مطالب لإعادة استثمار الأحياء القديمة للتوسع في التوطين الإسكاني

بالاستفادة من توفر جميع الخدمات والمرافق لرفع طاقتها وأدائها

تعد الأراضي الفضاء من أهم العناصر التي تعتمد عليها الطاقة الاستيعابية لمدن المملكة، وقد أظهرت دراسة التطور العمراني (لاستعمالات الأراضي بمدينة الرياض) استمرار النمو السريع للمنطقة العمرانية في مدينة الرياض خصوصاً في الاتجاهين الشمالي الشرقي والشمالي، كما أظهرت ارتفاعاً في مساحة الأراضي المطورة بين عامي (1425 - 1430ه) بمقدار 176 كيلومترا مربعا أي بمعدل زيادة بلغت (186 في المائة)، كما تشير الدراسة إلى أن النسبة العظمي من التغير في استعملات الأراضي تم على الأراضي البيضاء بمساحة بلغت 165 كيلومترا مربعا.
وتتيح العاصمة الرياض وحدها أمام الاستثمارات العقارية مساحة من الأراضي البيضاء المخططة للعمل تقدر ب 44.45 بالمائة من إجمالي مساحة المدينة، فيما تقدّر الأراضي البيضاء غير المخططة والقابلة للتطوير بنسبة 27 بالمائة من مساحتها، وتعدّ هذه المساحة الكبيرة مقصداً لعلاج الحاجة المتزايدة للعقارات في المدينة والتي تنعكس في ارتفاع أسعار الإيجارات بشكل متصاعد سنوياً.
وشهد الوسط العقاري السعودية حالة استنفار بتوصية مجلس الشورى الداعية إلى فرض الرسوم على الأراضي البيضاء، بهدف حلّ المشكلة الأساسية في القطاع العقاري في السعودية، وهو ارتفاع ثمن الأراضي. لكن هذه الخطوة الضرورية قد لا تكون كافية لتصحيح التشوّهات التي تعاني منها السوق، وقد لا تضمن توفير المسكن ضمن إمكانيات شريحة كبيرة من السعوديين.
وبدأت الحكومة السعودية تنظر إلى القضايا الملحّة التي يعاني منها القطاع العقاري ويتدخل مجلس الوزراء كثيرا لحل المشاكل العقارية، أما اليوم فيتحّرك مجلس الشورى بالموافقة على مشروع فرض الضرائب على الأراضي غير المستغلة.
ويُتوقّع أن يبلغ عدد سكان السعودية 30 مليون في العام 2017 أي ضعف ما كان عليه منذ 30 عاماً، وبزيادة 40% عن العام 2010 وفقاً لدراسة ليورومونيتر إنترناشيونال، مع ارتفاع نسبة الشبان دون 40 عاماً من السنّ. ويتجلّى هذا النمو السكاني بصورة واضحة في المدن السعودية التي تشهد نمواً سنوياً بنسبة 8 %. ونظراً إلى هذا النمو السكاني الهائل، قفزت الكثافة السكانية في المملكة بنسبة 120% في المدن السعودية بين عامي 2002 و2008، لاسيما الرياض، مكّة المكرّمة، وجدّة التي تُعتبر من أكثر المدن كثافة في العالم.
وتفاقمت مشكلة السكن في المدن السعودية، وازدادت هذه المشكلة سوءاً مع عدم استغلال بعض الأراضي التي بقيت خالية في قلب المدن، ووفقا لتأكيد بعض المحليين فان هناك حاجة ملحّة إلى إيجاد المسكن لذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط. وإن سوء استغلال الأراضي في السعودية قد حجب الموارد التي يمكن أن تكون متاحة أمام القطاع العقاري.
وتتزايد اليوم الضغوط على شركات التطوير العقارية الخاصة، بدءاً ببرنامج نطاقات الذي يهدّد سياساتها التوظيفية القائمة على اليد العاملة منخفضة التكلفة، مروراً بتكلفة مواد البناء، وصولاً إلى ثمن الأراضي الباهظة. وسعياً إلى التعويض عن التكلفة المتزايدة للمشاريع العقارية، ركّزت الشركات العقارية لغاية الآن على بناء المشاريع عالية الربحية المتوجّهة إلى القطاع الفخم. وبغياب قانون الرهن العقاري المنتظر في السعودية، تنحصر إمكانية شراء العقارات بأصحاب الدخل المرتفع، كما يقول هؤلاء الخبراء.
ويمثل الخروج من منطقة الوسط في المدن التي تندر فيها الأراضي البيضاء بالإضافة إلي ارتفاع سعرها التوجه العام لحركة العقار، ولقد كان التوجّه نحو شمالها احد الحلول، إلا ان التوجّه نحو الجنوب أصبح الاتجاه الأكثر جذبا في الوقت الحالي والمستقبل خصوصا في الرياض، إذ تشهد منطقة جنوب الرياض اهتماماً كبيراً من العقاريين مما أدى الى ارتفاع في أسعار الأراضي ساهم في ذلك اعتماد عدد من المشاريع الخدمية من أبرزها إنشاء جسور تربط المنطقة مباشرة بالعديد من المناطق الأخرى بالمدينة ونقل سوق الحراج الجديد إلى هناك وانتقال مقر النقل الجماعي إليها، كل هذه العوامل جعلت الكثير من المستثمرين يعيدون حساباتهم.
