توقعات بخمس سنوات لبناء نصف مليون وحدة سكنية وارتفاع الإيجارات والأراضي بواقع 10 %

تفاعلت وكالات الأنباء العالمية مع حراك قطاع الإسكان السعودي في ظل ما شهده الشهر الحالي من قرارات تهدف إلى تسهيل تملك المواطنين للمنازل وهو ما يعني انتعاش السوق العقارية وملحقاتها خلال الفترة المقبلة، وبثت رويترز اليوم تحليلين عن الوضع العقاري في السعودية مستندة إلى آراء مؤسسات مالية في المنطقة.
ونقلت رويترز رؤية المجموعة المالية "هيرميس" التي اعتبرت أن بناء نصف مليون وحدة سكنية أمر بها الملك رصد لها 250 مليار ريال قد يحتاج لأكثر من خمس سنوات فيما رفعت شركة جونز لانج السقف إلى عشر سنوات. واعتبر تقرير للبنك السعودي الفرنسي أن غياب أنظمة التمويل العقاري منع دخول الشركات الأجنبية في مجال التطوير السكني وأثر كذلك على توسع البنوك المحلية في مجال الإقراض في ظل عدم وجود تشريع يحدد الخطوات المتخذة في حالة عجز المقترض عن السداد. جاء هذا في الوقت الذي كانت أجواء الترقب تخيم بانتظار قرارات مجلس الشورى الذي ناقش أنظمة التمويل العقاري في جلسته اليوم حيث أقر مشروعين وأجل مثلهما.
وقال جون سفاكياناكيس كبير الاقتصاديين في البنك الفرنسي أن الحد الأدنى اللازم للحصول على قرض لشراء فيلا أو شقة ليس في متناول عدد كبير من موظفي الدولة والقطاع الخاص الذين تقل أجور معظمهم عن ثمانية آلاف ريال شهريا. وقال سفاكياناكيس "ليس هناك سبيل سوى رفع الدخل"، وهو بالتأكيد ليس حلا للمدى القصير والمتوسط".
إلى ذلك توقعت شركة جونز لانج لاسال للاستشارات العقارية ارتفاع أسعار الإيجارات والأراضي في السعودية عشرة بالمائة في الأعوام الثلاثة المقبلة مع تنامي الطلب والقوة الشرائية بدعم من حزمة التحفيز السعودية لتوفير مساكن ووظائف للمواطنين وقدرت احتياج المملكة للوحدات السكنية عند 200 ألف وحدة سنويا.
بناء نصف مليون وحدة سكنية أمر بها الملك قد يستغرق 5 سنوات
يظهر تعهد السعودية بضخ مبالغ ضخمة لبناء المزيد من المنازل العزم على معالجة النقص الشديد للمساكن ولكنه لن يقدم حلا سريعا لازمة السكن.وفي كلمة بثها التلفزيون أعلن الملك عبد الله تقديم منح اجتماعية بقيمة 93 مليار دولار وهو ثاني برنامج من نوعه يعلن عنه في غضون شهر ويشمل انفاق ما قيمته 67 مليار دولار على 500 ألف منزل جديد.
وتأتي الخطوة كدعوة مباشرة لدعم توفير مساكن في متناول المواطنين في انحاء البلاد. وقالت مونيكا مالك كبيرة الاقتصاديين في المجموعة المالية - هيرميس في دبي نرى انه التزام واعتراف بتحد يواجهه السعوديون ولكن لا نتوقع ان يكون له تأثير مباشر اذ أن بناء هذا العدد من الوحدات السكنية يحتاج وقتا مضيفة ان الانتهاء من بناء المنازل سيستغرق نحو خمسة أعوام.
وذكر تقرير للبنك السعودي الفرنسي أن شركات البناء الخاصة والعامة تحتاج لبناء 275 ألف وحدة سنويا حتى عام 2015 للوفاء بالطلب على نحو 1.65 مليون منزل جديد في البلاد. وفي خطوة اخرى لمعالجة المشكلة انشأت المملكة وزارة للاسكان يوم الجمعة. لكن عدم وجود قانون تمويل عقاري واضح المعالم والذي يجري اعداده منذ نحو عقد ترك السعودية بدون اطار يحكم الملكية العقارية مما أثنى البنوك الاجنبية عن اقراض شركات البناء وحال دون دخول شركات بناء خاصة الى السوق. وقال خبراء بالقطاع ان معدل انتشار التمويل العقاري في السوق العقارية السعودية اثنين في المئة فقط.
كان وسيم سيفي رئيس الانشطة المصرفية العالمية في ستاندرد تشارترد قال في وقت سابق من هذا الشهر " 30 في المئة فقط من السعوديين يملكون منازل فعليا وأقل من واحد في المئة من جميع المنازل المشتراه تتم بتمويل عقاري".
