المالك والمستأجر.. القانون لا يحمي

قضية للنقاش

فيما وصل إجمالي القضايا المنظورة في المحاكم الشرعية في جدة بين ملاك العقارات والمستأجرين إلى عشرة آلاف قضية حتى نهاية عام 2009م، مجملها يتلخص في مطالبات بمستحقات متأخرة من الإيجارات، اتهم مستأجرون ملاك العقار بأنهم سبب المشكلات في السوق العقاري من رفع لأسعار الشقق والإيجارات بلا مبرر، إلى وضع شروط قاسية أمامهم حسب أهوائهم، إما إن ينصاعوا لها أو يكون مصيرهم الخروج من وحداتهم السكنية، مطالبين في الوقت ذاته بإيجاد نظام عقاري لحمايتهم من طمع الملاك.
استغلال وجشع
يرى سلطان المالكي مستأجر في جدة، أن نظام العقود الحالي بين المالك والمستأجر لا يفي بالغرض ولا يحقق ضمان حق المستأجر تحديدا، فالمستأجر يعاني كونه لا يملك منزلا، حيث إنه عندما يسكن يتطلب منه الأمر تأثيث ذلك المنزل، ثم عندما يحدث بينه وبين المالك خلاف يضطر للخروج، وهذا الأمر في حد ذاته مشكلة أخرى حيث إنه في حال انتقاله إلى منزل آخر، يتطلب الأمر أن يؤثثه، وهنا تكمن المعاناة والمشقة لأن الأثاث يكلف الكثير، وليس هناك نظام يحمي المستأجر من أهواء مالك العقار.
ويتفق معه في هذا الاتجاه عبد العزيز جميل مستأجر في جدة، حيث يرى أنه ليست هناك أية مراعاة من المالك لظروف المستأجر، إنما الأمر يعود لأهوائه فكثيرا ما يحدث أن يطلب مالك المنزل من المستأجر الخروج من المنزل، ولم يكن ذلك المستأجر قد أكمل سنته المقررة في العقد، ورغم أن العقد لا يجيز للمالك مثل هذا التصرف، إلا أنه نظرا لسوء سلوك بعض الملاك يضطر المستأجر للخروج حتى لو كلفه الأمر خسائر مادية.
ويؤكد علي آل مزهر أحد المستأجرين في جدة أن ما تشهده جدة من ارتفاع في أسعار الشقق السكنية غير مبرر، إذ كان مستأجرا بمبلغ 19 ألف ريال سنويا، وفاجأه المالك بزيادة أربعة آلاف أو الخروج وإحضار السلطات الأمنية.
صيغة للطرفين
بندر سليم الصاعدي مستأجر في المدينة المنورة يدفع الإيجار كل ستة أشهر للمؤجر بشكل مباشر، مشيرا إلى أن الدفع كل ستة أشهر مرهق لموظف مبتدئ مثله، وأنه يجب إيجاد صيغة أو آلية يلتزم بها المؤجر والمستأجر لضمان حقوق الطرفين.
اتساع سوق العقار
أقر الدكتور سالم باعجاجة أستاذ الاقتصاد في جامعة الطائف باتساع سوق العقار في المملكة تبعا للزيادة المطردة في عدد السكان، خصوصا من حديثي الزواج، فيرتفع الطلب ويؤدي إلى محدودية العرض، ما يساعد الملاك في رفع إيجاراتهم، مبينا أنه يوجد حل وحيد لوقف التلاعب بإيجارات المساكن، وهو نزول الرهن العقاري والذي يوجِد مرونة في عملية التملك والإيجار على حد سواء.
الإسكان الاقتصادي
كما أقر رئيس اللجنة العقارية وعضو مجلس إدارة الغرفة التجارية الصناعية في الطائف أحمد بن ناصر العبيكان بوجود فجوة بين ملاك العقارات والمستأجرين، مشيرا إلى أنهم في غرفة الطائف يسعون لإيجاد حلول لسد تلك الفجوة، خاصة بعد تزايد المشاكل والقضايا بين الطرفين في الآونة الأخيرة والتي كان من أبرز أسبابها ارتفاع أسعار الإيجارات.
