التركيز على المساكن الفاخرة مطلب مهم لفئات محددة من المجتمع

قال إن ارتفاع أسعار العقارات يرجع لزيادة الأسعار والتضخم اللذين يشهدهما العالم ..الدكتور فهد الرشودي ل (الرياض):

ارتفعت أسعار العقار في المملكة بشكل كبير وتباينت أسباب ذلك، ورغم ذلك يبقى السؤال الكبير طارحا نفسه وبقوة متى يستطيع المواطن الحصول على وحدة سكنية تناسب دخلة وتؤمن حياته وأبناءه؟ هذه القضية الشائكة التي تمس المواطن اقتصاديا واجتماعيا وأمنيا أصبحت الزاوية في كل المناقشات الحكومية والخاصة، وكل طرف يدلي بدلوه فمتى يكون الحل؟ أم أن الحصول على مسكن لمواطن من ذوي الدخل المتوسط أصبح حلما بعيد المنال؟ ترى هل يحتاج السوق العقاري أنظمة وتشريعات قد تسهم في حل هذه المعضلة؟ وما هو دور القطاع الخاص في ذلك؟ حملنا هذه القضية برمتها إلى الدكتور فهد بن عبدالله الرشودي نائب رئيس مجلس إدارة شركة "إسكان للتنمية والاستثمار" فكان هذا الحوار الثري الذي أزال الكثير من الغموض، ووضع يده على مواطن الألم بغية الحل الجذري، حتى لو وصل الأمر إلى إجراء جراحات عاجلة تستأصل المشكلات العقارية من جذورها بدلا عن كبسولات التخدير التي لم تعد تجدي، والى الحوار.
@ ماذا ترى مستقبل سوق العقار في المملكة؟ وهل سيؤثر التضخم على القوة الشرائية والايجارية للمساكن؟
- يبشر مستقبل سوق العقار في المملكة بالخير فهو سوق واعد وآمن، حيث تتوفر فيه العديد من المقومات والمحفزات. لذا فإن السوق العقارية السعودية مهيأة في المرحلة المقبلة لتشهد انتعاشة كبيرة مع توفر المحفزات الاقتصادية في الاقتصاد السعودي وتوفر البيئة الملائمة لبناء مشاريع عقارية عملاقة تتواكب مع متطلبات السوق السعودية وتغطية الطلب المتزايد على نوعية المشاريع العقارية الملائمة للمرحلة المقبلة والعمل على سد احتياجات السوق من الوحدات السكنية والمكتبية وتوفير السكن الملائم والميسر لكل فئات المجتمع. فالسوق العقارية الحالية تتوجه إلى إشباع حاجة السوق وتزايد الطلب بعد فترة ركود طفرة سوق الأسهم، الأمر الذي أدى إلى تباطؤ قطاع البناء والتشييد لفترة معينة، والآن عاد التركيز والاستثمار للسوق العقاري مرة أخرى. هذا بالإضافة إلى ما يشهده الاقتصاد من زيادة في إيرادات الحكومة وتزايد فائض الميزانية وزيادة حجم الإنفاق الحكومي بشكل كبير.
كما أنه من المتوقع أن تستمر فجوة المساكن بسبب الطفرة السكانية التي تعيشها البلاد، ولكن من خلال الدراسات السوقية نلاحظ أن هناك نقصاً في العرض من الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود.
ويتوقع ارتفاع أسعار العقارات في الفترة المقبلة بسبب ارتفاع الأسعار بشكل عام وارتفاع نسبة التضخم التي يشهدها العالم في هذه الفترة.
