تأخير نظام التمويل.. يحجم عدد مطوري الإسكان ودخول الشركات الأجنبية

التحذير من التوسع في برامج التمويل الشخصي للأفراد مقابل التمويل الإسكاني

اعتبرت مصادر تمويلية في القطاع العقاري أن إحدى أهم عوائق هذا القطاع التي تحول دون التوسع في التمويل العقاري؛ هي قلة عدد المطورين العقاريين الحقيقيين؛ المتخصصين في التوطين الاسكاني.
وترى تلك المصادر أن هذا القصور في عدد المطورين؛ لايواكب ابداً الحاجة الفعلية؛ وكذلك الطلب الذي يتركز في أغلبه على الوحدات السكنية التي تقع ضمن 800 ألف ريال حتى 1.1 مليون للفلل؛ و600 ألف إلى 800 ألف للفلل الدوبلكس؛ و250 ألف ريال حتى 400 الف ريال لشقق التمليك.
ورغم أن نسبة كبيرة من الشركات العقارية الحالية؛ تعمل في مجال التطوير العقاري (نظرياً)؛ إلا أنها لاتمارس الدور الفعلي للتطوير العقاري بمفهومه الشامل الذي يهدف إلى توطين وحدات سكنية تناسب ذوي الدخل المتوسط من المواطنين؛ والتغلب على ارتفاع أسعار الاراضي من خلال؛ التطوير وفق مبادرة التطوير الشامل؛ التي تعتمد على منح المطور استثناء في الارتفاعات للعمائر السكنية؛ مقابل تطوير احياء سكنية متكاملة؛ وفي ذات الوقت خفض قيمة الوحدات السكنية من خلال بناء مزيد من الوحدات السكنية.
ولايزال تداول منتجات التمويل العقاري تعتمد على المنتجات المقدمة للافراد؛ في حين أن منتجات المطورين التمويلية لاتزال دون المستهدف والحاجة الفعلية؛ نظير التأخير في إقرار منظومة التمويل والرهن العقاري.
ومن المعلوم أن انظمة الرهن العقاري ستفتح مجالاً رحباً للتوسع في برامج التمويل العقاري للمطورين؛ الامر الذي يحفز دخول شركات اقليمية واجنبية إلى سوق الاسكان السعودي؛ وتعزز من المنافسة على تشييد مزيد من المساكن من قبل المطورين السعوديين.
وحذرت مصادر اقتصادية من التوسع في برامج التمويل الشخصي للافراد مقابل التمويل الاسكاني؛ حيث إن الاول ينتهي في منتج استهلاكي؛ في حين أن الثاني ينتهي بمنتج ثابت؛ ومتعاظم القيمة؛ وهو بالتأكيد المنتج العقاري؛ خاصة السكني.
في المقابل فإن الاستمرار في الاعتماد على الاستئجار لمسكن كل منا الذي يضم أسرته؛ يعني ببساطة هدر للمداخيل الشهرية؛ حتى وأن قلت؛ لأن الوحدة هذه الوحدة السكنية فائدتها تعود لمالكها؛ مع العلم أن الاقبال عليها يعزز من فرص تزايد تضخم اسعار الوحدات السكنية المعدة للتأجير.
وفي ذات الوقت لايمكن الاعتماد على أساليب التمويل الحكومي القائمة؛ لأنها لايمكنها أن توفر الاحتياج الفعلي المتنامي.
وفي خطة التنمية التاسعة التي بدئت قبل عدة أشهر يحتاج السعوديون إلى تملك 950 ألف وحدة سكنية (بخلاف العجز المتراكم من السنوات الماضية)؛ 81 % هي مسئولية القطاع الخاص؛ في حين أن صندوق التنمية العقاري يلبي 11 %؛ وهيئة الاسكان 6% فقط.
ويتوقع أن يساهم النظام الجديد للتمويل العقاري في توسيع قاعدة الفائدة، للممول والمستفيد،ووفقا لنص نظام التمويل العقاري الجديد، فانه يرخص لشركات التمويل العقاري- وفقاً للنظام ونظام مراقبة شركات التمويل - لتأسيس لشركة مساهمة أو أكثر لإعادة التمويل العقاري طبقاً لاحتياجات السوق، ويجوز لصندوق الاستثمارات العامة المساهمة في ملكيتها، ويوافق وزير المالية على ترشيح رئيس مجلس الإدارة وأعضاء المجلس باقتراح من المحافظ، وللممولين المرخص لهم المشاركة في ملكية الشركة، ويطرح للاكتتاب العام جزءا من أسهمها وفق نظام السوق المالية.
ونص النظام الجديد على الترخيص لشركات التأمين التعاوني بتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري، وفقاً لنظام مراقبة شركات التأمين التعاوني، مطالبا في الوقت ذاته كل من وزارة التجارة والصناعة ووزارة العدل كل فيما يخصه بنشر البيانات المتعلقة بنشاط السوق العقاري، في نشرات دورية وفقاً لما تحدده اللائحة.
يذكر أن نسبة التمويل العقاري من قبل القطاع الخاص في المملكة حاليا تعد منخفضة جدا ولا تزيد عن 3%، بينما تزيد في الدول المتقدمة عن 45%، كما أن نسبة الحاصلين عل مساكن في أميركا وأوربا تزيد عن 80%، يقابلها انخفاض واضح في نسبة الحاصلين على مساكن في السعودية. وأوضحوا أن الأزمة السكانية التي قد تعانيها المملكة في السنوات المقبلة نظرا لنقص المعروض من المساكن في وجود 60% من السكان من فئة الشباب، يتطلب تفعيل برامج التمويل العقاري التي تتطلب وجود تشريعات حكومية من أهمها نظام الرهن العقاري.
يعطي الرسم البياني قراءة مستقبلية لحجم الطلب على الوحدات السكنية؛ حيث إن متوسط عدد الاشخاص في الوحدة السكنية في المملكة 6.4 أشخاص؛ وهي أكثر من الهند وبنجلادش وجنوب افريقيا وماليزيا.. هذه القراءة تؤكد ارتفاع الطلب بالنسبة للافراد من جهة؛ ومن جهة أخرى جاذبية الاستثمار في القطاع الاسكاني من جهة أخرى.. وكلاهما يحتاج إلى تمويل؛ والأخير يحتاج إلى الإسراع في العمل في تشريعات الرهن العقاري.