تأسيس شركات تمويل عقاري صغرى يعزز التسويق للمنشآت والتنافسية للمستهلك

إدارة متخصصة في مؤسسة النقد وتوطين للوظائف في السوق الجديدة

لا يزال السؤال الدائم للجميع.. عن الإضافة التي سيخلقها الرهن العقاري، ومنظومة التمويل العقاري الجديدة لعموم السوق العقاري.. وتأثيره على منتجاته انخفاضا أو ارتفاعاً..
وهنا يجب التأكيد على أن المشرع الاقتصادي عندما عمل على سن هذه القوانين؛ لم يكن الهدف الأول هو تمليك المساكن عن طريق التمويل الإسكاني من قبل المنشآت التمويلية؛ بقدر ماهو ضبط عمليات التمويل وحفظ حقوق الطرفين، والأهم خلق سوق تنافسية تحقق الهدف الأهم وهو سوق تمويل عقاري حقيقي يتواءم مع المتغيرات وينسجم مع المتطلبات الحالية والمستقبلية..
من يقرأ اللوائح التنظيمية لنظام شركات التمويل العقاري.. يدرك جيداً أن توطين منشآت للتمويل العقاري والتوسع فيها، وتأسيس إدارة خاصة في التمويل العقاري في مؤسسة النقد يدرك جاذبية هذا السوق وعوائده المغرية، فضلاً عن فرص التوظيف الواسعة في تخصصات التمويل العقاري، وأهمية اتجاه الشباب والفتيات كذلك إلى التخصص في هذا المجال.. على غرار ما حققه السعوديون بنجاح في إدارة وتشغيل المنشآت البنكية.
ولاشك أن تصنيف المنشآت التمويلية من خلال رأس المال إلى (10 ملايين - 100 مليون - 500 مليون) سيقود إلى التوسع المنضبط - بإشراف مؤسسة النقد - في تأسيس هذا النوع من الشركات في كل المدن، وشركات شقيقة ستعمد إليها شركات التطوير الإسكاني الكبرى، وهذه الأخيرة تحرص جيداً على شركات لها تعزز تسويق منتجاتها السكنية، وتسهل تمويلها دون اللجوء إلى مؤسسات أخرى.
ويتوقع أن يقود التطبيق السليم للرهن العقاري إلى خفض مخاطر الإقراض العقاري الذي سييسر من منح الائتمان للقطاع العقاري، كما سيسهم بدوره في الحد من تكاليف منحه ولو بنسب ضئيلة، وهذا قد يخفض في حالة وجود منافسة جيدة في الأسواق المالية من تكاليف الإقراض العقاري.
وفي ذات الاتجاه يذهب تقرير اقتصادي متخصص إلى إن إقرار قانون الرهن العقاري في المملكة خطوة أخرى في الطريق الصحيح نحو وضع منظومة تشريعية وتنفيذية من القوانين والأنظمة واللوائح الكفيلة في تنظيم وتنشيط وضبط السوق العقاري في السعودية التي تعد من أكبر الأسواق العقارية في المنطقة، معتبرا أن الأثر المباشر لهذا النظام الجديد هو تخفيض كلفة الإقراض وفتح باب التمويل لشرائح جديدة من السعوديين، وكذلك تخفيف تزمت البنوك ومؤسسات الإقراض في منح الائتمان من خلال توفير آلية لإدارة مخاطر البنوك من تعثر المقترضين من السداد وذلك عبر رهن العقارات.
ويتيح النظام الجديد للمواطنين السعوديين الحصول على تمويل عقاري يمتد لأكثر من 20 عاماً، بمعدلات ربح تقل عن القروض الاستهلاكية والعقارية السائدة حاليا نتيجة رهن العقار للجهة الممولة، وبالتالي تقليل مخاطر التمويل حيث يحق لجهة التمويل أن تستحوذ على العقار المرهون في حال تعثر المقترض عن السداد.