وزاد أن اللجنة تحاول دائما من خلال التواصل مع العقاريين والملاك بحث أسباب ارتفاع الإيجارات، والتي تكون أحيانا بدون مبررات، مشيرا إلى أن الحلول التي يتم تباحثها غالبا ما تكون «ودية»، بدون فرض وصاية أو قرارات على الملاك، وأضاف «لا نستطيع أن نجبر أحدا على خفض الإيجار في ظل ذلك الارتفاع المطرد في أسعار الإيجارات، بمبررات بعضها يكون منطقيا كارتفاع تكلفة مواد البناء، وكذلك الأراضي، إلا أن الارتفاع يطال المساكن والشقق التي تم بناؤها قبل ذلك، فالمسألة عرض وطلب، وهذه حلول وقتية، ويجب أن تكون هناك قرارات، ومشاريع على الواقع تحد من كل ذلك، مشيرا إلى أنهم رفعوا بعدد من الاقتراحات، والآراء لعلاج ذلك، ومنها إيجاد شركات تمويل تلبي احتياجات سوق العقار الذي يحتاج لذلك، والتوسع العمراني، وبناء المساكن، وتحويل القرض العقاري إلى شقق سكنية، مؤكدا أن الاستثمار العقاري في المملكة يعتبر من أهم أنواع الاستثمارات ويقدر حجمه بمليارات الريالات، مطالبا بإصدار قانون للتمويل العقاري هدفه إيجاد مخرج قانوني واقتصادي لمشكلة تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادي لمحدودي الدخل لتمويل الركود الحقيقي في السوق العقارية وتحريكها.
إيجارات مرتفعة
من جهتها، وصفت الباحثة الاقتصادية الدكتورة أميرة علي اليماني أسعار إيجار العقارات في المملكة بأنها مرتفعة وتفوق معدل التضخم، وأصبحت بحاجة إلى مواجهة من قبل الجهات ذات العلاقة لوقف هذا الارتفاع المبالغ والمفاجئ، مرجعة أسباب ارتفاع الأسعار إلى غلاء مواد البناء، ما انعكس على أسعار الإيجارات، لا سيما المباني الحديثة، إضافة إلى ارتفاع أسعار الأراضي، داعية لإيجاد مشروع أو نظام لحماية المستهلك من التلاعب في الأسعار وفرضها على المحتاجين للسكن.
تنظيم العلاقة
ويرى رئيس اللجنة العقارية والتثمين في جدة عبد الله الأحمري أن اللجنة كانت السباقة في السعي لإيجاد حلول في تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، مشيرا إلى أنها رفعت للجهات المعنية، وأن هناك قرارا صادرا من مجلس الوزراء في 14/01/1394 ينص على أن أحكام قرار مجلس الوزراء تسري على من تنتقل عليه ملكية العقار المؤجر، ولا يجوز للمستأجر التنازل بغير رضا المالك عن عقد الإيجار أو التأجير بالباطن، وفي هذه الحالة يحق المؤجر إخلاء العقار واستثنى من ذلك أنه يجوز للمستأجر التنازل عن باقي مدة العقد لمستأجر آخر، ويحق للمؤجر عند انتهاء المدة طلب إخلاء المستأجر الأخير، ويجوز للمستأجر التأجير بالباطن على القادمين بغرض الحج والعمرة في مدينتي مكة والمدينة, وإذا توفي المستأجر فيحق لخلفه ومن كان يشاركه السكن البقاء بنفس شروط العقد، وكذلك يثبت هذا الحق تنقل ملكية الحق بالوراثة في حالتي موت المستأجر أو إفلاسه أو تنازل بعض الشركاء في السجل، ولا يحق للمؤجر طلب إخلاء العقار للمستأجر، إلا في حالة امتناع المستأجر بعدم الوفاء بالأجرة عند استحقاقها أو الوفاء بشرط من شروط الإيجار بعد مرور 15 يوما على إخطاره بالوفاة، وإضرار المستأجر بالعقار المؤجر واستعماله بما يخالف شروط العقد أو لما يتجاوز حدود الاستعمال المعتاد أو السماح لغيره بأي من هذه الأمور، وحاجة المالك إلى سكنى العقار المؤجر بنفسه أو لمن يلزمه نفقته شرعا من غير أن يكون لديه دار أخرى صالحة للسكنى، وزوال حاجة المستأجر للسكن المؤجر لوجود سكن مملوك مناسب، وإذا احتاج العقار المؤجر إلى إصلاح أو ترميم ضروريين لا يمكن إجراؤه، إلا بإخلائه ويكون للمستأجر في هذا الحال الحق في أن يعود للعقار بأجر يتناسب وما زاد في قيمته بسبب الإصلاح والترميم.
