دعوات لتطوير وتنظيم أعمال الوسطاء العقاريين للمحافظة على تطوير القطاع

مع ارتفاع قيم وعدد الصفقات المنفذة لدى السوق العقاري الخليجي

تشير المعطيات والدلائل أن النشاط الذي يسجله القطاع العقاري يحمل تأثيرات إيجابية كبيرة في كافة القطاعات الاقتصادية والمالية والإنتاجية لكل الدول، فيما تقاس في كثير من الأحيان قوة الدول من خلال قدرتها على تنشيط القطاعات الاقتصادية المختلفة وبكافة الظروف.
ترقب لإدراج وزارة الإسكان أكثر من مليون وحدة سكنية معدة للتأجير ضمن مشروع «إيجار»
وليس من المبالغة بشيء القول إن القطاع العقاري هو المحرك الرئيسي لاقتصاديات الدول، ويتم التركيز عليه عند الحديث عن التحفيز الاقتصادي وتخفيض معدلات البطالة وخفض التضخم، وعند هذا المستوى من الأهمية والتأثير، فمن المؤكد أن يتعرض هذا القطاع إلى العديد من التشوهات والاضطرابات السلبية المباشرة وغير المباشرة.
وبحسب تقرير عقاري متخصص فإن التجارب السابقة تشير إلى أن السماسرة والوسطاء العقاريين جاؤوا في المرتبة الاولى من حيث التأثير السلبي في أداء القطاع ومستوى المخاطر الكبير الذي تعرض له كافة المستثمرين لدى هذا القطاع خلال السنوات الماضية، لتصل التقديرات إلى أن النشاطات العشوائية التي مارسها الوسطاء العقاريون والسماسرة هي من تسبب بتفاقم تأثيرات الازمة المالية واتساع تأثيراتها على مستوى دول المنطقة أفرادا ومؤسسات.
العوائد النقدية
وحدت العوائد النقدية الضخمة المتأتية من تصدير النفط والغاز والثروات الطبيعية الهائلة، من قدرة دول المنطقة على إنتاج وتصدير السلع والخدمات وشجعتها للاتجاه نحو الاستيراد، فيما ساهمت تلك الوفورات المالية في دعم اتجاهات المضاربة على كل شيء داخل أسواق تلك الدول وبشكل خاص القطاع العقاري والمالي.
ونظرا لانحسار الفرص الاستثمارية المتاحة نتيجة انخفاض معدلات الانتاج الحقيقية من السلع والخدمات التي تستهدف الأسواق الخارجية فقد تركزت الوفورات لدى أسواق المال والسوق العقاري، الأمر الذي اسهم في تسجيل المزيد من المضاربات وخلق سقوف سعرية غير حقيقية وغير مبررة على أسعار العقارات وأسعار الأدوات المالية المتداولة لدى أسواق المنطقة .
وأشار تقرير شركة المزايا القابضة إلى أن القطاع العقاري لدى دول المنطقة قد شهد الكثير من التعديل والتطوير على القوانين والتشريعات المنظمة لآليات وأدوات العمل لتخفيف التأثيرات السلبية التي تؤثر في قوة النشاط وغاياته الاستثمارية وأهدافه الاجتماعية والتنموية.
فيما شهد القطاع المزيد من آليات المتابعة والمراقبة من قبل الجهات الرسمية والاطراف المعنية بشفافية عمل القطاع وأهمية الحفاظ على استقراره على المدى البعيد، ولاحظ التقرير أن نطاق عمل السماسرة والوسطاء العقاريين ظل خارج إطار التطوير والمراقبة والمتابعة، فيما احتفظ أصحابها بنفس درجة التأثير السلبي في قوى العرض والطلب في ظروف الانتعاش والتراجع، ووصل التأثير السلبي إلى مراحل متقدمة ليلغي آليات عمل العرض والطلب وحرية حركتها وقدرتها على عكس الأسعار الحقيقة، وليقود الوسطاء والسماسرة دفة القيادة في تحديد مستوى الأسعار السائدة ونسبة الارتفاع وتوقيتها ومواقعها ونسب العمولة الواجب دفعها، إضافة إلى القيام بدور الاستشاري وتقديم النصح والمشورة للمستثمرين والمشترين للأراضي والعقارات بأنواعها.
