الضبابية والتضخم يعززان أزمة الإمدادات في قطاع الإسكان

( الرياض ) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي..

على الرغم من كشف بعض التقارير المحلية عن انخفاض «فعلي» في أسعار العقارات التجارية، إلا أن المملكة العربية السعودية لا تزال في حاجة إلى المزيد من المنتجات السكنية أكثر من تلك التجارية التي دخل فيها أطراف أخرى مثل التقاعد والتأمينات وحامعة الملك سعود.. وهو ما أدى إلى مطالب (خجولة) بأهمية توجيه سيولة الصناديق السيادية إلى مشاريع سكنية مكتملة الخدمات على غرار الحي الدبلوسي؛ وسكن وزارة الخارجية؛ ومجمعات مساكن منسوبي وزارات الداخلية والدفاع والحرس الوطني.
وكانت بعض التقارير المتخصصة قد توقعت أن يشهد سوق العقار التجاري زيادة في نسبة المساحات المطورة والجاهزة خلال فترة العامين المقبلين لتصل الى قرابة 1.5 مليون متر مربع من خلال مشاريع عقارية مختلفة، جاء هذا في ظل توقع بقاء التضخم عند مستويات تزيد على 5 في المائة في 2010 وفي النصف الأول من 2011. ويشار إلى أن نسبة التضخم بلغت 6.0 في المائة في تموز (يوليو) 2010، في أعلى مستويات لها منذ آذار (مارس) 2009، بتحفيز أساسي من شركات التأجير وبيع المواد الغذائية على خلفية أزمة الإمدادات في قطاع الإسكان وتعافي الطلب المحلي بدفع من كبر حجم الإنفاق المالي، والارتفاع الحاد لأسعار المواد الغذائية.
لكن العلاقة بين تضخم الايجارات ونقص المعروض؛ وعدم مناسبة اسعارها لدخول غالبية المستهلكين من المواطنين، أقول هي علاقة عكسية؛ لأن ضعف القوة الشرائية يدفع بالاسر السعودية إلى اللجوء إلى الاستئجار؛ واستمرار الأقبال على المساكن المعدة للتأجير؛ يرفع أسعارها في ظل إحجام بعض الملاك عن بناء وحدات للتأجير؛ أو قصرها على المقيمين.
ويبقى طلب السعوديين على مساكن مقبولة السعر – في ظل ارتفاع تكاليف الإيجار - غير ملبٍ في أوساط المطورين الذين يسلطون الضوء على المكاتب التجارية والمنازل الراقية.
ويرى عقاريون أن سن قانون الرهن العقاري قد يساعد على تقليص الضغوط الممارسة على أسعار الإيجار، من خلال تسهيل التمويل وتعزيز إمدادات المساكن ذات الكلفة المتوسطة إلى المتدنية. إلا أن القانون الجديد سيساهم بدوره على تحفيز الطلب".
وتتباين آراء بعض العقاريين حول أسعار العقارات السعودية، التي يرى جزء منها أنها وصلت إلى مرحلة الفقاعة، وما يجري محاولات من صناع السوق للحفاظ على الأسعار، عبر تنفيذ صفقات خاصة فيما بينهم؛ خاصة في الأراضي الخام.
فيما يقر آخرون بعدم وجود فقاعة عقارية مقبلة، معللين ذلك بأن العقار السعودي يدار منذ سنوات طويلة بعيداً عن طريق القروض والتسهيلات البنكية، مفسرين الوضع بأنه مختلف بشكل تام، والأمور جيدة ومبشرة وليست سلبية كما يرى الآخرون".
مضاربون يلجؤون لتنفيذ صفقات بينية للحفاظ على أسعار الأراضي الخام
وأكد بعض الخبراء أن أسعار العقارات في طور الانحدار بعد أن وصلت إلى القمة، مرجعين تماسك السوق إلى التبادلات والصفقات الخاصة، التي يحاول من خلالها صناع السوق الاحتفاظ بالأسعار في مستواها المرتفع.
وقالوا إنه مهما حاول صناع السوق العقارية معاكسة الدورة الاقتصادية، إلا أن السوق ستفرض نفسها، معتقدين أن أسعار العقار في المملكة وصلت إلى مرحلة الفقاعة، ولا بد من وقوع التصحيح العادل لأسعارها، موضحين أن التضخم لم يكن سببه القطاع العقاري فحسب خلال الستة أشهر الأولى من 2010 بل هناك أسباب أخرى كارتفاع أسعار المواد الغذائية وسعر الصرف لقيمة الريال.
وتتوجه مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» لدراسة وضع السوق العقاري في المملكة، وتأثيرات الأسعار وحركة التداولات على نظام الرهن العقاري والمتوقع صدوره قريباً.
