المزايا: لا حلول جذرية للعشوائيات وبقاء الأسباب يدعم تمددها وانتشارها

عدم وجود مخططات تنظيمية ساهم في انتشارها

استطاعت دول المنطقة الوصول إلى مستويات منافسة مرتفعة في المجال السياحي في ظل حركة التوسع العمراني وانتشار ناطحات السحاب والأبراج ذات الإشكال الهندسية التي تخطف الأنظار، وتواصل المشاريع النموذجية ذات الأهداف النوعية، فيما استطاع القطاع العقاري العربي بشكل عام والخليجي بشكل خاص من اجتذاب المزيد من الاستثمارات الأجنبية لدى القطاع بكافة منتجاته خلال السنوات العشر الماضية، ليصل إلى قمة الاستقطاب الاستثماري، ويواصل القطاع العقاري انفراده بأعلى قيم الاستثمارات في الوقت الحالي وعلى أعلى مستويات العوائد والأرباح، بالإضافة إلى كونه صاحب التأثير الأكبر على كافة القطاعات الاقتصادية تبعا لحالة التداخل التي يستحوذ عليها القطاع مع القطاعات الأخرى.
وينظر إلى القطاع على انه قاطرة النمو الاقتصادي والتنموي والمحرك الرئيسي لخطط التنمية وتحقيق الاستراتيجيات متوسطة وطويلة الأجل، وفي ظل هذا المستوى من التطور الذي يشهده القطاع العقاري، لم يعد بالإمكان الحديث عن وجود عشوائيات لدى العديد من دول المنطقة، فيما تكون المفاجأة عند الحديث عن توسعها وعدم القدرة على السيطرة عليها وإيجاد الحلول الجذرية لها وهنا يكمن الخطر.
وفرة الأراضي غير المخططة مجهولة الهوية سبب لوجود العشوائيات
ويشير تقرير المزايا القابضة أن البحث عن وجود العشوائيات يتسع على أطراف المدن الرئيسية، ذلك أن كل دولة وكل مدينة لديها أسبابها التي تنفرد بها لحالة التمدد التي تشهدها المدن العشوائية إذا ما صح القول، ففي المملكة على سبيل المثال تعود أسباب انتشار العشوائيات لأسباب متعددة يأتي في مقدمتها عدم قيام ملاك الأراضي بتطوير وتخطيط الأراضي التي يملكونها على أمل ارتفاع الطلب عليها ومن ثم ارتفاع أسعارها، وبالتالي تحقيق أرباح رأسمالية كبيرة، بالإضافة إلى انخفاض قيم التعويضات التي حصل عليها ملاك الأراضي والمساكن خلال علمية تطوير وتوسيع الطرق وتوفير الخدمات الرئيسية، فيما انعكس دخول خدمة الكهرباء إلى بعض مواقع العشوائيات على زيادة الطلب على الأراضي ذات الأسعار المنخفضة، وكان لوفرة الأراضي غير المخططة مجهولة الهوية تأثير في اتساع العشوائيات، ويأتي ارتفاع موجات الهجرة الداخلية من ذوي الدخل المحدود احد أهم العوامل التي أوجدت هذه العشوائيات.
والجدير ذكره أن عدم وجود مخططات تنظيمية لعدد كبير من المدن والقرى ساهم أيضا في انتشار المباني العشوائية لدى الكثير من المواقع لدى المملكة، وكان للنمو السريع الذي شهدته غالبية مدن المملكة والذي رافقه نمو سكاني طبيعي وهجرات داخلية من القرى والبوادي باتجاه المدن الرئيسية، وبالتالي عدم قدرة السلطات المحلية على مواجهة الزيادة السكانية الكبيرة، وعدم وجود اسكانات شعبية اقتصادية تتناسب وظروف كافة الفئات كان له دور في التوسع الحاصل على العشوائيات، ويحتفظ ارتفاع أسعار الأراضي وعدم قدرة بعض فئات المجتمع على شراء الأراضي والبناء عليها مسبب رئيسي لحالة التوسع الحاصلة، وبات لزاما على الأجهزة ذات الاختصاص العمل على إعادة هيكلة خطط التنمية المحلية وإعادة توزيع سكان الدولة بصورة حضارية تسمح لكافة الفئات من الحصول على المسكن الملائم والخدمات الضرورية.