ويضيف للأسف ما نشاهده اليوم أن بعض الملاك يسمعون بارتفاع سعر الحديد، فيخلون بناية مؤجرة من 15عاما على أساس أن يرفع الأجرة لمستأجرين جدد، علما بأن عقاره لم يطرأ عليه أي تغيير، مؤكدا أن اللجنة العقارية في الغرفة التجارية سعت لإيجاد عقد موحد، بعد أن أصبحت قضايا الملاك تشغل المحاكم بشكل كبير، في حين أن من المفروض أن تحل هذه الإشكالات من قبل جهات تنفيذية ولا تحال إلى القضاء إلا في حالة الإشكالات الكبيرة، وكما طبق نظام (ساهر) للحماية المرورية، يتمنى أن يطبق نظام بوجود جهاز تشريعي يكشف عن المخالف ويخدم جميع أفراد المجتمع.
توحيد العقود
مشيرا إلى أن قضايا الملاك والمستأجرين في المحاكم في ارتفاع مستمر، مشيرا إلى أن إجمالي القضايا المنظورة في المحافظة والمحاكم الشرعية بين ملاك العقارات والمستأجرين وصل إلى عشرة آلاف قضية حتى نهاية عام 2009م، لذلك بدأت الغرفة التجارية في جدة العمل على توحيد عقود الإيجارات والتنسيق مع قسم المنازعات العقارية والجوازات والمرور، لاتخاذ إجراءات بحق الممتنع عن دفع الإيجار، كمنعه من السفر أو عدم تجديد جوازه، وتتضمن دراسة اللجنة العقارية اقتراحات بأن يسمح لصاحب العقار بطلب قطع الكهرباء عن المستأجر في حالة عدم السداد فترة محددة، كوسيلة ضغط للتسديد. وأضاف الأحمري أن محافظة جدة كونت لجنة خاصة تعنى بالقضايا العقارية تتولى متابعة الخلافات بين الملاك والمستأجرين وتملك العديد من الصلاحيات النافذة، كما درست اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في جدة المشكلة، وتوصلت إلى أن الأسباب تتلخص في تعدد صيغ العقود وعدم احتوائها على البنود الكفيلة بحفظ حقوق أطراف العقد للرجوع إليها وقت الحاجة، وعدم إنفاذ الحقوق المدنية لما تضمنته العقود، والفصل في النزاع من قبلهم، وإحالة الخلافات للمحاكم وطول الإجراءات المتخذة عند معالجة مثل هذه القضايا والفصل فيها، إضافة لغياب الآلية الناجحة لإلزام المستأجر بالسداد، وطول الإجراءات فيما يتعلق بتحصيل الحقوق وإخلاء العين.
ارتفاع حركة العقار
وفي ذات السياق رأى خلف بن هوصان العتيبي رئيس لجنة البناء والتشييد في غرفة جدة أن حركة العقار في المملكة بشكل عام تسير في اتجاه الارتفاع النسبي في الأسعار، رغم التوسع العمراني في رقعة الأراضي في شرق أو شمال مدينة جدة، مرجعا أسباب ارتفاع أسعار الشقق السكنية إلى ارتفاع أسعار الأراضي إلى الضعف عما كانت عليه قبل خمسة أعوام، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار مواد البناء بشكل غير طبيعي خلال العامين الماضيين، وزيادة الطلب على الشقق السكنية مقارنة بالمعروض، ما أسهم في زيادة قيمة بناء الشقق السكنية إلى الضعف عما كانت عليه سابقا، إضافة لتوجه المستثمرين إلى بناء وإنشاء الوحدات والمجمعات والشقق السكنية في مواقع مختلفة من جدة، بهدف تلبية الطلب المتزايد عليها جراء الزيادة الملحوظة في عدد السكان، مقترحا تكوين لجنة من الجهات ذات الاختصاص (الغرفة التجارية و التجارة) لتحديد أسعار إيجار الشقق السكنية وفق تكلفتها وسعر متر الأرض، والتشطيبات والزيادات في الشقة، وعدم تركها لعشوائية التحديد من قبل المستثمرين، بالإضافة إلى تحديد مسؤوليات الملاك عن ترميم المباني وإصلاح الأعطال الناتجة عن سوء البناء.
