التطوير المؤسسي يحلحل معضلة الإسكان ويؤسس لعلاقة احترافية بين القطاعين العقاري والمالي

جذب المزيد من الاستثمارات التمويلية أكثر من التطوير الإسكاني الفردي

بدأ التطوير الإسكاني المؤسسي بالتواجد بشكل أكبر على أرض الواقع وتزداد حصته السوقية على حساب التطوير الإسكاني الفردي بعد أن تشكلت علاقة ايجابية بين القطاعين المالي والعقاري وأصبحت المؤسسات المالية تهتم بتمويل القطاع العقاري كأحد القنوات الاستثمارية التي يجب أن تتشكل منها محافظها الاستثمارية ومحافظها التمويلية، وبعد أن انطلق الكثير من البنوك التقليدية والبنوك الاستثمارية والشركات ذات النشاط التمويلي في تمويل المشاريع الإسكانية التي تطورها شركات تطوير عقاري قادرة على تطوير كميات كبيرة من المساكن تفوق في كثير من الأحيان المائة مسكن في المشروع الواحد إضافة لتمويل الأفراد الراغبين بشرائها بضمان دخولهم الشهرية وضمان العين العقارية المرهونة.
ولا شك أن للتوسع في التطوير الإسكاني المؤسسي آثاراً إيجابية متعددة سواء على مستوى جودة المساكن و على مستوى قابلية الكثير من المؤسسات التمويلية تمويل مشتريها لكونها تصلح كضمانات لأكثر من عقدين من الزمان وعلى مستوى تخفيض تكلفة بناء الوحدات السكنية المتنوعة المساحات والأشكال وعلى مستوى استثمار الفوائض المالية المحلية وتنمية سوق الأوراق المالية إلى غير ذلك من الآثار.
م. سعود القصير
«الرياض» لكي تتعرف على واقع التطوير المؤسسي في المملكة واتجاهاته وآثاره الحالية والمستقبلية استطلعت آراء عدد من المعنيين والخبراء في القطاع العقاري والتطوير المؤسسي.
من جانبه، قال حمد بن علي الشويعر عضو مجلس إدارة الغرفة و رئيس اللجنة العقارية بالغرفة التجارية والصناعية بالرياض إن القطاع العقاري يشهد تحولات جذرية ونمو كبير نتج عن ذلك زيادة المطورين العقاريين المؤسسين والمهنيين وزادت حصتهم السوقية في السوق الإسكانية وارتباطهم بالسوق المالية بعد أن كانت السوق العقارية منفصلة عنها، مؤكداً أن تضامن المؤسسات المالية وشركات التطوير فرض واقعاً جديدا أمام الأجهزة والهيئات الحكومية المعنية بتنظيم القطاع العقاري ولوائح تسويقه وأدوات تمويله وهو واقع يختلف تماماً عن السابق حيث التطوير العقاري الفردي الممول ذاتياً أو بأدوات تمويلية بدائية أصبحت بحكم غير المجدية ولا تلبي الحاجة الآنية.
وشدد أن هذا الواقع استقطب الأجهزة والجهات التنظيمية(الإسكان، أمانات المدن، التجارة، مؤسسة النقد، هيئة السوق المالية) للتواصل والاستجابة للتغيير الحاصل في مخرجات السوق العقاري الجديد لأنه أصبح قادراً على فرض واقع جديد لمحرك رئيسي للتنمية وشريك فعال لكل الجهات وتزويدهم بمراجعة دقيقة لتنظيماتهم وأثرها على السوق فيما إذا كانت ذات أثر إيجابي على تطوير السوق وحماية كافة أطرافه بشكل متوازن، مشدداً بأن الاستجابة ستكون لمعالجة تنظيماتها لتتلاءم وواقع النضوج الذي تشهده السوق العقارية.
وقال الشويعر إن ما يشهده القطاع العقاري من زخم كبير على الصعيدين المؤسسي والتنظيمي والذي بات أداؤه محركا للتفاؤل من الجميع بمستقبل واعد لصناعة العقار، فإنه يحتاج إلى مرجعية ترعي وتنظم و تشرف وتنسق هذا الزخم من الأنظمة والتشريعات التي صدرت مؤخرا وما سبقها من أنظمة وذلك بإيجاد هيئة عليا له تخفف العبء عن الجهات الحكومية المعنية حاليا بهذا القطاع وتكون عونا وسندا لها، وهذا سينعكس إيجابا على انتعاش وتنظيم السوق العقاري التي تشرف عليها هذه الجهات المنظمة لتتوسع وتحقق غاياتها مؤكداً أنه كلما ارتفعت جودة تشريعات الجهات المنظمة بسبب التواصل المستمر والمنطقي والمتوازن بين عناصر السوق العقارية والجهات المنظمة ستتطور الإستراتيجية الإسكانية وتتطور استراتيجيات الجهات المعنية بذلك.
