أسعار ال«700 ألف للوحدة السكنية» تظهر من جديد في الشرقية

أعلن مؤخرا عن بيع وحدات سكنية جاهزة بالصحف الإعلانية بقيمة تبدأ من 700 ألف ريال ، وأعتبر خبراء بالقطاع العقاري أن تلك القيم لم تكن موجودة في سوق العقار بالسابق وإنما أتت نتيجة التصحيح في الأسعار .
وقال عضو الجمعية الأمريكية للتثمين العقاري الدكتور محمد القحطاني « لقد استفاد كبار العقاريين من الارتفاعات الهائلة في أسعار العقارات بالمملكة حيث حققوا مكاسب سابقة في الأراضي ، وهاهم الآن يتنازلون عن هذه الأرباح بتخفيض أسعار الأراضي لصالح الوحدات السكنية الجاهزة « فإذا كان المستثمر قد اشترى الأرض بقيمة 250 ألف ريال وحقق منها ربحا يبلغ نفس القيمة ليصبح الإجمالي 500 ألف فإنه تنازل عن 200 ألف ريال من تلك الأرباح واكتفى ب 50 ألف ريال في المبنى .
وأضاف : أن المستثمرين أذكياء لأنهم استفادوا من الطفرة الحالية وهم يعلمون بأن الفترة القادمة تعتبر أصعب وسيحققون خسائر جسيمة في حال عدم الاستجابة لظروف ومتطلبات السوق التي تعتمد على العرض والطلب ، كما أن وزارة الإسكان أصبحت المنافس الشرس لتجار الأراضي والوحدات السكنية ، وذلك لامتلاكها نسبة كبيرة من الأراضي في مختلف مناطق المملكة ستمنحها للمواطنين مع القرض بعد تطويرها خلال المرحلة القادمة ، وهذه من أكبر الأسباب التي ستضغط على العقاريين للبيع بالسعر الذي سيكون في متناول جميع فئات المواطنين.
وعما يردده بعض المستثمرين بأن سوق العقار بالمملكة متزن ولن تنخفض الأسعار خصوصا المباني الجاهزة أكد القحطاني قائلا « هذا غير صحيح لأن السوق مقبل على انخفاض ، ولذلك على المستثمرين في القطاع العقاري أن يكونوا عقلاء ويستجيبوا لآلية السوق والعرض والطلب ، وكذلك ما تفرض عليه المرحلة القادمة».
وأضاف أن بعض المستثمرين بهذا القطاع «هم مصدر الإشاعات ويروج لها المكاتب العقارية وكذلك سماسرة كبار العقاريين»، وبالتالي هم يخافون على تجارتهم من التراجع والخسارة، ولهذا نجد الكثير منهم يروج بأن الأسعار معتدلة ولن تنخفض مهما كانت الظروف.
وبيّن القحطاني أن انخفاض أسعار العقارات بالمملكة يعتبر من صالح المشاريع الصغيرة والصناعات الوطنية لأنها ستنمو نتيجة التوجه إليها وستخلق قيمة حقيقية في الاقتصاد المحلي يستفيد منها الكل، مؤكدا أن هناك انخفاضا سيحدث بعد شهر رمضان المبارك لأن وزارة الإسكان ستعلن إعلانات إيجابية ستكون الضربة القاضية للجشعين من العقاريين، وسيطال هذا الانخفاض حتى الأراضي التي داخل النطاق العمراني ولكن بنسبة بسيطة جدا بالبداية ومن ثم سيزداد عند إفصاح الوزارة عن مشاريعها التنموية السكنية خلال الأشهر القادمة ، مشيرا إلى أن الانخفاض سيتجاوز ال 30 بالمائة خصوصا داخل الأحياء السكنية.
وبيّن المستشار الاقتصادي فادي العجاجي «أن العديد من الوحدات السكنية الجاهزة مبالغ جدا في تسعيرتها بسبب عدم وجود آلية واضحة للتقييم».
وأكد على أنه لو تم ضرب مسطحات البناء في 2000 ستظهر تكلفة بناء الوحدة في أفضل الحالات ، وإذا أضيفت على ذلك المساحة بحسب المنطقة سنجد أن 40 – 50 بالمائة من المساكن الجاهزة لا علاقة لها على الإطلاق بالتكاليف وإنما هي مجرد منتجات تباع بأرباح مبالغ بها نتيجة التقييم الذي لم يبن على أسس علمية أو آلية رسمية .
وقال « إذا كانت تكلفة المبنى تبلغ 950 ألف ريال فإنه يعرض للبيع بقيمة 1.350.000 ريال ، وهنا يمكن اللجوء إلى القضاء بدعوى الغبن، أي الخداع والمبالغة في الأسعار بغير وجه حق لتحقيق مكاسب من ذلك على حساب الآخرين .