@ يشهد السوق العقاري - حالياَ - بعض الأزمات المتمثلة في ارتفاع أسعار مواد البناء بشكل عام، ترى ماهو تأثير ذلك على السوق العقاري بوجه عام؟
- إن ارتفاع أسعار مواد البناء أثر في زيادة تكاليف عمليات البناء بنسب عالية وخاصة في السلع والمنتجات الخاصة بمواد البناء من اسمنت وحديد وبلوك وأدوات صحية ومواد سباكة. ولا شك أن هذا الارتفاع سيكون له تأثير في عمليات البناء والتشييد في المملكة، وهذا سيكون له تأثير على زيادة الأسعار في عمليات البناء من قبل المقاولين، وهذا بلا شك سيعطي السوق نوعا من التغير المباشر في الأسعار بشكل غير عادي، الأمر الذي ستنخفض معه مبيعات الشركات، خاصة شركات مواد البناء وشركات العقار في إيجاد أرباح قبل الزيادة.
إن هناك ارتفاعا في كل المنتجات بصفة خاصة، التي سيتضرر القطاع العقاري منها، وذلك لان ارتفاع أسعار المواد الخام وارتفاع أسعار الشحن ساعدا على ارتفاع الأسعار بشكل مباشر في كل السلع، الأمر الذي قد يكون الضحية هو المستهلك العقاري في نهاية الأمر. حيث لن يتمكن محدودو الدخل من الحصول على الوحدات السكنية التي تتناسب مع دخولهم.
@ هل توجد أسباب منطقية لزيادة أسعار مواد البناء؟
- وحول أسباب الارتفاع في الأسعار نود الإشارة إلى وجود عدد من الأسباب، أبرزها معادلة العرض والطلب التي تعد السبب الرئيس للارتفاع، وخصوصا أن قطاع العقارات والبناء يستحوذ على نسبة كبيرة من الناتج المحلي الإجمالي سواء على مستوى الدولة. بالإضافة إلى ارتفاع أسعار المحروقات والمشتقات النفطية التي تؤثر في ارتفاع تكاليف النقل الجوي والبحري والبري في العالم.
@ وجه عدد من الخبراء الاقتصاديين أصابع الاتهام إلى المستثمرين العقاريين في إتباع سياسة تعطيش السوق الإسكاني، بمعنى أنهم يهتمون بالإسكان الفاخر "الفلل" على نوعية المساكن الأخرى"الشقق" التي تناسب الشريحة الأكبر من المستهلكين "الشباب" وأصحاب ذوي الدخل المحدود، فما رأيكم في ذلك؟
- لست هنا مدافعا عن المستثمرين العقاريين فيما يخص اتهامهم بتعطيش السوق وتركيزهم على المساكن الفاخرة دون الوحدات التي تناسب الشريحة الأكبر، فالمستثمر العقاري يسعى مثل غيره للربح وقد يكون من الأجدى له التركيز على المساكن الفاخرة ليس بقصد الربح فقط، وإنما أيضا للقدرة المالية لهذه الشريحة. أما الشريحة المتوسطة والمحدودة فقد يصعب تسويق الوحدات عليهم لضعف المقدرة المالية بالإضافة إلى عدم وجود التمويل العقاري المتكامل الذي يخدم هذه الشريحة.
@ ما وجهة نظرك حول ما يقال أن معظم شركات التطوير العقاري تعمل في التطوير التقليدي للأراضي دون تقديم أي قيمة مضافة، حيث تعمل على تكريس وتكرار أخطاء اقترفت في مخططات سابقة؟
- إن وجد هذا التطوير التقليدي الذي لا يقدم قيمة مضافة فاعتقد أن لقصور الأنظمة وتطبيقها من الجهات ذات العلاقة دورا في حدوث مثل القصور، بالإضافة إلى النظرة قصيرة الأجل من قبل المطورين.
@ ماهي الحلول من وجهة نظركم لمشكلة الإسكان في المملكة؟ وهل الرهن العقاري سيكون هو الحل الأمثل؟
- حصول المواطن في الوقت الحاضر على منزل يملكه أصبح حلما يعز على الكثيرين نتيجة غلاء أسعار الأراضي ومواد البناء، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار المعيشة وقلة الموارد والدخول لعدد كبير من المواطنين، الأمر الذي يؤدي إلى تفاقم المشكلة عاما بعد عام. ويجسد تلك الحقيقة المرة ارتفاع حجم الطلب المتوقع على الإسكان في السعودية خلال الخطة الخمسية الثامنة إلى مليون وحدة سكنية، منها 270ألف وحدة سكنية لسد العجز من الخطة السابعة. و 370ألف وحدة أخرى تمثل الاحتياج المستجد من السكن على مستوى المملكة خلال الخطة نفسها.