مشكلة عرض وطلب
من جهته، بين عضو اللجنة العقارية في غرفة جدة لافي البلوي أن المشكلة الحقيقية تكمن في قلة المباني الجاهزة للسكن، ونزوح الكثير من السكان من المناطق القديمة إلى المناطق الحديثة، ما سبب زيادة في العرض والطلب، وبالتالي أدى ذلك إلى ارتفاع الأسعار بشكل أو بآخر، إضافة إلى الطفرة في الزواج والتعداد السكاني، ما حدا بأصحاب العمائر لاستغلال ذلك في رفع الإيجار، فضلا عن أن ارتفاع أسعار المواد الأساسية للبناء.
ضبابية الإجراءات
ومن جهتها، تؤكد عزيزة منصور رئيسة مجلس إدارة شركة عقارية في جدة أن السوق العقارية تعاني وجود ضبابية في إجراءاتها، وذلك يعود لضعف الجهاز التنظيمي، فالقطاع العقاري كبير ومتشعب لذلك من الضروري الاهتمام بالعديد من الأنظمة المتعلقة بالإسكان والعقار كالرهن العقاري والمساهمات والتمويل والتأجير المنتهي بالتمليك وغيرها من الأنظمة التي تزيد من حيوية هذا القطاع، مشيرة أن قطاع العقار والتأجير يعاني من فوضى كبيرة لعدم وجود معايير وأنظمة تحكم السوق العقارية وتحدد بنسب معقولة تحكم المستأجر والمؤجر ووجود بعض الاستقلال من قبل المؤجر، وعدم القدرة على الدفع من قبل المستأجر، ما يجعل هناك فجوة بينهما في القدرة على الدفع وفي عدم الاستمرارية وذلك بسبب عدم وجود أنظمة تحكم العلاقة بين المستثمر والمستفيد، ما يزيد نسبة القضايا في المحاكم، حيث تكشف الإحصائيات أن 25 إلى 45 في المائة من المستأجرين يتهربون من دفع الإيجار رغم وجود عقود رسمية موقعة من الطرفين.
وأوضحت صافيناز بشناق مديرة مكتب عقاري في جدة أن من أبرز الإشكالات بين الملاك والمستأجرين تتمثل في طريقة دفع مصاريف الماء والصرف الصحي، لأنه لا يوجد تحديد لكل شقة (مثلا شقة 1 عدد الأشخاص 2 وشقة 5 عدد الأشخاص 7)، وهذا يعتبر غير عادل، إذا قسم المبلغ بينهم من ناحية الماء وغيره بالتساوي.
صلاحيات للشرطة
من جهته، قال خالد الشاعري مستثمر عقاري في جدة إن النظام لا يسمح للمالك بقطع الكهرباء أو الماء عن المستأجر في حالة عدم السداد، ما تسبب في زيادة الخلافات والنزاعات العقارية، أما في حالة التأخر في السداد، تبدأ إجراءات مطولة بين الشرطة والمحكمة قد تستمر من سنة إلى سنتين وأكثر دون أن يحصل المالك على مستحقاته، إذ لا بد من إعطاء صلاحية أكبر لمراكز الشرطة للبت الفوري في قضايا المؤجرين بناء على عقد الإيجار الذي ارتضاه الطرفان.
العقد لصالح المالك
يقول أحمد رشيد مسؤول مكتب عقاري في جدة، إن كل ما هو مكتوب في عقد الإيجار بين المالك والمستأجر هو في حقيقة الأمر 90 في المائة في صالح المالك، وإن أغلب ما نعانيه كمحصلين وحتى ملاك العقار عدم إيفاء المستأجرين بما عليهم من إيجار، فعدم سدادهم للإيجار يضطر بعض الملاك لقطع الكهرباء والماء عنهم وهذا ممنوع نظاما رغم أنه من شروط العقد.
إرتفاع عدد القضايا
عمر المرواني يشير ومن واقع عمله ككاتب صحائف دعوى أمام محكمة جدة أن عدد القضايا في ازدياد، ويؤكد أنه يستقبل في بعض الأيام ما يقارب مائة شكوى من ملاك عقار ضد مستأجرين مماطلين أو متخلفين عن السداد. وأوضح المرواني أن النظام الجديد الذي أعلن عنه، وهو ضم صحيفتي الإخلاء والدفع في صحيفة دعوى واحدة، لم يطبق وما زلنا نكتبها منفصلة، وإلا لن يقبلها القاضي داخل المحكمة، لذلك لابد من نظام جديد يحمي المالك والمستأجر للحد من إرتفاع عدد القضايا.
ويؤكد كل من طلال وعبدالرحيم الجهني، كاتبي صحائف أمام محكمة جدة، أن من أبرز القضايا التي تطلب كتابتها منهما هي القضايا العقارية وأولها قضايا الملاك والمستأجرين.