و زاد رئيس اللجنة العقارية بغرفة الرياض حديثه بالتأكيد على نضوج السوق العقارية في المملكة بالتزامن مع نضوج فكري لدى الأجهزة والهيئات الحكومية المنظمة التي باتت أكثر مرونة وأكثر تواصلًا مع ممثلي الأسواق التي تنظمها بهدف تطوير تنظيماتها لإيجاد التوازن المطلوب بين قضيتي تطوير هذه الأسواق من جهة وحماية أطرافها من جهة أخرى.
م. عبدالله الرشود
من جانبه، المهندس سعود القصير الرئيس التنفيذي لشركة أمجال للتطوير العقاري قال يجب أن نفرق بداية بين التطوير المؤسسي الشامل الذي يختص بتطوير أحياء متكاملة ببناها التحتية والعلوية ومساكنها وخدماتها وبين التطوير المؤسسي الجزئي الذي يختص بتطوير عدد معين من المساكن الذي يتراوح حالياً بين 50 إلى 150 وحدة سكنية في الدورة الإنتاجية الواحدة وهو الأكثر انتشاراً في المملكة وزادت حصته شيئاً فشيئاً في سوق التطوير الإسكاني من 5% إلى حوالي 20% مشدداً على أن كليهما يساهمان في تخفيض تكاليف المساكن ويرفعان من مستوى جودتها ويحققان مبدأ تراكم الثروات العقارية.
وأضاف القصير أن التطوير المؤسسي انعكس إيجاباً على جماليات المساكن، وبالتالي الأحياء ما يؤسس لمدن جميلة تصاميم مساكنها الخارجية جذابة ومريحة للنظر ترتقي بالذوق العام إضافة لمساهمته بتطوير الثقافة الإسكانية من التصاميم الداخلية للمساكن لتحقق كافة أبعاد السكن النفسية والاجتماعية والصحية والبيئية والاستخدام الأمثل لمساحات المساكن وتوزيع كتلها الأساسية والخدمية بما يقلل التبديد في المساحات والأموال.
وبين القصير أن ذلك يعود لقدرة المطورين المؤسسين على استقطاب أفضل المكاتب الهندسية الاستشارية ذات الخبرات الكبيرة التي تعمل على أسس فكرية والقادرة على التصميم الإبداعي المميز والفريد في كثير من الأحيان الذي يراعي كافة الجوانب.
وأضاف أن المطورين المؤسسين قادرون على ذلك رغم ارتفاع تكاليف المكاتب الاستشارية الهندسية الإبداعية حيث يتم توزيع هذه التكاليف على عدد المساكن المطورة ما يجعلها تكاليف منخفضة جدا لكل مسكن وهو الأمر الذي يصعب على المطورين الإفراد الذين يطورون أعداد قليلة جداً من المساكن ولذلك يلجؤون للتصاميم التقليدية المعتادة رغم التغيرات الاجتماعية والثقافية والاقتصادية.
وشدد القصير على مساهمة التطور العقاري المؤسسي برفع معايير جودة المساكن وبالتالي تعاظم قيمتها بمرور الوقت وعدم تهالكها وبالتالي تحقيق مبدأ تراكم الثروات العقارية حيث يطور المؤسسي مساكنه بمصنعية فنية معيارية من قبل مقاولين مؤهلين وفق معايير تأهيلية دقيقة وتحت إشراف هندسي لحظي مقيم بالمشاريع و باستخدام مواد عالية الجودة بأسعار تفضيلية من الموردين لها لكونه يشتريها بكميات كبيرة وبشكل مستدام فهو العميل مفضل لاستمراريته بتطوير المساكن وفق خط إنتاج دائم.
وبين القصير أن لذلك أثراً كبيرًا على رفع قدرات المواطنين الراغبين بشراء هذه المساكن وبالتالي المساهمة بالتصدي للقضية الإسكانية حيث تفضل مؤسسات التمويل الإسكاني تمويل المشترين لهذه المساكن لكونها صالحة كضمانات طويلة الأجل حيث تمتد عملية تحصيل القروض العقارية لأكثر من عقدين من الزمن ولكون أسعارها التقديرية دقيقة وغير مبالغ بها، كما هو حال المساكن المطورة فردياً حيث تلجأ البنوك لتخفيض إجمالي التمويل بسبب خشيتها من عدم توائم أسعارها مع جودتها.
