إقرار نظام التمويل يؤسس لسوق تمويل عقاري يرفد التطوير

ينص على تأسيس شركات لإعادة التمويل العقاري طبقاً لاحتياجات السوق

تواجه منشآت التمويل العقاري مشكلة تحول دون توسعها في منح قروض تمويل فردي بقصد التملك؛ وهي عدم مواءمة الوحدات السكنية القائمة لشروط التمويل؛ وعدم تناسبها مع قدرات المشترين التمويلية.
وتعزز هذه المعضلة أهمية تأسيس تكتلات تمويلية وعقارية (معاً)، تضم منشآت مالية وتمويلية، ومطورين عقاريين، تتفق رؤاهم، لتوطين وحدات سكنية توافق احتياجات الطلب القائم، من الوحدات السكنية المعدة للتملك.
وطالب تقرير محلي صادر عن شركة أملاك العالمية، المطورين العقارين بضرورة طرح منتجات سكنية تترجم حاجة السوق الفعلية، وبأسعار مناسبة، مه أهمية توائم متطلبات الممول العقاري مع منتجات المطور، ويرى التقرير أن نجاح أي شركة تمويل عقاري تكمن في قدرتها على تفهم أسلوب ونمط واحتياجات المطور العقاري.
ووفقاً لتقرير شركة أملاك العالمية للتمويل –اول شركة تمويل عقاري مرخصة في السعودية – فان الفجوة القائمة بين المطورين العقاريين وبين الطلب الحقيقي واحتياجاته، إضافة إلى ارتفاع نسبة المخاطرة التي تكون في الغالب عالية خاصة إذا أدركنا أن عمر المباني في السعودية تتراوح بين 15 إلى 20 سنة، مشيراً في هذا الصدد إلى أن الشركة اتجهت إلى تريكز التمويل لشركات التطوير العقاري بهدف دعمها لتوطين وحدات سكنية مناسبة؛ وكذلك خفض تكلفة تلك الوحدات من خلال البيع المبرك لها.
ومن المعلوم أن انظمة الرهن العقاري ستفتح مجال رحباً للتوسع في برامج التمويل العقاري للمطورين؛ الامر الذي يحفز دخول شركات اقليمية واجنبية إلى سوق الاسكان السعودي؛ وتعزز من المنافسة على تشييد مزيد من المساكن من قبل المطورين السعوديين.
وحذرت مصادر اقتصادية من التوسع في برامج التمويل الشخصي للافراد مقابل التمويل الاسكاني؛ حيث إن الاول ينتهي في منتج استهلاكي؛ في حين أن الثاني ينتهي بمنتج ثابت؛ ومتعاظم القيمة؛ وهو بالتأكيد المنتج العقاري؛ خاصة السكني.
في المقابل فأن الأستمرار في الاعتماد على الاستئجار لمسكن كل منا الذي يضم أسرته؛ يعني ببساطة هدراً للمداخيل الشهرية؛ حتى وأن قلت؛ لأن الوحدة هذه الوحدة السكنية فائدتها تعود لمالكها؛ مع العلم أن الاقبال عليها يعزز من فرص تزايد تضخم اسعار الوحدات السكنية المعدة للتأجير.
وفي ذات الوقت لايمكن الاعتماد على أساليب التمويل الحكومي القائمة؛ لأنها لايمكنها أن توفر الأحتياج الفعلي المتنامي.
وقدرت دراسة اقتصادية متخصصة تجاوز حجم العوائد السنوية لصناعة قروض التمويل العقارية والتأجير في السعودية، خلال الفترة المقبلة 180 مليار ريال، وتوقعت أن يبلغ حجم التمويل العقاري 70 مليار ريال في السنوات الخمس القادمة، مشيراً إلى أن حجم التأجير والتمويل والإجارة الإسلامية في دول العالم يبلغ نحو 700 مليار دولار خلال العام الماضي 2008، فيما يبلغ حجم سوق التأجير في دول الخليج بمليار دولار في العام نفسه، لافتا إلى أن حجم التأجير التمويلي السنوي خارج نطاق التمويل العقاري يقدر بنحو 30 مليار ريال في السعودية.
إلى ذلك توقعت مصادر ذات علاقة في سوق التمويل؛ أن يعزز نظام التمويل العقاري الذي اعتمده مجلس الشورى؛ يوسع قاعدة الفائدة، للاطراف المستفيدة في عملية التمويل العقاري،ووفقا لنص نظام التمويل العقاري الجديد، فانه يرخص لشركات التمويل العقاري لتأسيس شركة مساهمة أو أكثر لإعادة التمويل العقاري طبقاً لاحتياجات السوق، ويجوز لصندوق الاستثمارات العامة المساهمة في ملكيتها، ويوافق وزير المالية على ترشيح رئيس مجلس الإدارة وأعضاء المجلس باقتراح من المحافظ، وللممولين المرخص لهم المشاركة في ملكية الشركة، ويطرح للاكتتاب العام جزء من أسهمها وفق نظام السوق المالية.
ونص النظام الجديد على الترخيص لشركات التأمين التعاوني بتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري، وفقاً لنظام مراقبة شركات التأمين التعاوني، مطالبا في الوقت ذاته كل من وزارة التجارة والصناعة ووزارة العدل كل فيما يخصه بنشر البيانات المتعلقة بنشاط السوق العقاري، في نشرات دورية وفقاً لما تحدده اللائحة.
يذكر أن نسبة التمويل العقاري من قبل القطاع الخاص في المملكة حاليا تعد منخفضة جدا ولا تزيد على 3%، بينما تزيد في الدول المتقدمة عن 45%، كما أن نسبة الحاصلين عل مساكن في أميركا وأوربا تزيد على 80%، يقابلها انخفاض واضح في نسبة الحاصلين على مساكن في السعودية. وأوضحوا أن الأزمة السكانية التي قد تعانيها المملكة في السنوات المقبلة نظرا لنقص المعروض من المساكن في وجود 60% من السكان من فئة الشباب، يتطلب تفعيل برامج التمويل العقاري التي تتطلب وجود تشريعات حكومية من أهمها نظام الرهن العقاري.