مشاريع الإسكان.. متى توقف ارتفاع الإيجارات السكنية

تشهد إيجارات الوحدات السكنية ارتفاعا متواصلا عاما بعد عام، ووصلت إلى مستويات قياسية لا يمكن تبريرها سوى بجشع الملاك في ظل غياب قانون العلاقة بين المالك والمستأجر، وسيادة قانون الغاب الذي يمكن المؤجرين من رقاب المستأجرين الذين يذعنون في النهاية لأنه ليس أمامهم سوى ذلك في ظل عدم وجود البديل، وغياب الجهات التي يمكن أن تحمي المستأجرين من هذا «الجشع» وذلك الإذعان.
«عكاظ» استطلعت آراء عدد من العقاريين والمراقبين الاقتصاديين حيال ما إذا كانت مشاريع الإسكان والقروض العقارية ستحد من ارتفاع قيمة إيجار المساكن. ومتى سيلمس المستأجر أثر تلك المشاريع على جيوبهم التي أنهكت من ابتزاز الملاك.
بشرى خلال عامين
في البدء توقع رئيس لجنة التثمين العقاري في غرفة جدة عبدالله الأحمري أن تنخفض الإيجارات قرابة 50 % من القيمة الحالية، وذلك بسبب تسارع بناء المشاريع الإسكانية التي ترعاها وزارة الإسكان.
وأضاف أنه من المتوقع بعد سنتين من الآن أن يشهد السوق العقارية شغور «15700» وحدة سكنية مستأجرة، بسبب تحول مستأجريها إلى ملاك، من خلال استفادتهم من الوحدات السكنية التي تقوم بتوزيعها وزارة الإسكان في جميع المناطق.
وأوضح الأحمري أن ما يشجع الاتجاه نحو هذا التوقع، الواقع الحالي للسوق العقاري الذي يشهد ركودا واضحا، بل وانخفاضا في أسعار العقار منذ منتصف شهر شعبان الماضي وطوال شهر رمضان المبارك، بسبب قلة الطلب، واتجاه كثير من العقاريين لسوق الأسهم، الذي شهد زخما كبيرا من القرارات المشجعة للاستثمار فيه. وأكد أن نشاط وزارة الإسكان والقروض المقدمة من الصندوق العقاري والتي لايزال يقدمها، تعد من أكبر المؤشرات على أن قطاع المساكن المؤجرة سيشهد انخفاضا كبيرا خلال المرحلة المقبلة، في مقابل ارتفاع متوقع للحصول على وحدات التمليك.
بدوره، قال الكاتب الاقتصادي غسان بادكوك إن انخفاض قيمة إيجارات المساكن يرتبط أولا بتفعيل القانون الخاص بهذا المجال، والذي يعنى بتحديد العلاقة بين المالك والمستأجر. ومن ثم بالقرارات الصادرة بالحد من ارتفاع قيمة العقار لاسيما سعر الأراضي السكنية. وقال إن قانون فرض الرسوم على الأراضي البيضاء، وجهود وزارة الإسكان لتسليم المواطنين المستحقين لوحداتهم السكنية، إلى جانب القروض المقدمة من الصندوق العقاري للمواطنين، كل ذلك يدفع نحو التوقع بانخفاض الإيجارات السكنية، التي ستكون أول المؤشرات على انخفاض الأسعار العقارية، بحيث سنشهد شغور العديد من الوحدات السكنية المخصصة للاستئجار، وسنشهد أيضا عرضا أكبر من الوحدات السكنية، التي ستكون أسعارها في متناول الجميع.
وتوقع بادكوك أن تنخفض قيمة إيجارات المساكن في مدة تترواح بين سنة إلى ثلاث سنوات، قياسا بالمعطيات التي يشهدها السوق العقارية، والتي من أهمها تتابع دفعات المواطنين المشمولين بالقروض العقارية، وتسليم وزارة الإسكان لعدد من الوحدات السكنية للمواطنين في أكثر من منطقة.
ويقول عوض الدوسي نائب رئيس لجنة التثمين العقاري في غرفة جدة: «لو أخذت محافظة جدة مقياسا، فمن واقع مسح لبعض مواقعها سنجد أن قيمة الإيجارات السكنية انخفضت بما يتراوح بين 5 إلى 10 %، وهذا لا يشمل المواقع التجارية بكل تأكيد». وأضاف أن «السوق العقارية في عمومها لا تشهد حركة حاليا كما كان في السابق. وأن ما زاد من ركود الوحدات المعدة للإيجار، صدور القروض العقارية، وشروع وزارة الإسكان في تسليم الوحدات السكنية للمواطنين. ومن هنا نرى أن كثيرا من مناطق شرق وجنوب ووسط جدة تشهد انخفاضا في قيمة إيجار المساكن، وبنسبة قد تزيد على العشرة في المئة إذا ما تواصلت وتيرة القروض العقارية والمشاريع الإسكانية في نفس زخمها الحالي».
