خبراء يحذرون من سيطرة البنوك على سوق العقار

قال خبراء عقاريون إن سوق العقار بدخوله مرحلة التنظيم باقرار أنظمة الرهن العقاري سيتحول إلى سوق محترف واعد يستقطب رؤوس أموال جديدة بالإضافة إلى تحريك المليارات من الأموال المجمدة. وحذروا في حديث ل»اليوم»من خطورة اقدام البنوك على تأسيس شركات مملوكة لها بالكامل للرهن والتمويل العقاري, ما يعني بالضرورة إطباقها على قطاع التمويل العقاري كاطباقها حالياً على المصرفية الاستثمارية. وقال رئيس اللجنة العقارية الوطنية بمجلس الغرف السعودية حمد الشويعر ان إقرار نظام الرهن العقاري سيكون بالمجمل في صالح السوق العقاري وتحويله إلى سوق ناضج. و «لن نستطيع الحكم على آثار النظام الرهن الا بعد سنتين تقريبا , بعد أن يستوعب السوق الصدمة وتبدأ عملية الموازنة في السوق بتوفير حجم كاف يغطي الطلب العالي على الوحدات السكنية وبالتالي يحين الوقت لقياس مدى فائدة النظام وما الذي يمكن عمله لتفادي الأخطاء إن وجدت». واضاف:سيتحول السوق بدخوله مرحلة التنظيم إلى سوق محترف واعد يستقطب رؤوس أموال جديدة بالإضافة إلى تحريك المليارات من الأموال المجمدة لتقدم مشاريع إسكانية وخدمية خلاقة». من جهته, قال الخبير العقاري الدكتور احسان بوحليقة إن إقرار الرهن العقاري بداية الطريق نحو سوق عقاري منظم تحكمه قوانين وتشريعات واضحة على أساسها يستطيع المواطن والمستثمر وضع خطط مستقبلية لتحقيق طموحاته. واوضح ان هناك متطلبات أساسية لتؤدي أنظمة التمويل والرهن العقاري دورها,وعلى رأسها الترخيص لجهات مستقلة عن البنوك للقيام بمهام التمويل العقاري،وإيجاد تدابير تمكن البنوك من تسوية الرهونات التي لديها.
فيما أكد وزير الإسكان الدكتور شويش الضويحي على أهمية نظام «التنفيذ» ووصفه بالحلقة المكملة لتفعيل أنظمة التمويل العقاري وغيرها من الأنظمة التي أقرها مجلس الوزراء وذلك لضبط التعاملات بين كافة المواطنين وأجهزة التمويل المختلفة. وأضاف «أن عدالة وكفاءة الأنظمة لا تكفي لإنجاح مهامها إذ لابد لها من جهاز قضائي فعال يضمن تطبيقها على أرض الواقع، ولذلك يجب توفير آلية قضائية فعالة لتنفيذ الأحكام والأوامر القضائية الصادرة عن أجهزة القضاء أو عن اللجان الإدارية ذات الاختصاص القضائي التي نصت عليها الأنظمة، وكذلك نظام مراقبة شركات التمويل، لتكون أنظمة الرهن والتمويل العقاري بداية في الاتجاه الصحيح نحو بناء منظومة متكاملة لتوفير سوق إسكان مستدام». وبين أن نظام التمويل العقاري أوكل لوزارة المالية الاتفاق مع وزارة الإسكان في إعداد السياسات العامة للتمويل العقاري، ووضع الخطط اللازمة للتنفيذ بعد اعتمادها من مجلس الوزراء، وبذلك يتجاوب هذا النظام مع الطبيعة الخاصة للتمويل العقاري التي تتطلب من البنوك وشركات التمويل أن تتبنى برامج تمويل مخصصة لهذا القطاع بحيث تأتي عقود التمويل بشروط تراعي التيسير على المستفيدين من حيث مبالغ التمويل وآجال السداد وأعباء إدارة الدين، وسيكون ذلك بطبيعة الحال بالتنسيق مع مؤسسة النقد العربي السعودي. وأشار إلى أن نظام مراقبة شركات التمويل سيضع معايير وضوابط لتأسيس شركات التمويل المتخصصة في نشاط أو أكثر من أنشطة التمويل العقاري والترخيص بمزاولة نشاطها ضمن شروط محددة، مما يتيح زيادة عدد هذه الشركات في سوق التمويل ويؤدي لانضباط أدائها بما يوفر للمواطنين المصداقية ومزايا التنافسية بين شركات التمويل العقاري وبين البنوك، وبالتالي تتعدد الخيارات أمام المواطنين من مختلف الفئات للحصول على تمويل عقاري أو إسكاني يخدم أغراضهم.