وتستحوذ مدينة الرياض على رصيد ضخم من الأراضي السكنية المخططة والتي لم يتم تطويرها بعد والتي تفي بالاحتياجات اللازمة على مدى العشرين سنة القادمة، ويتم في الغالب حجز الأراضي للمضاربات العقارية وعدم إتاحتها في السوق للتطوير، خاصة الأراضي المخدومة بالمرافق العامة، وتعتبر زيادة كثافة التطوير أحد أبرز الأساليب المناسبة لزيادة استغلال الأراضي والحد من التوسع العمراني، إلا أن سياسات الكثافات السكنية في المدينة لا تزال تحتاج إلى وسائل تنفيذية تساعد في تطبيقها بالشكل الوارد في المخطط الاستراتيجي.
ويحتوي القطاع العقاري في السعودية عموماً على جميع المقومات التي تساعده على التنمية المستدامة في ضوء ضخ الدولة لنحو 400 مليار دولار في العديد من المشاريع الحكومية وتحول قطاع العقارات في السعودية إلى صناعة، وتوفر البيئة الملائمة لبناء مشاريع عقارية تتواكب مع متطلبات السوق، وتسعى الحكومة إلى تطوير القوانين ذات العلاقة بتنظيم العلاقات العقارية بين جميع الأطراف، فيما تعمل الحكومة كذلك بكل طاقتها على تطوير البنى التحتية في جميع مناطق النشاط العقاري الحالي والمحتمل لكي تواكب النشاط الحاصل وتتكامل معه.
ويرجع الارتفاع الحاصل إلى الأراضي المستهدفة للبناء وحيويتها وندرتها، والارتفاع المفاجئ في أسعار مواد البناء، إضافة إلى السبب الجوهري الذي يتمثل في الزيادة المطردة في الطلب على المساكن مع قلة المعروض، وتركيز الاستثمارات نحو العقار، باعتباره الملاذ الآمن استثمارياً، مع وجود بعض الأسباب الأخرى كالهجرة الداخلية نحو المدن الكبيرة. كما أن هناك مطالبات من قبل المستثمرين بأن تكون الأنظمة والقوانين الحديثة راعية لعمليات الاستثمار في السوق العقارية، كما أن التمسك بالمساحات الكبيرة يجعل سعر العقار باهظاً ومرتفعاً وليس في متناول الجميع، إضافة إلى أن هناك عوائق تواجه الكثير من المشاريع السكنية الصغيرة، التي تستطيع حل جانب كبير من المشكلة.
ومر تملك الأراضي بعدد من التجارب لعل من أبرزها تجربة "المنح المجانية" التي استمرت فترة طويلة من الزمن إلى أن تحولت إلى تجارة. ثم استمرت أسعار الأراضي في مد وجزر إلى وقتنا الراهن الذي بلغت معه الأسعار ذروتها. على الرغم من توفر آلاف القطع من الأراضي في "مخططات المنح" المعاقة والتي لم تشملها الخدمات الأمر الذي أعاق من الاستفادة منها وتفعيلها.
وتوفر المخططات المعتمدة قطع أراض سكنية بمتوسط مساحة 765 كيلومترا مربعا، إلا أنه واقعياً هناك إعادة لتقسيم هذه الأراضي لقطع أصغر تتواكب مع الطلب المرتفع على الأحجام الصغيرة، وتشكل إعادة تقسيم الأراضي المعتمدة المساحة والقابلة أن تكون وحدات دوبلكس أو فيلات صغيرة نسبة تزيد على (25 في المائة)، والتي يمكن أن توفر جزءاً قليلاً من طلب الأسر الشابة وذوي الدخول المتوسطة والمنخفضة. أما بقية الأراضي في المخططات المعتمدة والتي تشكل (75 في المائة) فإنها تفي بنسبة عالية من متطلبات ذوي الدخل المرتفع والمتوسط المرتفع، ونظراً لانخفاض كثافات المخططات المعتمدة والأبعاد الاقتصادية والبيئية والاجتماعية فيقترح المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض السماح بإعادة تخطيط هذه المخططات، حيث يمكن أن تتنوع وتتضاعف فيها الوحدات السكنية، ولتحقيق ذلك يوصى بالسماح بإعادة تخطيط وتنظيم الأحياء السكنية المعتمدة لرفع طاقتها وأدائها بالنسبة للاستخدام والسلامة والأمان والخصوصية والترفيه، وتوجيه المخططات المستقبلية غير المتعمدة لتوفير نسبة من الطلب الإسكاني المرتفع لذوي الدخل المنخفض والمحدود، ووضع الأنظمة والإجراءات والتحفيز المطلوب لتخطيط مواقع الشقق وأحجامها وتصميمها لتوفر نسبة من الطلب لإسكان الأسر متوسطة الحجم والأسر الثنائية المنخفضة ومنخفضة الدخل، وتشجيع وتحفيز إعادة تخطيط الأحياء المعتمدة، وإيجاد معايير تهدف إلى التنوع والتيسير والاستدامة، ويكون معدل مسطح مساحة قطع الأراضي في المخطط المعتمد في حالة التقسيم (200 – 400 متر مربع) للفيلات والدوبلكسات بدلاً من 650 مترا مربعا)، وفي الأراضي غير المخططة (298مترا مربعا) بدلاً من (765 مترا مربعا)، وأهمية إيجاد معايير لتصميم الشقق السكنية، بحيث تتناسب اجتماعياً وبيئياً مع احتياجات المجتمع السعودي، ومراجعة تنظيمات بناء المساكن واشتراطات المخططات السكنية وإعادة صياغتها لترتبط بخصائص الإسكان الناتج عنها من ناحية النوع والكم والتكلفة، لتوافق متوسط دخول المواطنين وإمكانياتهم المالية.