ويبين تقرير شركة المزايا أن العشوائيات ليست ظاهرة بل أصبحت حقيقة تنمو وتتمدد بشكل دائم، وتشكل العشوائيات تحديات كبيرة للدول والحكومات وتعكس بشكل دائم ضعف أنظمة الرقابة وعدم وجود مخططات معتمدة للمدن الرئيسية وتتقاسم دول المنطقة أسباب انتشار العشوائيات مع اختلافات جوهرية تارة وأسباب ثانوية تارة أخرى، إلا أنها في المحصلة تستحوذ على نفس التأثيرات السلبية على المجتمع وخطط التنمية والتحديات ذاتها، لإيجاد الحلول المناسبة للتخلص منها بشكل نهائي.
والجدير ذكره هنا أن جمهورية مصر العربية تستحوذ على نصيب مرتفع من المدن العشوائية التي تعيش على أطراف المدن الكبرى، وأدى قيام السكان ببناء المساكن على أراضي الدولة والأراضي الزراعية والصحراوية إلى ظهور وانتشار العشوائيات بشكل كبير، فيما تبدو الأسباب كثيرة في هذا الإطار حيث يعزو البعض انتشار العشوائيات إلى اتساع شريحة الفقراء وتردي الظروف الاقتصادية لدى المواطنين وضعف الدعم الحكومي لقطاعات الإسكان العامة المخصصة لذوي الدخل المحدود وانخفاض المعروض من الوحدات السكنية منخفضة التكلفة، والتي يمكن لذوي الدخل المتدني من الحصول عليها، فيما كان للهجرة الداخلية باتجاه المدن الكبرى وعدم تطبيق قوانين التخطيط العمراني والبناء وتقسيم الأراضي الزراعية أثره المباشر على اتساع العشوائيات.
وفي الإطار فقد اظهر تقرير المزايا حجم الخطر الذي ينطوي عليه استمرار العشوائيات وعدم إيجاد حلول جذرية للقائم منها وضمان عدم عودتها في المستقبل، يأتي ذلك في ظل تقديرات لوجود 35 منطقة ذات خطر كبير في جميع المحافظات المصرية تحتل محافظة القاهرة 64% من حجم تلك العشوائيات، فيما يقدر عدد سكان تلك العشوائيات بما يزيد عن 13 مليون نسمة تتوزع على 1750 منطقة، وتقدر المساحة التي تقع عليها العشوائيات بنسبة تزيد عن 37% من إجمالي مساحة المدن المصرية البالغ عددها 226 مدينة، فيما اتجهت الحكومة نحو استحداث وزارة جديدة تهدف إلى معالجة واحدة من أهم المشاكل التي تواجهها مصر منذ ما يزيد عن أربعين سنة وأسست صندوقا خاصة لتطوير العشوائيات، باعتمادات مالية مخصصة لصندوق تطوير العشوائيات للعام 2013-2014 وصلت إلى 400 مليون جنيه، وكون مواصلة بناء الوحدات السكنية يمثل احد الحلول الممكنة للقضاء على العشوائيات.
وفي الإطار ذاته تفيد التقديرات أن ما يقرب 30% من السعوديين لا يملكون السكن الخاص بهم وان نسبة تصل في بعض الأحيان إلى 37% من السعوديين يعيشون في مناطق العشوائيات، فمن الواضح أن البحث عن حلول واقعية وعاجلة أصبحت أمرا ملحا، فيما يفاقم من المشكلة الارتفاع المتواصل على أسعار المساكن بصورة غير مبررة وتوفر الكثير من الأراضي الفضاء دون استثمار، والذي انعكس سلبا على آليات العرض والطلب لدى السوق العقاري، يذكر أن 85% من سكان المملكة يعيشون في المدن الرئيسية، فيما تستحوذ مناطق مكة المكرمة والرياض والمنطقة الشرقية على ما نسبته 64% من السكان وتفيد العديد من المؤشرات إلى أن مشكلة السكن سوف تستمر لفترة ليست بالقصيرة نتيجة ارتفاع الطلب على السكن مع النمو السكاني الكبير فيما يزداد الأمر سوءا كلما اتسعت شريحة ذوي الدخل المحدود.
