الزغيبي: التقويم العقاري «سيّئ»... و«التجارة» تجاهلت «التصنيف»

أكد خبير التقويم العقاري تركي بن إبراهيم الزغيبي في حوار مع «الحياة» أن معيار التقويم الذي يعمل عليه المقومون في السعودية غير معتمد دولياً، مشيراً إلى أنه توجد في السعودية أكثر من 30 شركة تعمل في التقويم العقاري، واصفاً «التقويم العقاري في السعودية بأنه سيّئ، إذ إن بعض العقارات يتم تقويمها بأكثر أو أقل من قيمتها»... فإلى تفاصيل الحوار: ما مهمة المقوّم العقاري؟
- مهمة المقوّم العقاري الأساسية هي تقدير قيمة الأملاك العقارية محل الاعتبار، للبيع والشراء أو التأمين أو الإحلال أو التعويض عن خسارة جزء من أملاك أو تقسيم أملاك أو تمويل بناء أو استكمال بناء أملاك سكنية أو تجارية. ويتعامل المقوّم العقاري مع جهات عدة مثل مشتري العقارات أو البائعين أو مؤسسات حكومية أو شركات أو وسطاء عقاريين.
يشكو البعض من عدم حيادية المقوّم؟
- لعل أهم ما يجب أن يميز عمل الخبير هو حياده الشخصي تجاه الأملاك التي يقوّمها، ولذا وجب على الخبير قبل قبول أي عملية تقويم أن يوضح للعميل أي مصلحة شخصية أو ارتباط آخر قد يكون للخبير بهذه الأملاك باستثناء التقويم فقط، وهذا هو السبب في إصرار قانون التمويل العقاري المصري ألا يكون خبير التقويم من العاملين لدى المؤسسة المالية التي تقوم بالتمويل.
ومما لا شك فيه أن أهم عناصر المقوّم الكفاءة والخبرة السابقة ومدى تعددها وتنوعها، واهتمامه بالإلمام بالعلوم الخاصة بعمله وتطورها ومتابعة الحديث عنها.
كيف يمكن للشخص أن يعرف بمجرد أن يرى التقويم أن هذا السعر عادل أم لا حتى وإن لم تكن لديه خبرة عقارية؟
- التقويم العقاري بكل بساطة لا يعتمد على وجهة نظر المقوّم الخاصة فقط، إذ إن هناك شروطاً علمية يجب أن يتم الأخذ بها في التقويم، والوصول إلى القيمة النهائية لسعر العقار يكون من خلال طرق عدة، لتقليل الخطأ، فالتقويم العقاري مبني على ثلاثة أسس علمية، وهي التقويم مقارنة بالمثل، وتقويم الكلفة الفعلية للبناء، والدخل السنوي.
كم تبلغ نسبة إسهام القطاع الخاص في التمويل العقاري في السعودية؟
- يقدر إسهام القطاع الخاص بنسبة 75 في المئة في تمويل وتنفيذ الوحدات السكنية في المملكة البالغ نحو 4 ملايين وحدة سكنية، بينما يبلغ إسهام صندوق التنمية العقارية 15 في المئة، في حين يسهم القطاع الحكومي بالنسبة المتبقية تقريباً.
ما رأيكم في إنشاء هيئة عليا للعقار ودورها؟
- سيكون دور الهيئة التي سيتم إنشاؤها هو إعداد الأنظمة والتشريعات التي تنظم العمل في السوق العقارية، بجميع أنشطتها والتنسيق مع جهات الاختصاص في القطاعات الحكومية لتسهيل العمل، إضافة إلى الرقابة الشاملة على جميع هذه الأنظمة والتأكد من تطبيقها، وأن تكون المرجع في قضايا الخلافات التي تحدث، مع رصد المخالفات وتطبيق العقوبات على المخالفين لحماية العاملين والمستفيدين من هذا النشاط.
ومن المهم تفعيل نشاط اتحاد الملاك بسبب التوسع في مجال تملك الشقق في العمائر والمجمعات السكنية، وهذا يحتاج إلى تنظيم وتوعية، إضافة إلى تنظيم عمل التثمين والتقويم العقاري، لزيادة الطلب على المشاريع السكنية والتجارية.