ويأتي هذا التوجه للمؤسسة في ظل دراستها لمعرفة التغيرات المحتملة على السوق العقارية ما قبل وبعد تطبيق نظام الرهن العقاري، في وقت تهدف أيضا إلى الاستفادة من معرفة مدى تأثير الأسعار على مؤشر التضخم العام في البلاد.
وعلى الرغم من أن تقرير مؤسسة النقد العربي السعودي لم يتطرق إلى إيجارات العقار التجاري إلا أن بعض المتخصصين أشاروا إلى أن العقار التجاري سيواجه ضغوطا في الفترة القادمة والتي يتوقع أن ينخفض فيها الطلب عليه، مشيرا إلى أن الركود في أحجام العمل بعد الأزمة المالية العالمية خالف توقعات المستثمرين المتفائلة والذين ضخوا استثمارات كبيرة في المملكة وتحديدا في مدينة الرياض وبالتالي تشير التوقعات إلى انخفاض الطلب على هذا النوع من التأجير نتيجة لزيادة العرض.
ويتوقع في حال إقرار قوانين وأنظمة التمويل العقاري رفع حركة السوق العقارية خلال الفترة المقبلة، وسيزيد في حركة جميع قطاعاته، في ظل شح الحركة التي شهدها العام الماضي، التي تتمثل في وجود قروض عقارية تبلغ قيمتها 5 مليارات ريال في سوق تصل إلى 1.4 تريليون ريال، كما يتوقع أن إقرار الرهن سيفعّل من حركة السوق بشكل أكبر، وسيعمل على تنشيط الدورة الاقتصادية لقطاع العقارات في المملكة، وهو الذي يعد الأضخم على مستوى الشرق الأوسط، وسط استثمارات ضخمة بين العرض والطلب الحقيقي والمبني على واقع.
ويعطي الرهن العقاري مساحة أكبر لصندوق التنمية العقاري لتقديم قروض للطبقة تحت المتوسطة- في حال تركيزه لإقراضها - في الوقت الذي سيعطى التمويل الموجه من المؤسسات والبنوك وشركات التمويل للطبقة المتوسطة وما فوق المتوسطة، وذلك من خلال المزايا التي ستكون مصاحبة للرهن العقاري، ويفتح باب المنافسة على استقطاب أكبر شريحة من المستفيدين العقاريين.
وكان محافظ مؤسسة النقد الدكتور محمد الجاسر قد أشار خلال المؤتمر الذي عقد بمناسبة صدور التقرير السنوي ل »ساما» عن الاقتصاد بالمملكة أن إيجارات المنازل لعبت دورا رئيسيا في ارتفاع مستوى التضخم بشهر أغسطس إلى 6.1 في المائة لكنه أكد على تراجعه مستقبلا نتيجة لانخفاض الإيجارات مبينا أنه من الممكن أن يصل إلى مستويات مقلقة للمستثمرين.
ويعتبر سوق العقار أهم الأسواق على الإطلاق بما له من قيمة وأثر واضح في كافة القطاعات الاستثمارية والحكومية والاجتماعية, فإذا استقرت أوضاع سوق العقار ساد المجتمع الاستقرار والطمأنينة, أما إذا تضخم فإنه يكون أقسى وسيلة ضغط عليه, وإذا انهار سوق العقار فإنه يكون كارثة وبلاء على البلاد.
وتعتبر المضاربات العقارية أساس رفع الأسعار ويوجد ما يقارب 200 مليون متر مربع غير مستخدمة وموقوفة، كما أن الغلاء ظاهرة عالمية ليست موجودة فقط في القطاع العقاري الذي يعد جزءا مهماً جداً في اقتصادياتنا المحلية، وعلي الرغم من تمتع المملكة بوضع اقتصادي جيد إلا أن المشكلة تكمن في تزايد أعداد المواطنين غير القادرين على تملك العقارات الخاصة؛ حيث إن شريحة الشباب هي الأكبر والمسيطرة وتحتاج إلى وحدات سكنية وبالطبع ستكون هذه الوحدات مرتفعة لعدة عوامل منها مواد البناء وسعر الأرض.
وأوضح عقاريون بالمنطقة الشرقية أن الأراضي التي تقع داخل الكتلة السكانية مستقرة وأسعارها معقولة ولم تنخفض أسعارها بسبب الطلب العقاري المتزايد عليها، مؤكدين في الوقت نفسه أن حالة التصحيح كانت على الأراضي الخارجة عن النطاق العمراني بالإضافة إلى المنح الحكومية التي ارتفعت أسعارها بسبب المضاربات طيلة الفترة الماضية، مشيرين إلى أن هبوط أسعار تلك الأراضي صحي ولن يؤثر على القطاع العقاري بالمنطقة.