح وثابت للمناطق والعقارات، بما يكفل حقوق البائع والمشتري.
واعتبروا أن عملية التثمين العقاري من"أهم الركائز الرئيسة في عمليات البيع والشراء في السوق العقارية، وتأتي في مقدمة العمليات لاتخاذ قرار البيع أو الشراء أو دراسة الجدوى لهذه المشاريع من حيث الدخل مقارنة مع قيمة العقار". وعزا العقاريون مطالبتهم بوضع آلية للتثمين العقاري إلى جعلها شاملة لكل العاملين في هذا القطاع، ولا تبقى ممارستها مقتصرة على أصحاب الخبرة الطويلة في عمليات البيع والشراء والسمسرة للأراضي أو المباني أو حتى المنتجعات والمنشآت الصناعية والتجارية.
وتحدثوا عن الأسس المتعارف إليها في عمليات التقويم والثمين للعقارات وهي: تحديد سعر العقار المراد بيعه أو شراؤه، فإذا كان العقار في منطقة فيها كثافة سكانية أو ضمن شريط تجاري مرغوب فيه من جانب المستثمرين، فإن سعره يرتفع. أما الأساس الثاني فيتعلق بالأوضاع الاقتصادية والأمنية، ومعدلات العرض والطلب، والتغيرات التي تطرأ على القوانين والنظم المؤثرة سلبياً أو إيجابياً في السوق العقارية وأسواق المنافسة والفرص البديلة ك"سوق"الأسهم والعلاقة العكسية.
ويؤكد متعاملون في السوق أن"عملية التثمين العقاري تحظى باهتمام كبير في دول العالم، إذ أنشئت شركات ومنظمات متخصصة بتقويم العقارات، مهمتها إجراء عمليات حساب للأصول العقارية للشركات والمؤسسات"، وأوضحوا"أن الحكومات الغربية أنشأت هذه المؤسسات بعد انهيار عدد كبير من الشركات العقارية، نتيجة خلل في نظام التقويم العقاري".
وفي السعودية، عادة ما تقوم شركات تجارية ومصارف ومصانع من دون أن تعلن ذلك، بوظيفة المثمن العقاري.
وكشف العقاري أحمد عبد اللطيف البراك أن"الكثير من ملاك العقارات في مختلف مناطق السعودية، يسعون إلى رفع أسعار العقار عندما يعلمون أن المشتري يمثل جهة مصرفية أو مالية، ما يجعل تلك الجهات تبحث وتتفاوض من طريق مثمنين عقاريين للابتعاد عن رفع الملاك للأسعار، في حين لا تزال المحاكم الشرعية تستعين بمثمنين عقاريين لحل بعض النزاعات في ما يتعلق بالعقارات المتخصصة بالإرث"، وأوضح أن"كل المكاتب العقارية في السعودية تمارس عملية التثمين دون النظر إلى الخبرة أو التأهيل".
وكانت وزارة التجارة السعودية أنشأت لجنة لتقويم العقارات وتثمينها قبل فترة، خصيصاً لإحدى المساهمات العقارية غرب السعودية بعدما كثرت عليها الشبهات حول سعر المتر الذي تم طرحه في سعر مرتفع على حد تقويم عقاريين في تلك الفترة، وذلك لحفظ حقوق المساهمين.
ويتم التثمين المتعارف إليه في السعودية عبر أربعة أنواع، الأول، تثمين الأفراد، ويمارس يومياً من طريق المعارف، وهذا النوع قد ترتكب من خلاله أخطاء تكلف غالياً عند عمليات البيع أو الشراء. والثاني: تثمين المستثمرين، ويمارسه المستثمرون الراغبون في شراء أو بيع عقار، وتعتمد قراراتهم على معلوماتهم عن السوق، وعليه فإنهم يميلون إلى الموضوعية والواقعية في تقويمهم العقار، وتعتمد أحكامهم عموماً على ما يعود به العقار عليهم من عائد. والثالث: هو تثمين وسطاء البيع سماسرة العقار وهم من يقومون بهذه العملية في شكل يومي ويختصون بالأملاك العقارية ويعتمد رأيهم على معلوماتهم عن السوق العقارية خصوصاً الأنشطة الدائرة وهم لا يتبعون العملية التثمينية. والنوع الرابع: وهو تثمين خبراء التثمين العقاري المحترفين، وهم من يقومون بالتثمين باعتباره مهنة محترفين، وذلك بوضع قيمة موضوعية وحقيقية وواقعية للعقار بعد تحليل كل البيانات المرتبطة به والمتوافرة بالسوق. وإلى جانب البيانات المحاسبية والتحليل الإحصائي، ويعتمد المثمن أيضاً على خبرته حتى يأتي تقرير قيمة العقار في أسلوب موضوعي.
ويرى العقاريون أن المثمن العقاري يجب أن يتوافر فيه عدد من الصفات ليكون ناجحاً في عمله، وأولها الأخلاق والنزاهة وأن يؤدي عمله بعيداً عن أي سلوك مشين أو غير أخلاقي أو غير قانوني، وأن تكون لديه المعرفة والخبرة لإكمال تكليف التثمين بكفاءة وأن يكون ملماً مع الجهات الرسمية بالتشريعات والقوانين الخاصة بالسوق العقارية، كالبلدية وقوانينها في التقسيمات للأراضي والعقارات أو القضاء والقوانين المتصلة بقانون الإيجار، وقانون التمليك، والمعرفة التامة بالخطوات اللازمة لتداول العقارات ونقل ملكيتها بين البائعين والمشترين، والمعرفة بالمعادلات الحسابية في السوق العقارية، إذ إن جزءاً كبيراً من الخبرة في تقويم العقار يقوم على أسس حسابية، كالدخل وسعر المتر المربع من الأراضي، والمعرفة باختصاصات العقار أو طريقة الاستعانة بالجهات التي تحدد الاختصاص للعقار كالبلدية، فهناك أنواع من العقارات كالسكن الاستثماري، والتجاري والصناعي والزراعي والشاليهات والمخازن.
ويطالب عدد من العقاريين بأن يقوم القطاع الخاص بالاتجاه لإنشاء معهد مهني متخصص لتخريج الراغبين في العمل في السوق العقارية كوسطاء أو خبراء لهم دراية بها، على أن توضع له ضوابط وقوانين. أسوة بالأعمال المهنية الأخرى التي توضع لها دورات واختبارات لاجتياز ذلك، والحصول على ترخيص لاحتراف المهنة كالمحامين والمهندسين.