ما القيمة الإضافية التي سيقدمها الرهن العقاري في حال إقراره؟
- الرهن سيكون أحد أبرز الحلول لاكتمال المنظومة أو الدورة الاقتصادية للسوق العقارية، وسيعمل على معالجة كثير من النماذج، والبعض يعتقد بأن الرهن سيكون حلاً شاملاً، غير أنه سيظل خطوة مهمة في تاريخ تنظيم السوق العقارية في المملكة، لمواكبة الاستثمارات المتنامية في هذا القطاع.
ما الذي تحتاج إليه سوق العقارات في السعودية؟
- تحتاج السوق العقارية إلى التنظيم التشريعي والتمويل، وهما أبرز ما تحتاج إليه في الفترة المقبلة، ولا سيما أن الطلب يتزايد بشكل أسرع من العرض، من خلال بناء المنتج العقاري الذي عادة ما يحتاج إلى فترة تتراوح بين سنتين وثلاث سنوات، وبالتالي فإن الوضع خلال الفترة المقبلة يحتم إيجاد وسائل تنظيمية تحقق التمويل اللازم لإنشاء المشاريع الإسكانية، وطرح المشاريع العقارية للمستهلك النهائي.
هل السوق العقارية السعودية تحتاج إلى مقوّمين معتمدين دولياً؟
- هناك عدد كبير من المقوّمين العقاريين في السعودية، والمعيار الذي يعمل عليه المقوّمون في السعودية ليس معتمداً دولياً، وأكثر من 30 شركة عقارية تعمل في التقويم العقاري، كما توجد مكاتب يدريها أفراد تعمل في التقويم العقاري، ويزيد الطلب على شركات التقويم العقاري من البنوك، لوجود فروع لها منتشرة في جميع مناطق المملكة.
هل يوجد في السعودية تخصص في التقويم العقاري؟
- هناك تقويم عالمي للمقومين العقاريين من ناحية التخصص، سواء السكني أم التجاري أم الصناعي أم الزراعي، ولدينا في السعودية مشكلة في عدم وجود مقوم عقاري متخصص، بل لدينا مقومون يعرفون كل شيء للأسف، فهناك ظروف لكل عقار الاقتصادية والجغرافية وغيرها يجب أن يعرفها المقوّم العقاري.
كيف ترى التقويم العقاري في السعودية؟
- التقويم العقاري في السعودية سيئ للأسف الشديد، وبعض العقارات في السعودية يتم تقويمها بأكثر أو أقل من قيمتها، وهناك اختلاف في المعايير لدى المقومين في السعودية كافة، والدورات التي يتم تقديمها لمن أراد التقويم غير مجدية لهم، لفقدان الخبرة.
هل معنى ذلك أن جميع العقارات التي تم تقويمها أعطيت أسعارها الحقيقية؟
- ليست هناك عقارات أعطيت أسعارها الحقيقية بنسبة 100 في المئة من المقومين العقاريين في السعودية.
هل هناك تصنيف للمقومين العقاريين في وزارة التجارة؟
- لا يوجد تصنيف للمقومين العقاريين في وزارة التجارة، وهذا يعتبر من المعوقات التي تواجه المقومين العقاريين، ولا يضاف مسمى مقوم عقاري في السجل التجاري، وهو ما يسبب لنا إشكالات مع الشركات والبنوك العالمية خارج المملكة، ونود من وزارة التجارة توضيح أسباب تجاهل المقومين العقاريين.
ما العوائق التي تواجه المقومين العقاريين في السعودية؟
- تعتبر المعلومة أول العوائق التي توجه المقوم العقاري، والمشكلة ليست في تقويم العقاري السكني، المشكلة في تقويم العقار التجاري، وإذا كان هناك اختلاف بين المقومين في سعر عقار معين، تلجأ البنوك إلى أكثر من ثلاثة مقومين عقاريين، وتأخذ المتوسط في نهاية التقويم للعقار.
ما النقاط الأساسية التي تتم مراعاتها في التقويم العقاري؟
- تتركز تلك النقاط في المدينة والموقع والمساحة وعمر العقار، إضافة إلى عدد من النقاط التي تتعلق بالمكان، وغرض ونوع التقويم المطلوب، وتختلف العقارات بحسب طبيعتها، ولكل واحد منها مواصفات فنية ومعايير، ولذلك يختلف التقويم باختلاف المواصفات والمعايير.