إجراءات حاسمة
من الناحية القانونية للمسألة، يؤكد المحامي والمستشار القانوني عبد العزيز النقلي عدم وجود لائحة تنظيمية للمستأجر والمالك، فلا يوجد نظام وآلية معينة تضبط الزيادة على المستأجر، لذا نلمس عشوائية في رفع الإيجارات من قبل الملاك، ففي العادة أن المستأجر ضعيف، فعندما يكون هناك عقد وحسب المدة يسمح للمالك برفع الإيجار 100 في المائة، لعدم وجود نظام محدد. ويضيف النقلي، أما بالنسبة لمماطلة المستأجرين في دفع الإيجار أو إخلاء العقار المؤجر، فهذه ظاهرة متفشية في سوق العقار، ويعود السبب الرئيس في تفشيها إلى عدم وجود إجراءات حاسمة وفورية لتحصيل الحقوق الثابتة بموجب عقد الإيجار، فالوضع يشير إلى أنه وعند حلول موعد سداد الإيجار أو انتهاء العقد، يتم مخاطبة المستأجر عن طريق مكتب العقار المؤجر ويمنح مهلة أو أكثر للشكوى، وحين لا يجد نفعا، يحال الأمر إلى المحكمة الشرعية المختصة بالنظر في النزاع، ومن الممكن ألا يحضر المدعى عليه (المستأجر) الجلسة الأولى والثانية، والنتيجة إطالة المستأجر لبقائه في العقار المؤجر، وبعد أن يصدر الحكم ضده تبدأ المماطلة من جديد من قبل المستأجر مع الحقوق المدنية.
غياب التقنين
من جهة أخرى، يقر المحامي الدكتور ماجد قاروب بعدم وجود تقنين يضع خطوطا عريضة بأسعار خدمات المقاولات وأسعار الأراضي، ولذلك تشهد عشوائية كبيرة جدا وغير معقولة وغير منطقية ولا مقبولة، وهذا الارتفاع العشوائي أيضا هو ارتفاع بالتبعية باستغلال ارتفاع أسعار الأراضي، سببه عدم وجود زكاة على الأراضي البيضاء وأيضا سوء العلاقة التنظيمية من الناحية القانونية بين المالك والمستأجر، وعدم توفر مساحات أراضٍ متاحة للبناء السكاني الذي تتوافر فيه الخدمات من مدارس ومستشفيات وخدمات حكومية، وهذه المسألة تتركز في مدينة جدة لكنها ظاهرة عامة على مستوى المملكة، مطالبا هيئة الإسكان والتأمينات الاجتماعية وصندوق التنمية العقاري بالتضامن مع البنوك بإيجاد المساحات الكافية لبناء المساكن الصغيرة والمتوسطة التي يكون الطلب عليها كبيرا، تبعا لطبيعة شرائح سكان المملكة من الطبقات المتوسطة والصغيرة وذوي الدخل المحدود، ذلك أن توفير المساكن لهم سيؤدي بنتيجة لانخفاض الأسعار، سواء كانت بيعا أو إيجارات، والسماح بتعديل الارتفاع حتى نستطيع أن نوفر مساحات أكبر من المباني سواء للبيع أو الإيجار، مؤكدا أن تأخر القوانين الخاصة بالتمويل والرهن العقاري، قد لا يساعد على حل المشكلة الخاصة بالارتفاعات، ولكن تساهم في حل الاختلافات الرأسمالية بما يخص توفير أموال كافية للبناء على الأراضي.
مرافعات ضعيفة
ويوضح القانوني سعود الحجيلي أن المحامين لا يقبلون الترافع في القضايا بين المستأجر والمؤجر، لأن مردودها المادي ضعيف، مشيرا إلى أن الوضع القانوني في حالة عدم خروج المستأجر هو رفع المؤجر عقد الإيجار للحقوق المدنية، فتخرج الحقوق المستأجر وتقطع عنه الكهرباء والماء، مشيرا إلى أهمية تنظيم عمل الإيجار وفتح مكاتب تتولى تنظيم العملية ووضع القوانين الإدارية والتشريعات اللازمة، لحفظ حقوق المؤجر والمستأجر، مؤكدا في الوقت ذاته أن هناك مشكلة تعاني منها منطقة المدينة المنورة ومنطقة مكة المكرمة في موسم الحج، والتي تقرر رحيل المستأجر من عدمه وهذا فيه تلاعب بحقوق المستأجر.