«عقارات السعودية» في 2011: أنظمة غائبة...مرجعية مفقودة.. تبني آليات تقليدية..و تواضع للحلول التمويلية

لسان حال المتعاملين في السوق «ما أشبه الليلة بالبارحة»

يطل العام الجديد 2011 على القطاع العقاري، ولسان حال المتعاملين في السوق يرددون عبارة "ما أشبه الليلة بالبارحة".
فالقطاع لا يزال يعاني من عدم تهيئة البيئة العقارية وذلك بغياب التشريعات و الأنظمة التي من شأنها تحديد الآلية الملائمة والمرجعية المحددة لتطوير القطاع والنهوض به على نحو يمكنه من مواجهة الاستحقاقات العقارية الحالية والمستقبلية، وبتالي نقل القطاع إلى صناعة الاحترافية.
وتشكل والأنظمة و التشريعات من أكثر التحديات التي تواجه القطاع العقاري السعودي، لاسيما تلك المتعلقة بالجوانب التمويلية كأنظمة الرهن العقاري، وأنظمة ومشتقات التمويل، والتي أسهم غيابها في تراجع الدور التمويلي للمصارف السعودية، والذي تسبب بدوره في عرقلة نشاط شركات التطوير العقاري، الذي يتطلب توفير وعاء تمويلي ميسر يدعم خططها ورؤيتها الاستثمارية، ومن ناحية أخرى فقد أسهم ذلك في تدني معدل الطلب من قبل الأفراد الراغبين بتملك الوحدات السكنية لتواضع الحلول التمويلية أمامهم.
ويؤكد المتعاملين في القطاع على أهمية الخروج برؤية إستراتيجية مشتركة بين كافة الأطياف والجهات الحكومية المعنية بالقطاع العقاري في المملكة، وعلى ضرورة تكاتف الجهود في سبيل تحديد الأطر الكفيلة بالخروج من حالة التراجع وعدم التوازن التي يعاني منها القطاع العقاري، على الرغم من توافر الظروف والعوامل المهيئة لوجود طفرة عقارية حقيقة في ظل الحاجة الماسة والطلب المتنامي على الوحدات السكنية والتجارية على اختلاف أنواعها، خاصة وأن المملكة تشهد نقطة تحول تنموية لافتة، مصحوبة بحزمةٍ كبيرة من مشاريع البنية التحتية العملاقة، ورؤية طموحة للتوسع والنهوض الاقتصادي والاجتماعي.
وتمثل الحاجة السكانية الهاجس الأكبر للقطاع وخاصة أن الأرقام الإحصائية للتعداد العام للسكان والمساكن للعام 1431ه، كشفت عن بلوغ نسبة الزيادة في عدد سكان 19.7 في المائة خلال الخمسة أعوام الماضية.
الأمر الذي رفع الأصوات المحذرة من عدم التهاون في القضية الإسكانية والمراهنة على عاملي الوقت والصدفة لعلاجها، و مطالبة في نفس الوقت بضرورة التحرك من القطاعين العام والخاص لحلحلة المعوقات التي تواجه القطاع العقاري بشكل عام والإسكاني بشكل خاص.
دعوة لتطبيق رؤية إستراتيجية حكومية مشتركة للخروج من حالة عدم التوازن
وما يعزز ضرورة التحرك الجادة ما وردته وزارة الاقتصاد والتخطيط في الخطة الخمسية التاسعة (2010-2014م)، وأرجعها سبب قلة تملك المواطنين لمساكن إلى التأخير في تنفيذ برنامج الإسكان التنموي من جهة، ومحدودية الجهات التي توفر مساكن لمنسوبيها (من القطاعين العام والخاص)، فضلا عن عدم كفاية التمويل العقاري الخاص، أسهمت جميعها في تأخير إحراز تقدم على صعيد هذا المحور. ومن ثم، فإن تحقيق التقدم والخروج من حالة الركود هذه، تتطلب تعزيز قدرة المواطنين على تمويل إنشاء المساكن).
وتوقعت الخطة أن تسهم أنظمة التمويل والرهن العقاري في توسيع نطاق برامج الإقراض الخاصة، خاصة للفئات ذات الدخول المتوسطة، والتي تمثل الشريحة الكبرى بين المواطنين.
