صعوبة التنبؤ بمعدلات التضخم تؤثر بشكل مباشر على قرارات المستثمرين

تقرير المزايا: الأنشطة العقارية على اختلافها تقود معدلات التضخم المحلي إلى مستويات خطرة

تأثرت اقتصاديات دول المنطقة بالعديد من الدورات الاقتصادية منذ بداية العمل بالبناء والتشييد وصولا إلى المستوى الحالي من الانجاز على مشاريع التنمية والبنى التحتية، هذا وتأثرت اقتصاديات دول المنطقة بكافة التطورات المالية والاقتصادية التي سجلها الاقتصاد العالمي، فيما تأثرت بشكل أكبر من التبعات السلبية للتضخم المستورد كونها تصنف من بين الدول المستوردة لغالبية السلع والخدمات، في المقابل فقد سجلت دول المنطقة العديد من التطورات الداخلية ساهمت وبشكل مباشر في رفع معدلات التضخم لديها إلى مستويات خطرة على اقتصادياتها، يأتي في مقدمتها الارتفاع الكبير والمتواصل على أسعار إيجارات العقارات بكافة أنواعها، بالإضافة إلى الارتفاع المتواصل الذي تسجله أسعار المبايعات العقارية وبشكل يتعارض والدورات الاقتصادية التي ترفع وتخفض قوى العرض والطلب.
هذا وتستحوذ مسارات أسعار الطاقة أيضا على نصيب جيد من معدلات التضخم المسجلة من وقت إلى آخر انسجاما مع ما هو مسجل لدى الأسواق العالمية، حيث تلجأ دول المنطقة إلى تعديل الأسعار السائدة تبعا لذلك، في المقابل فإن الانتعاش الاقتصادي والانتعاش الكبير الذي سجلته أسواق العقارات، نتيجة ارتفاع أسعار النفط وتدفق الاستثمارات الأجنبية والنمو السكاني، أدى في المحصلة إلى تسجيل ارتفاعات سعرية على كافة السلع والخدمات، وبين هذا الاتجاه وذاك فقد بات واضحا أن كافة المؤشرات المالية والاقتصادية ترجح اتجاه الأسعار نحو الأعلى على المنتجات العقارية وغير العقارية، وبما يشمل كافة السلع والخدمات وبغض النظر عن الحالة الاقتصادية السائدة نظرا لحالة التداخل الكبيرة بين اقتصاديات المنطقة والعالم، الأمر الذي يجعلها عرضة لكافة التطورات الايجابية والسلبية التي يسجلها الاقتصاد العالمي في كافة الظروف.
واظهر تقرير شركة المزايا القابضة الأسبوعي أن للتضخم تأثيرات سلبية على اقتصاديات دول المنطقة قد تمتد تأثيراتها السلبية إلى كافة القطاعات الإنتاجية والخدمية وصولا إلى التأثير في معدلات النمو المستهدف وتعظيم القيمة الاقتصادية المضافة، التي تسعى كافة دول المنطقة لتحقيقها من خلال التركيز على المشاريع الاستراتيجية الضخمة، ويقول تقرير المزايا أن صعوبة التنبؤ بمعدلات التضخم ستؤثر بشكل مباشر على قرارات الاستثمار والمستثمرين نتيجة لحالة عدم اليقين التي يفرضها التضخم على الاقتصاد المحلي لكل دولة وجدوى المشاريع المنوي تنفيذها، الأمر الذي سيؤدي بالمحصلة إلى تراجع حجم الاستثمارات وانخفاض القدرة التنافسية للمنتجات، بالإضافة إلى صعوبات كبيرة في جذب الاستثمارات الخارجية، في حين تحمل معدلات التضخم المرتفعة في ظل صعوبة إيجاد الحلول الجذرية لها، الكثير من أصحاب رؤوس الأموال والمستثمرين للبحث عن مواقع أخرى تنخفض فيها معدلات تآكل العوائد الاستثمارية.