وتابع "معظم الزيادة حتى الان في الفئة العليا ... نحتاج لان نرى عددا كبيرا من الوحدات الاضافية في الفئة المتوسطة حيث يوجد الطلب الحقيقي في المجتمع السعودي". وقال سيفي انه لا توجد سوق عقارية قوية في السعودية تجتذب المستثمرين وان أحد الاسباب الرئيسية لذلك عدم اقرار قانون التمويل العقاري بعد. وتابع "لذا معظم التمويل سيكون بمساعدة الدولة فضلا عن قروض شخصية او عائلية في بعض الاحيان لمحاولة تضييق الفجوة". وتقدم البنوك قروضا لسعوديين من ذوي الرواتب العالية ولكن لا يوجد تشريع حاليا يحدد الخطوات المتخذة في حالة عجز المقترض عن السداد.
ويؤدي ذلك لاحجام البنوك عن التوسع في الاقراض ويدفع المواطن السعودي العادي الى الاعتماد على صندوق التنمية العقارية التابع للدولة الذي يقدم قروضا بدون فائدة. ومع انتظار اقرار مشروع القانون يستمر قلق العاملين في الصناعة بشأن توقيت اقراره والتشكك بشأن تنفيذه بفعالية. وقال جون سفاكياناكيس كبير الاقتصاديين في البنك السعودي الفرنسي "ستتابع البنوك كيف سينفذ القانون أولا. لن تفتح الباب على مصراعيه وتقدم المال للجميع". وحتي عند اقرار القانون فانه لن يحل مشكلة نقص المساكن كليا.
وذكر سفاكياناكيس "ما يفعله القانون انه يتيح الحصول على تمويل ولكنه لا يحل بالضرورة مشكلة القدرة المالية ما لم يكن هناك ضغوط تدفع الاسعار للنزول". وذكر البنك السعودي الفرنسي في تقريره أن متوسط سعر فيلا صغيرة في العاصمة الرياض زاد بنسبة 19 في المئة في النصف الثاني من عام 2010 بينما ارتفع السعر في جدة بنسبة 17 في المئة. وتابع البنك ان الحد الادني للاجر اللازم للحصول على قرض لشراء فيلا أو شقة ليس في متناول عدد كبير من موظفي الدولة والقطاع الخاص الذين تقل اجور معظمهم عن ثمانية الاف ريال "2133 دولار" شهريا. وقال سفاكياناكيس "السبيل الاخر رفع الدخل وهو ليس حلا على المدي القصير الى المتوسط".
أسعار الإيجارات والأراضي في السعودية قد ترتفع 10% سنويا
توقعت شركة جونز لانج لاسال للاستشارات العقارية ارتفاع أسعار الإيجارات والأراضي في السعودية عشرة بالمائة على مدى العامين إلى الأعوام الثلاثة المقبلة مع تنامي الطلب والقوة الشرائية بدعم من حزمة التحفيز السعودية لتوفير مساكن ووظائف للمواطنين وقدرت احتياج المملكة للوحدات السكنية عند 200 ألف وحدة سنويا. وأعلن الملك عبد الله الأسبوع الماضي منحا بقيمة 93 مليار دولار تتضمن تخصيص 250 مليار ريال "66.7 مليار دولار" لتشييد 500 ألف منزل جديد ورفع الحد الأعلى لقيمة قروض صندوق التنمية العقارية إلى 500 ألف ريال من 300 ألف.
وقال جون هاريس المدير ومساعد الرئيس لفرع الشركة الامريكية في العاصمة السعودية خلال مقابلة مع رويترز اليوم "من المتوقع أن ترتفع أسعار الإيجارات والأراضي بصورة تتجاوز معدل التضخم. نتوقع ارتفاع الأسعار بنحو عشرة بالمائة سنويا على مدى عامين إلى ثلاثة أعوام مقبلة." وأضاف "تشير التقديرات الحديثة الى ان المملكة تحتاج 200 ألف وحدة سكنية سنويا ونحو 900 ألف وحدة على مدى السنوات الخمس المقبلة."
وكان تقرير للبنك السعودي الفرنسي قال ان شركات التطوير العقاري الخاصة والعامة بحاجة الى بناء نحو 270 ألف وحدة سكنية سنويا حتى 2015 للوفاء بالطلب في المملكة على نحو 1.65 مليون مسكن جديد. وتواجه السعودية أكبر اقتصاد في العالم العربي مشكلة إسكان كبيرة بسبب النمو السريع للسكان وتدفق العمال الأجانب على المملكة مع تنفيذها خطة إنفاق على البنية التحتية بقيمة 580 مليار دولار.