وتسعى المملكة لوضع حد لانتشار العشوائيات بمزيد من مشاريع الإسكان ومشاريع إعادة تأهيل المواقع القابلة للتطوير، فيما قامت بانتهاج آليات منح الأراضي السكنية وتقديم القروض العقارية طويلة الأجل من خلال صندوق التنمية العقارية، ويتوقع أيضا أن تساهم قرارات خادم الحرمين بتجاوز التحديات القائمة، وتشير تقديرات اقتصادية أن قوانين التمويل من شأنها أن تساهم في وضع حد للوضع القائم إذا ما اتسعت نشاطاتها لتشمل ذوي الدخل المحدود وسيكون لتغيير الثقافة السائدة والاقتناع بالسكن في وحدات متوسطة الحجم والقبول بالتوسع العمودي بدلا من الفلل والبيوت الكبيرة أهم عوامل نجاح كافة التوجهات التي تقوم بها الدولة والقطاع الخاص، وفي السياق فقد أوجدت المملكة في تشييد المدن الجديدة حلا ممكنا لمحاربة العشوائيات حيث تشير التقديرات إلى أن ما يزيد عن 770 ألف أسرة تسكن في مناطق العشوائيات، وقامت بخصخصة أراضي الدولة لصالح مطورين عقاريين بأسعار تفضيلية وذلك من خلال وضع برامج جديدة للسيطرة على انتشار السكن العشوائي واستبدالها بمدن جديدة متكاملة بتجهيزات إدارية واجتماعية ومرافق ثقافية وسياحية، هذا وتستهدف الدولة بناء 100 ألف مسكن سنويا لإعادة إيواء ساكني العشوائيات والإحياء غير القانونية.
وشدد تقرير المزايا على أن الازدياد الحاصل على عدد وحجم العشوائيات لدى الكثير من الدول العربية مرده إلى عدم توازن خطط التنمية بتركيز الاهتمام بالمدن الرئيسية وإهمال القرى والمناطق الريفية وما رافقه من تراجع على الأجور والخدمات الأساسية، فيما يأتي في المتربة الثانية من حيث التأثير الارتفاع المسجل على قيمة الأراضي والعقارات والارتفاع المتواصل على إيجارات المنازل والمساكن في المدن والعواصم والتي أدت إلى خروج تدريجي إلى أطراف المدن الرئيسية، وتقول المزايا انه وفي ظل الارتفاع المتواصل على أسعار كافة المنتجات العقارية في المنطقة بشكل خاص وغالبية الدول العربية والعالمية بشكل عام واستمرار المضاربات وسيطرة الأسعار غير الحقيقة على الكثير من العقارات المتداولة، بالإضافة إلى السياسات الاقتصادية التي يتم اعتمادها والتي تعمل على رفع الدعم الحكومي عن الكثير من السلع الأساسية، سيعمل على توسيع العشوائيات ولن يعمل على الحد من توسعها وانتشارها طالما مثلت حلا مجديا للكثير من قاطنيها.
والجدير ذكره هنا أن حكومات الدول تبذل جهودا في هذا الإطار من خلال اعتماد أنظمة وتشريعات متطورة تنظم العلاقة بين الملاك والمستأجرين وبما يضمن تحقيق عوائد مجدية للاستثمار العقاري ويضمن أيضا مواصلة الاستثمار والتوسع، ذلك ان انخفاض عوائد الإيجارات أدى في وقت سابق إلى تراجع وتيرة الاستثمار العقاري لدى العديد من الدول في العالم، في المقابل فقد بات واضحا الحاجة إلى إدارة القطاع العقارية بطرق أكثر حرفية وكفاءة تمنع في المحصلة ارتفاع الأسعار بشكل دائم ووضع سقوف سعرية تنسجم والظروف الاقتصادية في كل فترة، والعمل على تقيم أسعار المنتجات العقارية من فلل ومساكن وبيوت سواء كانت للإيجار أم البيع، بالإضافة إلى الضغط باتجاه اعتماد البناء العمودي بإنشاء الأبراج السكنية وبما يؤدي إلى إزالة كافة العشوائيات وإعادة تخطيطها وبما يخدم المجتمع والمدينة والدولة.