وعلى مبدأ أن التضخم ليس فقط الزيادة في أسعار سلعة واحدة وإنما الزيادة في المستوى العام للأسعار وبصورة مستمرة، يلاحظ المزايا، أن الارتفاع المسجل على أسعار النفط من مستوى 50 دولار للبرميل في العام 2006 إلى 107 دولار للبرميل في الوقت الحالي عمل على زيادة المداخيل وبالتالي زيادة الإنفاق الاستهلاكي والاستثماري، الأمر الذي أدى إلى ارتفاع أسعار السلع والخدمات المستوردة، هذا وتأتي الزيادة الكبيرة على أعداد الوافدين نتيجة التوسع المسجل على قطاعات السياحة والعقارات والخدمات وقطاعات الغاز والإعلام والتعليم وغيرها من القطاعات التي تستهدف تنويع الهياكل الاقتصادية لدى دول المنطقة كمسبب رئيسي لارتفاع غالبية أسعار السلع والخدمات وساهمت أيضا في تراجع نوعية الخدمات وبشكل خاص لدى قطاع التشييد والذي لم يعد بمستوى الجودة المعيارية المطلوبة، الأمر الذي سيرفع من كلف الصيانة وانخفاض العمر الافتراضي لهذه المباني وهكذا، إلى ذلك فقد أدى الارتفاع الكبير على القيم الإيجارية بنتائج سلبية على اقتصاديات دول المنطقة وبشكل متفاوت، إلى ذلك تعتبر دول المنطقة من الدول ذات المستوى المرتفع من السيولة الأمر الذي رفع من القدرة الاقراضية للمؤسسات المصرفية العاملة فيها والتي تتركز على الجوانب الاستهلاكية والتوسع على الأنشطة العقارية والمضاربة لدى الأسواق المالية مما انعكس على الأسعار السائدة، فيما يحمل التراجع المستمر على قيمة الدولار الأمريكي في رفع كلف الواردات من الخارج وبالتالي التأثير على أسعار كافة الأنشطة المالية والاقتصادية.
وتبعا لتصريحات صندوق النقد الدولي، فإن التضخم لدى الدول الخليجية سببه الرئيسي الأنشطة العقارية ومن ثم الجوانب المتعلقة بأسعار صرف الدولار نظرا لحالة التداخل التي يحتفظ بها القطاع العقاري بعدد لا محدود من القطاعات الإنتاجية والخدمية، والحديث هنا يدور حول الممارسات والأنشطة المسجلة لدى القطاع العقاري خارج حسابات العرض والطلب الحقيقي والارتفاع الطبيعي الذي تسجله أسعار المواد الداخلة في عملية البناء والتشييد بالإضافة إلى أجور العمالة وهوامش الأرباح للمستثمرين وما إلى هنالك من تكاليف حقيقية مصاحبة للبناء والتشييد، فالحديث هنا يتركز على تضخيم الطلب غير الحقيقي والمضاربات المستمرة بدء من الأراضي مرورا بتكاليف البناء وصولا إلى الأسعار المبالغ فيها للمستفيد النهائي سواء كان ذلك على مستوى التأجير أم البيع، وتؤكد كافة المعطيات أن المستفيد الوحيد من هذه الاتجاهات هم الملاك وشركات التطوير العقاري والسماسرة والخاسر الأول هو النمو الاقتصادي الحقيقي واستقراره في ظروف الانتعاش والتراجع، والجدير ذكره هنا ومع حالة الارتداد والانتعاش التي تشهدها دول المنطقة أصبح من الصعب تحديد مسببات الارتفاع على أسعار العقارات هل هي انعكاس لحالة ارتفاع في الطلب الحقيق أم انعكاس لعمليات مضاربة لم تظهر تأثيراتها الحقيقة بعد، وترجح الارتفاعات السريعة لأسعار العقارات المسجلة خلال السنوات الثلاث الماضية نظرية المضاربة والدخول في المحظور بوصول الأسعار إلى أعلى مستوى ومن ثم الاستعداد لمرحلة انخفاض متوقعة بمزيد من القوانين والمراقبة والمتابعة لكافة التطورات التي تعكسها الأنشطة العقارية المسجلة لدى دول المنطقة وبشكل الخاص المضاربات العقارية.