نظام الرهن العقاري المسجل من شأنه تحسين الجدارة الائتمانية للمواطنين والمطورين العقاريين، حيث سيؤدي إلى رفع قدرة المواطن على اقتناء مسكن وعقار، يلبي متطلباته، إذ أن قدرة المواطن على رهن عقاره المسجل، ستمكنه من الحصول على تمويل بتكاليف ميسرةوأوضح فيما يخص نظام الإيجار التمويلي مفيدا أنه سيسن أحكاما تنظم عقد الإيجار التمويلي الذي يعد أداة تمويلية مهمة للمواطنين الذين يودون الحصول على تمويل لاقتناء أصول معينة، ويمكنهم في ذات الوقت من الاحتفاظ بالأصل على سبيل الملكية بسداد ثمن محدد بعد حسم الإيجارات التي قاموا بتسديدها مشيرا إلى أن النظام يبين حدود التزامات المؤجر والمستأجر وبالتالي يعزز إمكانية حصول المواطن على تمويل يلبي احتياجاته الواقعية مشيرا إلى أن نظام الرهن العقاري المسجل فإن من شأنه تحسين الجدارة الائتمانية للمواطنين والمطورين العقاريين، حيث سيؤدي إلى رفع قدرة المواطن على اقتناء مسكن وعقار، يلبي متطلباته، إذ أن قدرة المواطن على رهن عقاره المسجل، ستمكنه من الحصول على تمويل بتكاليف ميسرة، لان خطر التعثر يصبح ضئيلا، وعليه فإن البنك سوف يضمن بموجب هذا النظام القدرة على التنفيذ على العقار المرهون، واستيفاء دينه بالأولوية عن سائر الدائنين، كما يمكنه من تتبع العقار والتنفيذ عليه إذا قام المدين الراهن (المقترض) بالتصرف في العقار إلى الغير.
ويتيح نظام الرهن العقاري إمكانية ترتيب الرهن على العقار غير المسجل عينيا بعد التأشير على سجله في المحكمة أو كتابة العدل، كما أنه يتيح قدرة أكبر للمطور العقاري في الحصول على التمويل اللازم لتنفيذ المشروعات الإسكانية المختلفة بما يلبي احتياجات المواطنين. كما أن هذا النظام يسمح للبنوك بتملك العقارات لأغراض التمويل وسيعزز ذلك قدرة البنوك على توفير التمويل لعملائها من المواطنين والمطورين لأغراض اقتناء المساكن أو بنائها.
من جهته قال رئيس اللجنة العقارية الوطنية بمجلس الغرف السعودية حمد الشويعر ان إقرار نظام الرهن العقاري سيكون بالمجمل في صالح السوق العقاري وتحويلة إلى سوق ناضج. فقال: «نحن أمام مشروع نظام جديد سيطبق بعد 90 يوما وهي المهلة التي حددها مجلس الوزراء لإعلان اللائحة التنفيذية والتي ستحدد ما يتعلق بالجهات ذات العلاقة وما سيترتب عليها بالتحديد وبكل دقة مثل وزارة المالية ووزارة الإسكان ووزارة العدل وغيرها». وتابع: «لن نستطيع الحكم على آثار نظام الرهن العقاري وما سينتج عنه على السوق وعلى توفر السكن وأسعار الأراضي والوحدات السكنية على وجه الخصوص إلى بعد سنتين تقريبا وذلك بعد أن يستوعب السوق الصدمة وتبدأ عملية الموازنة في السوق بتوفير حجم كاف يغطي الطلب العالي على الوحدات السكنية وبالتالي سيكون الوقت قد حان لقياس مدى فائدة النظام وما الذي يمكن عمله لتفادي الأخطاء إن وجدت». وأضاف: «الأمل قائم والتفاؤل موجود ويكفي اننا نعلم ان السوق سيدخل مرحلة التنظيم مما سيحوله إلى سوق محترف واعد يستقطب رؤوس أموال جديدة بالإضافة إلى تحريك المليارات من الأموال المجمدة لتقدم مشاريع إسكانية وخدمية خلاقة». وقال الخبير العقاري الدكتور إحسان بوحليقة إن إقرار الرهن العقاري سيكون بداية الطريق نحو سوق عقاري منظم تحكمه قوانين وتشريعات واضحة على أساسها يستطيع المواطن والمستثمر وضع خطط مستقبلية لتحقيق طموحاته.
وتابع: «كيف تقوم مشاريع سكنية عملاقة من قبل المستثمرين دون وجود تشريعات وقوانين تحكم الأمر من كل جانب؟! وباعتبار أن الغالبية العظمى يسعون لامتلاك مسكنهم الأول من خلال تمويل طويل المدى، وأن ذلك المسكن لا بد أن يقام على أرض، وأن تلك الأرض لابد أن ترخص لتشييد البناء عليها.. وعليه فتفعيل أنظمة التمويل والرهن أمرٌ طال انتظارُه وهي المظلة التي سيكون تحتها عمل جبار إن شاء الله سيعجل في إنجاز أهداف الجهات ذات العلاقة لتوفير الإسكان للمواطنين وتسريع عجلة النمو على كافة الأصعدة». ومع ذلك فهناك متطلباتٌ أساسيةٌ حتى تؤدي أنظمة التمويل والرهن العقاري مفعولها دونما تأخير ويأتي على رأس تلك المتطلبات الترخيص لجهات مستقلة عن البنوك للقيام بمهام التمويل العقاري، مع إيجاد تدابير تمكن البنوك من تسوية الرهونات التي لديها. وليس مستبعداً أن تقدم البنوك على تأسيس شركات مملوكة لها بالكامل للرهن والتمويل العقاري لكن حدوث هذا الأمر سيعني بالضرورة إطباق البنوك التجارية على قطاع التمويل العقاري كإطباقها حالياً على المصرفية الاستثمارية عندما أسست شركات مملوكة لها بالكامل وبذلك أصبح للبنوك التجارية (عبر شركاتها) حصة تتجاوز حصة الأسد من نشاط تلك السوق والحديث هنا ليس لمنع البنوك من الدخول في نشاط التمويل والرهن العقاري بل منعها من السيطرة عليه.

النظام سيتيح الفرصة لتكوين قاعدة لسوق جاذب للاستثمارات الجديدة