وأكدت الخطة التاسعة بأنه رغم أن السوق المحلي يشهد وفرة في السيولة المالية، إلا أنه في الوقت ذاته يتسم بمحدودية التمويل العقاري، وهو ما يشكل تحديًا كبيرًا، خاصة أن مستوى التمويل العقاري الخاص في المملكة لا يزال دون المستويات السائدة عالميًا، إذ يشكل حجم التمويل العقاري في دول الاتحاد الأوروبي أضعاف النسبة السائدة في المملكة، والتي بلغ متوسطها (8.1) في المائة من إجمالي التمويل خلال الخطة الثامنة.
وعزت الخطة الأسباب إلى غياب أنظمة التمويل والرهن العقاري طوال المدة الماضية.
وقالت الخطة على الرغم من المعوقات المختلفة التي يشهدها السوق، فقد شهدت السنوات القليلة الماضية توسع البنوك التجارية في توفير التمويل العقاري، فضلا عن إنشاء شركات متخصصة في التمويل والتطوير العقاري. ومن المتوقع أن تؤدي هذه الشركات دورًا متناميًا ومهمًا في السوق العقاري.
متوقعة في أن أنظمة التمويل والرهن العقاري، عند تطبيقها، أن تحفظ حقوق الدائنين والمدينين، إضافة إلى تعزيز دور القطاع المصرفي والشركات في تلبية احتياجات السوق العقاري والسكني.
وحول متطلبات الإسكان بينت الخطة بأن نتائج تحليل الطلب على الوحدات السكنية الجديدة خلال خطة التنمية التاسعة أظهرت بأن 70 في المائة من إجمالي الطلب يتركز في المراكز الحضرية الكبرى. بيد أن تلبية هذا الطلب يواجه بالعديد من التحديات، وفي مقدمتها: توفير الأراضي السكنية المجهزة بالبنية التحتية والخدمات العامة عالية الكفاءة والاستدامة. ولتحقيق ذلك يتطلب الأمر تبني آليات حديثة غير تقليدية، من خلال زيادة كثافة الوحدات السكنية والمرافق التجارية عبر التوسع الرأسي في المدن، والاستفادة من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني، وتوصيل الخدمات إلى مخططات المنح، فضلا عن إعادة تطوير الأحياء السكنية القديمة
والعشوائية.
«التخطيط»: 800 ألف وحدة سكنية مطلوبة خلال خطة التنمية التاسعة
وأكدت الخطة على عجز صندوق التنمية العقارية على الرغم من زيادة رأس مال خلال خطة التنمية الثامنة بنحو 43 بليون ريال إلا إن الطلبات المتراكمة لدى الصندوق ، والتي تزيد على 500 ألف طلب، تشير إلى أهمية تعزيز موارده المالية، لتقليص مدة الانتظار الطويلة الحالية. كما أن خفض مدة الانتظار وتغطية الطلب المتزايد على خدمات الصندوق، يتطلب الاستمرار في تعزيز موارده بمعدلات قد يصعب تلبيتها، بغض النظر عن حجم الموارد العامة، أو التحسن في معدلات تحصيل الديون القائمة.
وشددت الخطة بأن معالجة هذا الوضع تتطلب مراجعة إستراتيجية الإقراض، وتحسين وسائل التحصيل، مع تحسين فرص التمويل من المصادر الخاصة، ولاسيما بعد دخول أنظمة التمويل والرهن العقاري مرحلة التنفيذ.
وقدر الطلب على المساكن خلال خطة التنمية التاسعة بناءً على الافتراضات بنمو السكان السعوديين بمعدل سنوي متوسط قدره (2.32) في المائة، وزيادة عدد الأسر السعودية بنحو 750 ألف أسرة خلال مدة الخطة، وهو ما يعني الحاجة إلى توفير نحو 800 ألف وحدة سكنية.
في الوقت الذي أكدت فيه تقرير عقارية أن طرح منتجات التمويل العقاري المبتكرة عقب صدور قانون الرهن العقاري سوف يعطي زخما قيما للقطاع. وبذلك، سوف يتحوّل سوق العقار السعودي إلى سوق مرغوب فيه على نطاق واسع من قبل المستثمرين المحليين والأجانب، إضافة إلى منح فرص أكبر لتملك العقارات في المملكة، معتبراً أن هذا القانون مهم لأنه سَيُنظّم العلاقة بين أصحاب المصالح كما سيخلق بنية تحتية قانونية لتقديم قروض المساكن.