فيما تتضمن الرؤية المستقبلية لقطاع الإسكان تنويع خيارات التمويل المتاحة لكافة شرائح المجتمع ليتحول دور الحكومة من منتج للإسكان إلى منظم لسوق الإسكان مع توفير التسهيلات والدعم اللازمين لضمان كفاءتها وفاعليتها.
من هذا المنطلق انطلقت دعوات من المختصين والمواطنين تطالب بتشجيع القطاع الخاص على المشاركة في قطاع الإسكان عامة.
وليس خافيا على المعنيين أن انطلاق قطاع الإسكان الميسر في المملكة يواجه عقبات من أبرزها عدم وجود مظلة واحدة مرنة متخصصة وبعيدة عن قيود وإجراءات الحكومة، تنعقد تحت لوائها جهود الدولة في مجال الإسكان والقطاع الخاص والقطاع الخيري، لتوجه الوجهة السليمة وفق رؤية واضحة ومتخصصة وعلى أسس سوقية، تراعي في الوقت نفسه أحوال الفئات المحتاجة من خلال حلول مبدعة وجذابة. كما أن غياب التشريعات وفي مقدمتها نظام الرهن العقاري يمثل عائقاً آخر في طريق انطلاق الإسكان الميسر.
ونرى أن هذا النظام سيكون ناقصاً ما لم تصاحبه قدرة صارمة على تطبيق الأنظمة المتعلقة به حتى يطمئن المستثمر والممول على سلامة استثماراته، وضمان حقوقه في حالة عدم وفاء المقترض بالتزاماته تجاه هذه الأطراف.
ويمكن المساهمة في حل مشكلة الإسكان في المملكة من خلال تشجيع قيام سوق ناجح للقطاع الخاص في مجال الإسكان، يغطي النسبة العظمى من احتياجات وطلبات المواطنين من ذوي الدخول المختلفة من مختلف شرائح الطبقة المتوسطة.
إنشاء مؤسسات وهيئات حكومية متخصصة في الإسكان الاجتماعي، تهدف إلى مساعدة غير القادرين الذين لا تمكنهم دخولهم من الاستفادة من البرامج الإسكانية التي تقدمها آليات سوق الإسكان في القطاع الخاص، وذلك عبر قيام هذه المؤسسات والهيئات الحكومية بتقديم تسهيلات ومساعدات مباشرة وغير مباشرة للمواطنين المحتاجين.
@ إلى ماذا تعزو هجرة بعض المستثمرين ورجال الأعمال السعوديين إلى الاستثمار في دول خليجية وعربية أخرى؟ وهل لهجرة رؤوس الأموال الوطنية اثر سلبي على الاقتصاد السعودي؟ وماهي الحلول المثالية للإعادة جذبهم إلى السوق المحلي؟
- القطاع العقاري مثل غيره من القطاعات الاقتصادية يحتاج نجاحه إلى توفر بيئة تشريعية وتنظيمية تكون مواكبة لحجم هذا القطاع ونموه وتملك الأدوات الرقابية التي تمكنها من المتابعة والإشراف على السوق العقاري لحماية وحفظ حقوق جميع الأطراف وفض المنازعات.
وقد تكون هجرة بعض المستثمرين لهذا السبب وليس لهذه الهجرة تأثير سلبي على الاقتصاد السعودي لما يتمتع به من قوة ومكانة وحجم كبير لا يتأثر لهذه الهجرة الجزئية.