ونفى الدوسي أن يكون للعمالة الوافدة أي تأثير في قيمة الإيجارات السكنية، باعتبار أن معضم العمال يفضلون السكن في الأماكن الشعبية ذات الإيجارات المتدنية، في حين أن العمالة ذات الأجر العالي تفضل السكن في المجمعات السكنية الخاصة «كمباوند»، وبالتالي لا يؤثر الوافدون، في رأيه على نسبة الطلب على الوحدات السكنية المستأجرة التي يفضلها المواطنون.
وعلى عكس التوقعات السابقة، يرى عصام خليفة عضو جميعة الاقتصاد السعودي أن زيادة القروض العقارية، بما في ذلك ما تقدمه وزارة الإسكان من قرض معجل كأحد أدواتها لتملك المساكن، سيزيد من الطلب على جميع المنتجات في السوق العقارية، وهو ما يعني أنه ستقل المساكن المؤجرة، وسيتحول معظمها إلى شقق تمليك، وهو مايعني ارتفاع في سعر الوحدات السكنية المؤجرة.
وقال إن السوق العقارية يمكن وصفها بأنها تمر في مرحلة سكون لكن ليس من المتوقع قريبا أو حتى على مدى السنتين المقبلتين أن تشهد انخفاضا في الأسعار، بما في ذلك المساكن المؤجرة. إلا إذا ظهرت وحدات سكنية غير التي تعدها وزارة الإسكان، سواء كانت من خلال القطاع الخاص أو الجهات الحكومية الأخرى كوزارة الشؤون البلدية أو مؤسسة التقاعد أو التأمينات الاجتماعية، وعندها سنشهد تغيرا بالأسعار في السوق العقاري. وأضاف: «حتى الآن نرى زيادة في السيولة المالية سواء لدى الباحثين عن مسكن للتملك، أو لدى المستثمرين العقاريين، وفي موازاة ذلك لا نرى أي إجراء من شأنه حلحلة أزمة الإسكان بشكل سريع وحاسم. فالرسوم المقرة على الأراضي البيضاء لا يعلم حتى الآن متى سيتم تنفيذها، ولم تصدر اللوائح والأنظمة الخاصة بتطبيقها حتى الآن، فكيف يمكن أن نتوقع عودة الاستقرار لأسعار السوق العقارية، فضلا عن الحديث عن انخفاض قيمة الإيجارات السكنية».
واستطرد خليفة: «كما قلت سابقا السوق العقارية تشهد حالة من «السكون» أو الركود، لكن حتى إن تضافرت جميع العوامل لانخفاض السوق العقارية، فهي لن تنخفض سريعا، ولن تتجاوز مانسبته 30 % من وجهة نظري، وذلك عائد للارتفاع المضطرد للنمو السكاني، الذي سيغطي كل وحدات سكنية شاغرة. سواء كانت للتملك أو الإيجار».
من جهة أخرى، أجمع عدد من المواطنين، على أن أسعار الوحدات السكنية المستأجرة وصلت لمراحل قياسية، ويصعب سدادها، مؤكدين أن معظم الوحدات المعدة للإيجار ليس بها من المميزات ما يبرر قيمتها المرتفعة، منوهين إلى أن «الإيجار» سيظل الملاذ الحالي لمشكلة الإسكان.. التي لا تكفي قروض الصندوق العقاري أو وعود وزارة الإسكان في حلها.
وأكد المواطن لافي الحربي، أنه لم يستطع استلام قرضه من الصندوق العقاري لعدم إيفائه بقيمة الوحدة السكنية «شقة تمليك»، كما أنه لم يعد يملك أرضه السكنية التي كانت تفتقد الخدمات الأساسية.
وقال: «أخذ قرض إضافي سيعني تحملي لمزيد من الديون، ولذا فضلت البقاء على ما أنا عليه مستأجرا لإحدى الوحدات السكنية، التي ارتفعت قيمة إيجارها خلال السنوات الماضية بأكثر من 40 % من قبل المؤجر».
وأضاف: «واقع الشقق السكنية المعروضة للإيجار لا ينم عن أي تفاؤل بانخفاض قيمتها، أو بحل أزمة الإسكان بشكل جذري. بل إن كثيرا من الملاك يقومون بزيادة قيمة الإيجار بشكل دوري، قد تتضاعف معه قيمة الإيجار الأساسية».
ويرى بسام الحربي، أن النظام كفيل بالحد من ارتفاع قيمة الإيجارات السكنية، دون انتظار أي تبعات لانخفاض العقار.
وقال: «إن افتقاد نظام التقييم العقاري هو ما يجعل شقة سكنية مكونة من 3 غرف بقيمة ثلاثين ألف ريال، وأخرى في بناية قديمة يقارب إيجارها الخمس وعشرين ألفا».
وأضاف: «لوكان هناك نظام فاعل، لما تحول إيجار الشقة المستأجرة منذ عشر سنوات من عشرين ألفا إلى ثمانية وعشرين ألف ريال، برغم أن كافة أعمال الصيانة على المستأجر». واستطرد: «لماذا لا تكون هناك قوانين واضحة تحمي المستأجرين من جشع الملاك، بدلا من أن يكون عقد الإيجار أشبه بعقد «الإذعان» ولصالح المؤجر، لماذا لا تكون شروط العقد متكافئة من قبل المؤجر والمستأجر.