وتعول الأوساط العقارية في أن يسهم تطبيق الأنظمة العقارية الجديدة في حل الكثير من العقبات التي تعترض نمو السوق العقاري، والحد من ارتفاع أسعار العقارات، وتوافر المساكن بشكل كبير، ما يؤدي إلى خفض نسبة التضخم التي سجلت ارتفاعاً كبيراً في المملكة خلال الفترة الماضية كما ستساهم هذه الأنظمة في انطلاق شركات وصناديق تمويل عقارية ما يسهم بفتح قنوات عدة للتمويل تنعكس إيجابياً على حركة السوق عموماً إضافة إلى الحد من المخاطر التي تتعرض لها شركات تطوير العقارات ومؤسسات الإقراض، ويوفر تمويلا إضافيا لسوق العقارات، كما يعطي دفعة قوية للأسواق المالية بالمحصلة، حيث يلعب دور المحفز للنمو الاقتصادي والثبات.
كما سيوفر التمويل العقاري الأطر القانونية والتنظيمية الملائمة التي ستوضح العلاقة التي ستربط بين الجهات التمويلية والمقترضين، ما سيزيل أي عوائق أو تردد لدى البنوك أو المؤسسات التمويلية لتوفير خطط أو برامج التمويل الملائمة.
ويأتي اهتمام المجتمع السعودي وخاصة المستأجرين في ظل الصعوبات ومعوقات التي يوجهونها كالحصول على قرض صندوق التنمية العقاري وارتفاع أسعار الأراضي، اللذين يعتبران أهم معوقات السكن في المملكة بنسبة 90.9 في المائة- بحسب دراسة عقارية-، إضافة إلى انخفاض متوسط دخل الفرد يُعد عائقاً آخر بنسبة 90.5 في المائة، بينما يأتي ارتفاع نسبة البطالة وارتفاع تكاليف البناء بنسب 81.8 في المائة و80.9 في المائة على التوالي.
وتبذل الجهات الحكومية ذات العلاقة وعلى رأسها وزارة المالية جهودا لتنظيم السوق العقاري من خلال وضع نظام يتمتع بالوضوح والشفافية والتوازن، ويوفر الآليات المرنة المناسبة لتمويل الإسكان كما يوفر الحماية لجميع الأطراف ذات العلاقة من خلال تنفيذ الآليات المناسبة، التي ستساعد على ارتفاع نشاط التمويل العقاري ما ينعكس أثره على النشاط الاقتصادي عموماً.
ويُتوقع أن يكون لهذه الأنظمة الأثر الكبير في حل مشكلة الإسكان ودفع عجلة التنمية الإسكانية والعقارية؛ لأن ذلك سيؤدي إلى زيادة إسهام الجهات التمويلية في عملية التمويل للإسكان، سواء كانت من القطاع الخاص أو القطاع العام.
وفي حال تم إقرار الأنظمة العقارية الأربعة من جهات الاختصاص في وقت لاحق، فإن ذلك سيسهم في تخفيف المخاطر على الممولين؛ مما يعود أثره على خفض كلفة التمويل، ومن ثم تسهيل حصول المواطنين على سكن ملائم حتى لو كانت دخولهم الثابتة أقل من المتوسط.
ويتكون نظام التمويل العقاري من 15 مادة، فيما جاء نظام مراقبة شركات التمويل في 40 مادة، أما نظام التأجير التمويلي فقد اشتمل على 28 مادة، في حين تضمن نظام الرهن العقاري 49 مادة.
وجاء، ضمن أبرز بنود نظام التمويل العقاري، السماح للبنوك بمزاولة التمويل العقاري، والترخيص لشركات التأمين التعاوني بتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري.
واحتوى النظام على مادة صريحة تؤكد وجوب "أن يكون التمويل وإعادة التمويل بصيغ وأدوات متفقة مع أحكام الشريعة الإسلامية"، كما تضمن مادتين للسجل الائتماني بالنسبة للمستفيد من التمويل، وأن يتمكن الممول من الاطلاع على المعلومات المدرجة في سجلات العقار لدى الجهات الحكومية المختصة. ونص نظام "الرهن العقاري" على وجوب أن يكون العقار المرهون مما يصح بيعه استقلالا بالمزاد العلني، سواء كان معينا موجودا أو محتمل الوجود، فيما اعتبرت بنود النظام أن الرهن يشمل ملحقات العقار المرهون من مبانٍ وغرائس وما أعد لخدمته وما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك. وحسب النظام فإن كل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك. وأعطى النظام لمالك الرهن حق غلته، وجعل عليه نفقة هذا الرهن، كما اعتبر أن إدارة المرهون حق لمالكه أيضا، وذلك بما لا يخل بحق المرتهن، فيما أقر النظام بعدم بطلان الرهن بموت الراهن أو المرتهن أو بفقدان أهليته، فإن مات قام وارثه مقامه، وإن فقد أهليته ناب عنه وليه.