من جهته، المهندس عبدالله الرشود، الرئيس التنفيذي لشركة بلوم للاستثمار قال إن التطوير المؤسسي للمساكن حاز على ثقة المؤسسات التمويلية التي تمويل الأفراد لشراء مساكن لهم بضمان دخولهم الشهرية والمسكن المرهون حيث أن البنوك الممولة للأفراد تفضل تمويل المساكن المطورة مؤسسياً لثقتها بجودتها وصلاحيتها كضمانات طويلة الأجل للقروض الإسكانية لجودتها وتعاظم قيمتها وهذا بدوره سيعزز من مكانة التطوير المؤسساتي بمرور الزمن شيئا فشيئا ليسود على التطوير الفردي ليصل للنسب العالمية التي تتراوح من 40– 70% في معظم الدول التي تعتمد أنظمة الرهن العقاري.
وأضاف الرشود أن البنوك التقليدية والبنوك الاستثمارية ونتيجة لهذا الواقع والذي تمثل بإقبال المواطنين على شراء المساكن المطورة مؤسسياً تحفزت هي الأخرى لتمويل المزيد من مشاريع المطورين المؤسسين من خلال أدوات التمويل المتعددة ومنها الصناديق الاستثمارية التي وصلت لحوالي 25 مليار ريال حالياً لثقتها بقدرة المؤسسات المطورة على الإنجاز المُزمن عالي الجودة والبيع بأسعار متناولة في النطاقات السعرية السائدة وهذا بطبيعة الحال سينعكس إيجاباً على ازدهار القطاع العقاري عموماً والإسكاني منه على وجه الخصوص لتلعب عناصر السوق العقارية من مطورين ووسطاء ومشترين دورها الكبير في التصدي للقضية الإسكانية.
وبين الرشود أن التطوير الإسكاني المؤسساتي جذب المزيد من الاستثمارات التمويلية أكثر من الفردي وهذا أدى لازدهار مجال الإسكان كما شجع المؤسسات التمويلية لتمويل الأفراد الراغبين بشراء مساكن لهم مطورة من مؤسسات وهذا أدى لزيادة حصة القطاع العقاري في محافظ التمويل للبنوك والمؤسسات المالية الاستثمارية.
وأضاف أن ذلك أدى إلى تماس كبير بين القطاعين العقاري والمالي ما أدى لتدخل الفكر العقاري بالفكر المالي والعكس كما هو الوضع في الدول المتقدمة بعد أن كان القطاع العقاري منعزلا وممولا ذاتيا، وقال إن هذا التدخل المتبادل أدى لحوكمة القطاع العقاري والتطوير الإسكاني المؤسساتي لأن ذلك من متطلبات التمويل وهذا أدى لاحترافية عالية في مسائل الجودة والزمن والتكلفة لدى القطاع العقاري للأسباب الائتمانية وهي احترافية تشمل الفكر الإداري والمالي والفني وإدارة المشاريع وكل ذلك يصب في جودة المنتجات وتراكم الثروة.
وشدد الرشود على حقيقة أن التماس بين القطاعين العقاري والمالي أدى إلى نضوج الهياكل المالية لدى المطورين العقاريين والقدرة على اختيار الأدوات المالية الأفضل للتمويل وبالتالي تمكينهم من رفع نسبة الأرباح إلى رأس المال باستخدام أدوات الدين التمويلية ما مكنهم من رفع قدرتهم بشكل هائل على منافسة المطور الفردي من جهة السعر والجودة والأفضلية في التمويل وإخراجه من السوق شيئاً فشيئاً.
واستدرك الرشود أن هذا التماس أدى وبنفس القوة لفهم الممولين لهموم المطورين العقاريين المؤسسين الأمر الذي ترتب عليه اهتمام المؤسسات المالية بإنشاء إدارات لإدارة الأصول بحيث أصبحت هذه الإدارات أساسية في المؤسسات المالية بعد أن كانت غير مهمة بتاتاً، وقاموا باستحداث أدوات تمويل استثمارية (الصناديق العقارية، الصكوك، القروض المجمعة) ما أدى لفتح قنوات استثمارية محلية كبرى لاستيعاب مدخرات المواطنين بدل ذهابها للخارج، وكل ذلك بطبيعة الحال يصب في صالح الاقتصاد الوطني الحقيقي.