وحالياً تبذل شركات التمويل العقاري جهوداً واضحة في طرح منتجات تمويل اسكاني تخلق ارتباطاً مع المستهلكين؛ اعتماداً على خفض تكلفة الاقراض.. لمواكبة التداعيات الجديدة التي ستدفع بها أنظمة الرهن والتمويل العقاري التي صدرت الموافقة عليها أخيراً، في عموم السوق العقاري بالسعودية. وتأتي هذه الخطوة في ظل قدرات تلك الشركات ومعرفتها تفاصيل السوق العقاري - بحكم التخصص - وكذلك قدرتها على تقنين منتجات تناسب متغيرات السوق العقاري، ومواكبة الطلب المقبل على المنتجات التمويلية، إضافة إلى ارتفاع الطلب على التمويل العقاري للمطورين العقاريين الراغبين في تشييد المساكن، بالاستفادة من الميزة النسبية التي ستخلقها هذه الأنظمة.
وأكد متخصصون في التمويل العقاري أن تكلفة الأراضي عالية بالنسبة لبناء المنزل - وفقاً لدخل الفرد في المملكة خاصة منسوبي بعض القطاعات الحكومية - مقارنة بأسعار الأراضي في المدن الكبرى..التي تستحوذ على 60 % من تكلفة إنشاء المنزل.
في المقابل فإن هناك ما يزيد على 285 مشروعاً عقارياً بقيمة 260 مليار دولار يجري تنفيذيها أو تصميمها في المملكة خلال الفترة الحالية، للقطاعين الحكومي والخاص.. ويساهم القطاع العقاري في السعودية بنحو 55 مليار ريال من الناتج المحلي الإجمالي نسبتها 5.1 في المائة، وترتفع مساهمته في الناتج المحلي إلى 7.2 في المائة. وبلغ إجمالي ما قدمته المؤسسات التمويلية في المملكة للمواطنين حتى نهاية العام المالي 1428 / 1429 ه أكثر من ثلاثمائة وثلاثة وستين مليار ريال مما أسهم إسهاماً كبيراً ومباشراً في التطور السريع الذي شهدته المملكة في مختلف المجالات الزراعية والصناعية والإنشائية وغيرها.
وشهد قطاع العقارات السكنية السعودي أداءً بطيئاً خلال النصف الأول من العام 2012م مقارنة بالفترة نفسها من العام 2011م. ووفقاً للإحصائيات الحكومية، تم إجراء 23.207 عملية تبلغ قيمتها 26.2 مليار ريال خلال الستة أشهر الأولى من العام 2012م، مقارنة بما مجموعه 44.604 عملية بلغت قيمتها 32.5 مليار ريال سعودي خلال الستة أشهر الاولى من العام 2011م.
وتشير تقديرات خبراء العقارات والمصارف الى أن حجم سوق التمويل العقاري في دول مجلس التعاون الخليجي تصل الى 750 مليار دولار بما يوازي 2.7 تريليون ريال تقريبا. ووفقا للإستراتيجية العمرانية الوطنية التي أقرت من مجلس الوزراء في عام 2001، فإنه يتوقع أن يصل عدد سكان المملكة من السعوديين بحلول عام 2020 إلى نحو 39 مليون نسمة يقيم معظمهم في المدن الرئيسية، فبعد أن كانت نسبة السعوديين المقيمين في المدن الرئيسية لا تتجاوز 48 في المائة في عام 1974، فإن هذه النسبة كانت في ارتفاع مستمر حيث وصلت الآن إلى ما يزيد على 85%.. ما يعني أن هناك تفريغاً سكانياً خطيراً لمعظم مناطق المملكة، خصوصاً تلك التي لا توجد بها مدن رئيسية، وكذلك الأرياف والمناطق الزراعية والمدن الصغيرة ضمن المناطق التي يوجد بها مدن رئيسية، وهذا التفريغ السكاني هو السبب الرئيس لما نشاهده حالياً من ضغوط متزايدة على البنى التحتية في المدن الرئيسية رغم الاستثمارات الحكومية الضخمة فيها، ما زاد من مشكلة ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات فيها بشكل حاد في ظل هذا النمو غير الطبيعي في الطلب على الوحدات السكنية مع استمرار الهجرة الداخلية.