ومن هنا نرى ضرورة وجود التشريعات والأنظمة التي تنظم عمل هذا القطاع وتضبط إجراءاته مثل نظام التمويل العقاري ونظام شركات التمويل العقاري ونظام التأجير التمويلي ونظام التنفيذ والرهن وإجراءات تسجيل الرهون وإتاحة الرقابة القضائية لقرارات التسجيل.
حيث إن صدور وتطبيق مثل هذه التشريعات والأنظمة سوف ينشط القطاع العقاري ويلبي الطلب المتنامي على العقار، ويشجع على تكوين كيانات عقارية جديدة في سوق تنافسية منظمة وينعكس أثره الإيجابي على الاقتصاد والمجتمع ككل ويحقق المزيد من التنمية العقارية.
@ هل يؤدي القطاع الخاص دورة المجتمعي المنتظر منه؟ أم أن سياسته تقوم فقط على حسابات المكسب والخسارة؟
- أعتقد أن دور القطاع الخاص المجتمعي دون المستوى المطلوب منه على الرغم مما يبذله في هذا الجانب. فالمجتمع ينتظر من القطاع الخاص دوراً كبيراً في جميع الجوانب سواء من ناحية المساهمة المالية أو الاجتماعية وكذلك بالنسبة لتوطين الوظائف وتدريب وتأهيل المواطنين وتأمين احتياجات المجتمع من السلع والخدمات، والمحافظة على أمن وصحة وسلامة المجتمع وبيئته وحسن استخدام الموارد.
@ حدثنا عن مشروعات "إسكان" للتنمية والاستثمار، ودورها في حل مشكلات الإسكان في المملكة؟
- نشأت فكرة تأسيس شركة إسكان للتنمية والاستثمار عندما استشعر مجموعة من المستثمرين للحاجة الماسة لوجود كيانات عقارية منظمة تعمل في مجال الاستثمار العقاري.
حيث كان هدف الشركة الأساسي هو تطوير المساكن وبكميات كبيرة وبأنواع مختلفة (شقق/ دبلكسات/فلل.. إلخ) وذلك للمساهمة في سد الفجوة بين المطلوب والمعروض والتي أصبحت ملموسة من قبل الجميع، حيث العديد من الدراسات تثبت ضرورة إسراع المجتمع العقاري بالتركيز على تطوير المساكن.
كذلك تسعى الشركة إلى مراعاة الأبعاد الاقتصادية والاجتماعية والأمنية والصحية والخدمية الموازية لعملية تطوير المساكن، وهذه الأبعاد لا يمكن مراعاتها والوفاء بمتطلباتها إلا من خلال تبني فكر اقتصاديات الحجم الكبير التي تعتمد أسلوب الإنتاج المكثف الذي يعين كثيراً على خفض التكلفة الإنتاجية للحد الأدنى الممكن، وتقديم المنتج للعميل بأسعار لا تقبل المنافسة.
كما أن لدى شركة إسكان خطة إستراتيجية خمسية تم إعدادها من قبل أحد المكاتب الاستشارية المتخصصة. وتسعى الشركة إلى تحقيق أهدافها من خلال إتباع العديد من الاستراتيجيات المختلفة. حيث نرى أن الشركة سوف تحقق أهدافها المرسومة سواء المالية أو الاجتماعية.
@ هل تحقق المعارض العقارية المحلية الهدف المرجو منها، أم أنها كما يقول البعض من أهم عناصر الوجاهة فقط؟
- اعتقد أن للمعارض العقارية دوراً ملموساً في تحقيق أهداف الشركات المشاركة الترويجية والإعلامية، وخاصة إذا أحسنت الجهات المنظمة اختيار المكان والزمان المناسبين. وفي هذه المناسبة أرجو من الجهات المنظمة للمعارض أن تسعى للتنسيق والتعاون المشترك الذي يخدم الجميع سواء من ناحية التوقيت أو من ناحية مكان تنظيم المعارض، إذ تجد تقارب الفترة الزمنية بين إقامة المعارض فقد لا يتمكن المشاركون من المشاركة فيها وكذلك المهتمون قد لا يتمكنون من زيارتها خلال هذه الفترة.