وفي خطوة أخرى للتعامل مع تلك المشكلة أنشأت السعودية وزارة للاسكان في ظل سعي لمعالجة الطلب الكبير على المساكن الجديدة. وترى جونز لانج لاسال أن بناء 500 ألف مسكن جديد قد يستغرق وقتا طويلا وان نمو الطلب سيتجاوز المعروض في ظل توقعات بتوافر الاف الوظائف في المملكة خلال المرحلة المقبلة وتزايد القدرة على شراء المساكن مع حصول السعوديين على قرض بقيمة 500 ألف ريال لبناء مساكن. وقال هاريس ان حزمة التحفيز الحكومية ستكون عاملا أكثر قوة في دعم القطاع العقاري بالمملكة وان القرارات الملكية الاخيرة ستعزز الثقة في القطاع بعدما عانى صعوبات على مدى العامين الماضيين.
وفي رد على سؤال حول الاطار الزمني المتوقع لتنفيذ البرنامج الحكومي ببناء 500 ألف مسكن جديد قال "سيكون التحدي الاكبر أمام الحكومة هو حشد الموارد... نتوقع أن يستغرق اسكتمال البرنامج بين خمس الى عشر سنوات." وعما اذا كان من المتوقع حدوث طفرة بالسوق العقارية قال "السوق السعودية مستقرة ولن تشهد طفرة كتلك التي شهدتها دبي. ستكون السوق السعودية أكثر توازنا وحتى في حال زيادة الأسعار سترتفع بين خمسة وعشرة بالمائة وليس بنسبة 50 و60 بالمائة كما شهدنا في دبي."
ويؤدي عدم وجود قانون تمويل عقاري واضح المعالم - والذي يجري إعداده منذ نحو عشر سنوات - لغياب الإطار الذي يحكم الملكية العقارية مما أثنى البنوك الاجنبية عن اقراض شركات البناء وحال دون دخول شركات بناء خاصة الى السوق ويقول خبراء بالقطاع ان معدل انتشار التمويل العقاري في السوق العقارية السعودية اثنين في المئة فقط. لكن هاريس يرى أن السوق العقارية السعودية ستشهد نموا بوجود قانون الرهن العقاري أو في غيابه لكن إقرار القانون سريعا قد يؤدي لخفض تكلفة الاقراض بواقع نقطة مئوية إلى نقطتين. وقال "لا يمكننا التنبؤ بموعد اقرار القانون وكذلك بالتغيرات التي قد يحدثها لكن في الوقت الحالي فان السوق تتحرك سواء جرى اقرار القانون أم لا."
وتابع "لكن ان أمكنهم اقرار القانون سريعا سيساعد على ملكية المنازل وسيساعد على خلق سوق ثانوية للرهن العقاري حيث يمكن للناس تجميع الاوراق المالية المرهونة بعقارات وبيعها لمستثمرين محترفين." وأضاف "ان أمكن ذلك سيساعد على خفض الإقراض بنحو نقطة مئوية أو نقطتين. أعتقد أن تلك ستكون الفائدة الأكبر من قانون الرهن العقاري لكن في الوقت ذاته السوق لا تزال تنمو بوجود القانون أو غيابه." وتوقع هاريس تحول شركات التطوير العقاري للتركيز على بناء المساكن للاسر متوسطة الدخل وان يتحول التركيز من المدن الكبيرة بالمملكة الى المدن الاصغر حجما والتي تشهد نموا سكانيا كبيرا وبها عدد صغير من موظفي القطاع العام.
وقال "ما لاحظناه هو أن المدن الثانوية في السعودية أصبحت أسواقا عقارية أكثر أهمية. النمو السكاني هناك اخذ في النمو ونلحظ تركيز عدد من الشركات على أماكن مثل جازان والهفوف وتبوك والطائف اذ انها أسواق مستقرة." وأضاف "كما نلحظ أن شركات التجزئة أصبح لديها اهتمام متزايد بالاسواق الثانوية وسيساعد ذلك على بناء المزيد من سلاسل السوبر ماركت ومراكز التسوق "بتلك المدن"." وأوضح أن الطلب على الوحدات في قطاع التجزئة بدأ يتعافي وسيشهد نموا بينما يقب الطلب عن المعروض وخاصة في ظل تنفيذ عدد من المشروعات الحكومية العملاقة كمركز الملك عبد الله المالي. وأشار الى أن الطلب من الشركات العالمية على المكاتب اخذ في النمو.
وقال "الطلب من الشركات العالمية اخذ في التزايد. الكثير من عملائنا بالشركات العالمية يرون السعودية أحد الأسواق ذات الاولوية من حيث الاستثمار والنمو لكن المخاوف في سوق الوحدات المخصصة للمكاتب وخاصة في الرياض هو أننا نتوقع المزيد من المعروض في ظل تنفيذ مشروعات عملاقة مثل مركز الملك عبد الله المالي ... سيؤثر ذلك على الطلب حتى 2013-2014."