وشكك تقرير المزايا بجدوى وجود مكاتب السمسرة والوساطة العقارية لدى الاسواق العقارية في المنطقة طالما بقيت تحمل هذا التأثير السلبي وفي كافة الظروف، في حين يتراجع دورها في ظل وجود شركات تطوير عقاري ضخمة بالإضافة إلى وجود وكلاء عقاريين على درجة عالية من المهنية والشفافية والخبرة.
وبالتالي فلن تضحي بشهرتها وتاريخها مقابل التلاعب في السوق وآليات العرض والطلب وتسخير الشائعات والاضطرابات غير الواقعية في سبيل إتمام الصفقات والحصول على نسب مرتفعة من العمولة، وبالتالي لا بد من إيجاد طرف محايد ومهني ولديه استثمارات واهتمامات عقارية كبيرة لدى القطاع العقاري ليقوم بهذا الدور.
ذلك أن الوسطاء العقاريين والسماسرة يمكن تصنيفهم على أنهم الأكثر ربحا في المعادلة العقارية والأقل كلفة والأقل تعرضا للمخاطر كونهم لا يملكون الأصول أو الاستثمارات العقارية في غالب الأحيان، في المقابل فإنهم يحتفظون بمركزهم المتقدم في إضافة المزيد من المخاطر وعدم الاستقرار على مكونات القطاع وإضعاف قدرته على استقطاب المزيد من الاستثمارات والمستثمرين طالما أن الشكوك تبدأ من الأسعار غير الحقيقة للأصول التي يتم تداولها ومن هنا تأتي المخاطر.
تشوهات العرض والطلب
وبين التقرير أن أصحاب العقارات يتحملون جزءاً كبيراً من المسؤولية عن الخلل المسجل لدى السوق العقاري من مضاربات وعدم استقرار وتشوهات على آليات العرض والطلب، إضافة إلى تشجيعهم للسماسرة والوسطاء العقاريين نحو المزيد من المضاربات طالما بقيت تصب في صالح رفع الأسعار بيع أو شراء أو للتأجير على العقارات التي يملكونها، هذا ويفضل غالبية أصحاب العقارات إتمام الصفقات الفردية وبشكل مباشر لما تحمله من إمكانية تحقيق مستويات سعرية أعلى ودون تحمل أعباء إضافية أو اللجوء إلى الارتباط بعقود حصرية مع شركات عقارية تعمل على حفظ حقوق كافة الأطراف.
وأشار التقرير الى أهمية تنظيم مهنة الوسطاء العقاريين بأسرع وقت ممكن، نظراً لما تحمله من تأثيرات إيجابية على كافة الأطراف ذات العلاقة بالقطاع العقاري، واستعرض التقرير أحد التجارب الناجحة في إطار فرض المزيد من الرقابة والمتابعة والتنظيم على عمل الوسطاء العقاريين.
حيث أظهرت بيانات رسمية صادرة عن مؤسسة التنظيم العقاري الذراع التنظيمية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي ارتفاع القيمة الإجمالية للعمولات التي يتقاضاها الوسطاء العقاريون أفراداً وشركات بنسبة 43% خلال العام ،2012 وعند قيمة إجمالية وصلت إلى مليار درهم نتيجة ارتفاع الطلب على شراء العقارات في الامارة.
وتقوم المؤسسة ببناء قاعدة بيانات شاملة ودقيقة تشمل الأطراف ذات العلاقة بالقطاع العقاري وبشكل يجعل من عملية المتابعة وتحديد قيم العمولات التي يتقاضاها الوسطاء العقاريون أمرا سهلا ودقيقا، علما بأن اللوائح الداخلية للمؤسسة تمنع الوسطاء من التوسط في بيع أو شراء عقارات غير مسجلة لدى الدائرة، بالإضافة إلى أنها تحمي حقوقهم وحقوق كل الأطراف، وبما يضمن تنفيذ الصفقات العقارية من خلال نظام دائرة الأراضي، الأمر الذي انعكس وسينعكس إيجابا على السوق العقاري ويمنحه المزيد من الشفافية والتنافسية.