وأشار العجاجي إلى أن المحاكم في المملكة تبت في نوعين من القضايا الأول في الغبن هو بيع منزل بعيد جدا عن القيمة السوقية له على حسب أهل الخبرة مثل المنزل الذي لا تتجاوز قيمته 900 ألف ريال ويتم بيعه بمليون و 300 ألف ريال أو أكثر، والمحاكم الشرعية في السعودية تقبل دعوى المستهلك المغبون بشرط ألا تمر فترة طويلة على عقد المبايعة لأن الأسعار قد تتغير بين حين وآخر ، والنوع الثاني يعرف بالغرر وهو أن يتم وصف سكن للمستهلك بأنه ذو جودة عالية ومن ثم يكتشف بعد فترة بأن مواد البناء غير مطابقة للمواصفات وهنا يجب أيضا أن يتم اللجوء إلى المحاكم الشرعية في هذا الجانب ، موضحا أن تقييم المساكن حاليا بقيمة تصل إلى 800 ألف ريال ربما من باب عملية تصحيح آلية التسعير في السوق العقارية.
وذكر رجل الأعمال علي السلطان بأن الوضع الاقتصادي الحالي جيد خصوصاً بعد إقرار أنظمة الرهن والتمويل العقاري ، وقال إن حزمة القرارات الأخيرة الصادرة من وزارتي الاسكان والعمل هي من تسبب في هبوط مؤقت في الأسعار ،وكذلك ركود ملحوظ في البيع والشراء والعرض والطلب، ولهذا يعتقد بأنه هبوط مؤقت ولكن سرعان ما يعود السوق الى وضعه السابق.
من جهته بين المطور العقاري عبداللطيف الفرج أن أسعار الوحدات السكنية التي يعلن عنها بمبالغ تتراوح من 700 – 750 ألف ريال موجودة بالسابق خصوصا بالمناطق غير الحيوية مثل منطقة غرب الدمام وليست بجديدة على سوق العقار بالمنطقة الشرقية، أما بالنسبة للوحدات السكنية بالمناطق القريبة من الخبر ووسط الدمام فلا يمكن بيعها بتلك الأسعار ، مؤكدا أن المطورين بدأوا الآن بطرح منتجات تتناسب مع متطلبات السوق من خلال شراء أراضي سعرها رخيص تمكن من بيع المشاريع بأسعار مناسبة جدا.
وبالنسبة لتقييم الوحدات بمبالغ مرتفعة قال الفرج الطلب المرتفع على الوحدات السكنية رفع الاسعار، ولكن اليوم أصبح المستهلك أكثر وعيا من السابق ويعرف نوعية السكن الذي يتناسب مع دخله.
وأشار الفرج إلى أن سوق العقار بالمنطقة الشرقية يعيش فترة ركود حاليا بسبب إجازة الصيف ودخول شهر رمضان المبارك ، وهذه الفترة سنوية ، ولكنه سرعان ما يتحرك بعد عيد الأضحى المبارك مباشرة ، مبينا أن أسعار العقار ستبقى على ما هي عليه في ظل ارتفاع أسعار النفط الحالية والاستقرار بالاقتصاد المحلي مع بعض التصحيح بالمناطق التي تم المبالغة بأسعارها.
وأكد الرئيس التنفيذي لشركة بناء القابضة أحمد العصيمي «أن أغلب المغالاة في أسعار الوحدات سببه ارتفاع أسعار الأراضي»، لذا من المستحيل أن يبيع المستثمر بأقل من التكلفة.
وقال ما يذكر بأن هناك وحدات معروضة للبيع بسعر يصل إلى 700 ريال هذا غير صحيح لأن تكلفة البناء والأرض أصبحت مرتفعة جدا، وإذا أعلن عن تلك الأسعار فأعتقد أن تلك طريقة يستخدمها المسوقون لجذب المستهلكين، أو أن هناك اختلافا في الجودة ومساحة الأرض والمسطح.
وأضاف « الفترة الحالية تعتبر فترة صعبة ،وذلك لقلة المقاولين أصحاب الشركات الصغيرة الذين أخرجتهم أنظمة وزارة العمل من السوق، وهذا بلا شك يحتم على الكثير اللجوء إلى شركات المقاولات الكبيرة والمتوسطة التي لا تقبل بمعدلات الأرباح التي كانت تأخذها تلك الشركات، فبالتالي ترتفع تكلفة البناء.»» من جهة أخرى بين مستثمرون في قطاع الوحدات الجاهزة « لا يوجد اختلاف في تكلفة البناء سواء كانت في المناطق الداخلية أو الخارجية ، وإنما الاختلاف يكون في سعر الأرض»، موضحين أن تسعيرة الوحدات العقارية تعتمد على عامل مهم وهو موقع الأرض.
وأكدوا أن بعض المستثمرين أصبحوا في الوقت الحالي يقللون من المقاسات، وكذلك قامت البلديات بتغيير مواصفات المباني كالارتدادات من أجل خفض تكاليف البناء.
وأشار المستثمرون إلى أن ما يثار من إشاعات عن انخفاض قيمة العقارات بالمملكة يلعب دورا ولكنه غير أساسي بحيث يجعل المستثمر يخفض في سعر الوحدة بمقدار بسيط .
وأضافوا أن الفترة الحالية في السوق تعتبر فترة ركود نتيجة إجازة الصيف، ولهذا يعتقد البعض أن أسعار العقار قد انخفضت، ولكنها في الواقع لم تنخفض ، موضحين أن قرارات وزارة الإسكان ليست العامل الرئيسي لأي انخفاض يحدث بسوق العقار.