وتطرق تقرير المزايا إلى الارتفاع المسجل على الأنشطة العقارية لدى السوق العقاري السعودي، حيث أظهرت الإحصائيات الرسمية المعلنة ارتفاع القيمة الإيجارية للمنازل بنسبة 73.5% خلال السنوات السبع الماضية، الأمر الذي شكل ضغطا كبيرا على دخول الأسر السعودية، وبالتالي تسجيل تكاليف الإيجار أعلى معدلات التضخم بالمقارنة بباقي أوجه الإنفاق الرئيسية، ويعود هذا الارتفاع إلى مجموعة من المعطيات أهمها ارتفاع تكاليف البناء وارتفاع أسعار الأراضي وارتفاع مستويات الطلب والمستثمرين الذين يعملون على رفع الأسعار بشكل دائم من خلال المضاربات والمزايدات وصولا إلى ما هي عليه في الوقت الحالي، ويشكل هدف إعادة التوازن لقوى العرض والطلب من قبل الجهات الرسمية، وضخ المزيد من الوحدات السكنية من شأنه أن يخفض مستوى التضخم الحاصل على الأسعار، وفي الإطار يقول المزايا أن أسعار العقارات في الكويت قد سجلت ارتفاعا متواصلا لترتفع أسعار العقارات السكنية بنسبة 2.4% خلال الربع الأول من العام الحالي وبنسبة 3.9%، خلال الربع الرابع من العام 2013، وارتفع العقار الاستثماري بنسبة 4.4% في نهاية الربع الأول من العام الحالي وبنسبة 7% خلال الربع الرابع من العام الماضي، ويأتي ذلك نتيجة عدم إيجاد حلول جذرية للتحديات الإسكانية، بالإضافة إلى ضعف منتجات التمويل التي تعمل على تهدئة الطلب المتزايد والتأخير الحاصل على المشاريع التنموية التي تقوم الحكومة بتنفيذها وأخيرا انحسار المساحات القابلة للاستثمار العقاري، يذكر هنا أن الإمارات العربية المتحدة تأتي في المقدمة على مستوى ارتفاع الطلب على المنتجات العقارية بين دول مجلس التعاون لترتفع أسعار العقارات بنسبة 30% في نهاية العام 2013، فيما سجلت أسعار العقارات السكنية في دبي ارتفاعا بنسبة 17.7% خلال الربع الأول من العام الحالي وفقا لمؤشر جلوبل هاوس لأسعار العقارات السكنية، إلى ذلك تواصل أسعار الأراضي في قطر ارتفاعها القياسي ليصل إلى 5 أضعاف منذ العام 2010، الأمر الذي سيحمل معه تأثيرات سلبية على حركة الاستثمارات وجدوى المشاريع العقارية على مستوى الكلف والعوائد المتوقعة وبشكل خاص لدى العاصمة الدوحة.
وفي إطار البحث عن الحلول الجذرية لمعدلات التضخم التي تعود غالبيتها إلى الأنشطة العقارية المسجلة لدى دول المنطقة، فقد شدد تقرير المزايا على أهمية الحد من الارتفاع المتواصل على أسعار المنتجات العقارية، نظرا لتأثيراته السلبية على كلف الاستثمار العقاري وارتفاع كلف الإنتاج بكافة أنواعه وارتفاع احتمالات الدخول في اهتزازات مالية واقتصادية مصدرها القطاع العقاري وصولا إلى التحول من الاستثمار الحقيقي إلى المضاربات فقد، ولتفادي الوقوع في المخاطر، بات لزاما البدء بعملية مراجعة شاملة لكافة التشريعات والقوانين المنظمة للأنشطة العقارية ومراقبة التطورات التي تسجلها السوق العقاري بشكل دائم من جهة، ولا بد من العمل على إيجاد حالة من التوازن بين قوى العرض والطلب من خلال ضخ المزيد من الاستثمارات على المشاريع العقارية من قبل القطاع العام والخاص وتوفير المزيد من الأراضي لهذه الغاية مع الأخذ بعين الاعتبار أن تنظيم عمل السوق العقاري والقائمين عليه، يحتل المرتبة الأولى في الأهمية في هذا الاتجاه، نظرا لما تحمله الممارسات غير المهنية من تأثيرات على مستوى التضخم السائد على أسعار العقارات لدى كافة الدول.