إلى ذلك أعلنت وزارة الإسكان بالمملكة عن نيتها إدراج أكثر من مليون وحدة سكنية تمثل كافة الوحدات السكنية المعروضة للإيجار ضمن مشروع "ايجار"، حيث من المتوقع أن يتم تطبيق المشروع رسميا العام المقبل، ويهدف مشروع "ايجار" إلى التنظيم الدقيق ومعرفة أسعار الإيجارات والارتفاعات السنوية التي تحدث وتمكّن من مقارنة هذه الإيجارات.
آليات العرض والطلب
وشدد تقرير المزايا على ضرورة إيجاد مؤشرات عقارية رسمية من مهمتها إعطاء مقاييس ومعلومات عن طبيعة العرض الطلب في كافة المواقع داخل الدول بالإضافة إلى إعطاء بيانات ومؤشرات حقيقية عن تطور الأسعار من واقع السجلات والصفقات الحقيقية التي يتم تنفيذها، إضافة إلى فرض نسب ارتفاع وانخفاض واجبة التطبيق عند تسجيل ارتفاعات غير حقيقية وتعكس تلاعبا في الأسعار السائدة، على أن يتم تطبيقها على كافة الصفقات سواء كانت تختص بالبيع أو الشراء للعقارات أو كانت تختص بعقود التأجير على المساحات التجارية والسكنية.
في حين سيكون من الواجب إيجاد مرجعيات موثوق بها ويمكن الرجوع إليها في تقدير مستوى الأسعار في كافة المواقع والاعتماد عليها في تقديم النصح والمشورة، ومن شأن ذلك فرض المزيد من المراقبة والمتابعة والحد من حرية الحركة للوسطاء العقاريين وتنظيم الأدوار التي يقومون بها دون الغاء لدورهم بشكل كامل.
وعلى ما يبدو فإن الحراك الحاصل لدى القطاع العقاري والدخول في مراحل التعافي الانتقائي وبشكل خاص على العقارات السكنية والعقارات المدرة للربح والتي تمثل خيارا جيدا للمستثمرين طالما انخفضت عوائد الفرص الاستثمارية المتاحة حاليا، فإن من الواجب القيام بفرض مواصفات عالية على مستوى الخبرة والكفاء والمهنية السمعة والأهلية لكل من يريد العمل بهذا القطاع.
التحكم بالأسعار
ويرى تقرير المزايا أن ارتفاع قيم وعدد الصفقات المنفذة لدى السوق العقاري الخليجي مؤخراً والارتفاع الكبير المسجل على الأسعار السائدة، يدفع جميع الأطراف للبحث في جدوى اعتماد صانع للسوق طالما توفرت كافة الادوات وبقيت المضاربات والاختلالات على قوى العرض والطلب في ظل وجود حرية كاملة لعمل الوسطاء والسماسرة.
ذلك أن صانع السوق ليس من مهمته منع هبوط أسعار العقارات وإنما توفير السيولة للبائعين والمشترين وبما يتناغم ومستويات العرض والطلب الحقيقية، وفي غالب الأحيان تقوم شركات عقارية كبيرة بهذا الدور من خلال القيام بدور البائع عند ارتفاع الأسعار ودور المستثمر عند انخفاض أسعار العقارات، وتتزايد أهمية الدور الذي يقوم به صانع السوق كلما عجز أصحاب العقارات من امتلاك مهارات بيع أصولهم أو تعظيم قيمها وتنمية عوائدها.
في المقابل سيكون من مسؤولية صانع السوق العمل على رفع مستوى الوعي الاستثماري العقاري لدى المجتمع بالإضافة إلى مساهمته في حماية المستثمرين من كافة الفئات، فيما يعمل أيضا على توفير بيانات ومعلومات دقيقة لكافة المستثمرين عن السوق العقاري تهدف إلى توضيح مسار الأسعار تبعا للمواقع والمناطق وذلك تحقيقا لهدف تنظيم السوق ورفع مستوى الشفافية والتنافسية والاستقرار.