التمويل العقاري .. يسير كالسلحفاة

نمو أزمة المساكن ومسارها المتوازي مع النمو السكاني له أسبابه المتعددة التي تنتهي في صيغ التمويل العقاري، إذ أن توفر السيولة النقدية يختصر كثيرا من عقبات تملك المساكن سواء بالدفع النقدي المقدم أو الإيجار الشرائي للوحدات العقارية، ولكن عدم وجود برامج وصيغ تمويل فاعلة ومرنة ومناسبة للشرائح الاجتماعية المختلفة يعزز ضعف القدرات الشرائية للمستهلكين العقاريين
وحدات مشروع الإسكان الخيري نموذج يحتذى به في إقامة المنازل
ويقدر بعض العقاريين عدد الوحدات السكنية في المملكة بنحو 4.2 ملايين وحدة ويتوقع لها النمو بنسبة تصل إلى أكثر من 6 بالمائة سنويا، وذلك في ظل استمرار الطلب الكبير على العقارات السكنية، ويقدر الطلب لشرائح ذوي الدخل المنخفض والمتوسط بناء ما بين 150 إلى 200 ألف وحدة سكنية سنويا، ولتلبية الطلب على المساكن حتى عام 2020م ينبغي توفير 2.60 مليون وحدة، وذلك مع تدني نسبة تملك الوحدات السكنية إلى نحو 35 بالمائة فقط من الأسر مقارنة بالوحدات المستأجرة لعدم وجود أدوات تمويل فاعلة .
شروط ميسرة
في البداية يؤكد فائق الصالح أهمية تفعيل أي صيغ للتمويل العقاري وفقا للأنظمة العقارية التي لم يتم إقرارها حتى اليوم و من بينها نظام الرهن العقاري الذي يتوقع أن يدخل البنوك في دائرة التمويل بصورة منهجية.
ويشيرالصالح إلى أن تمويل الرهن العقاري شكل نحو 9.5 بالمائة من إجمالي التمويل الاستهلاكي في عام 2009، وعزا تراجع حركة التملك وبطئها إلى عدم إقرار الأنظمة العقارية وهي الضابطة للسوق والمطورة لأدواته، وهو ما يعزز الحاجة إلى التمويل العقاري بوصفه أحد أهم أدوات حل الأزمة السكنية لأنه يوفر مزيدا من الخيارات العقارية التي يحتاجها المواطنون، خاصة وأن القطاع العقاري ينمو بصورة كبيرة وكذلك النمو السكاني الذي يعني الحاجة إلى مزيد من الوحدات السكنية عن طريق التملك وليس الإيجار، لأن المواطن لن يستقر أو يشعر بالسعادة دون العيش في سكن يمتلكه، ولذلك فإن التمويل ضرورة استراتيجية حاليا وفي المستقبل حتى يتوفر السكن لكل مواطن بشروط وظروف ميسرة .
عدم وجود برامج وصيغ تمويل فاعلة ومرنة ومناسبة للشرائح الاجتماعية المختلفة يعزز ضعف القدرات الشرائية للمستهلكين العقاريين.
سيولة ضخمة
ويرى الدكتور محمد دليم القحطاني أن سوق العقار كانت تتمتع بسيولة ضخمة جدا تضعها في المرتبة الثانية بعد النفط ويمكنها أن تواصل دورها في دعم الدخل الوطني بصورة أكثر فعالية إذا ما تم اعتماد الأنظمة العقارية التي يحتاجها السوق والعقاريون، مشيرا إلى أن نسبة المخاطرة في العقار لا تزيد عن 7 بالمائة حال توفر دراسات الجدوى .
ويضيف القحطاني أن السوق العقارية بحاجة إلى برامج تمويل تفيد المستهلكين العقاريين بالدرجة الأولى في تملك مساكنهم وعقاراتهم سواء كانت تجارية أو استثمارية، وعدم توفر ذلك يعقد الأمور بالنسبة لشرائح واسعة من المواطنين خاصة وأن نسبة النمو السكاني في المملكة من الأكبر و الأسرع عالميا .
ودعا إلى تفعيل الأنظمة العقارية وفي مقدمتها الرهن العقاري لأنه يوفر كثيرا من الخيارات التمويلية ويدمج البنوك في السوق العقاري بصورة أكثر فعالية، ويجعلها تسهم في حل المشكلة، لأن الحلول المطروحة حاليا تعتبر بمثابة اجتهادات دون المستوى المأمول والمطلوب لمعالجة المشكلة التي تتضخم يوما بعد الآخر، وتضعف معها القوى الشرائية للمواطنين في ظل المتغيرات السعرية التي تعصف بالسوق بأكمله .
شريحة محددة
ويشير فهد البنعلي، إلى تجربة برنامج مساكن الذي تنفذه المؤسسة العامة للتقاعد ويهدف إلى تمويل موظفي الدولة والمتقاعدين لشراء مساكن بمكاسب كبيرة للمستفيدين من التمويل، وكذلك حقوق المشتركين في نظام التقاعد, ويؤكد أنه يعالج مشكلة شريحة محددة ويمكن أن يتسع لأكثر من شريحة إذا ما تم تفعيل دوره، ولكن مؤشرات الواقع تؤكد أنه يظل جزءا من الحل وليس كل الحل .
ويقول حتى معالجات البرنامج تواجهها صعوبات إجرائية معقدة أدت إلى تراجع دوره، وهي مشكلة عامة في القطاع العقاري الذي يحتاج حلولا توفيقية لكثير من مشكلاته، وحتى بعد إقرار الأنظمة العقارية نحتاج إلى استراتيجية طويلة المدى في توفير التمويل لكل المشروعات العقارية التي تعمل على توفير الوحدات السكنية للمواطنين وفتح مسارات وخيارات وبدائل متنوعة أمامهم لتملك المساكن وليس حشرهم في خيارات لا تتفق مع النمط السكني لدينا.