التخطيط طويل الأجل وتوفر المعلومات أكثر ما يحتاجه القطاع العقاري المحلي

السعودية تتصدر دول التعاون في مشروعات البناء بما يقارب 20 مليار دولار..

تتباين زوايا التقييم للقطاع العقاري بين دولة وأخرى وبين مدينة وأخرى داخل البلد الواحد تبعا لمبدأ التركز التجاري والسكاني واعتبارات الفرز بين المدن الرئيسية والمدن التجارية والمدن السياحية وما إلى هنالك من تصنيفات تصب في هيكلة مكونات القطاع إلى قطاعات تبعا لمؤشرات العرض والطلب عليها، ويمكن القول إنه في حالة السوق العقاري السعودي فإن الأمر مختلف، فهذا القطاع يقوده طلبا محليا متواصلا إذا ما تم الحديث عن العقارات السكنية، فيما تبقى الأسعار والقدرة وتوفر التمويل أهم العوامل التي تحتاج إلى بحث وقرار، أما إذا ما تم الحديث عن العقارات التجارية والمكتبية منها، فإن الأمر هنا سيختلف أيضا، ذلك أن قطاع العقارات التجارية غالبا ما يتأثر سلبا بمسارات الطلب على العقارات السكنية، وبالتالي يتم التعامل مع القطاع التجاري بنفس مستوى التوقعات للطلب على العقار السكني ومن هنا تبدأ إشكالية التقييم لجدوى الاستثمار لدى السكني والتجاري على حد سواء.
وتشير المؤشرات إلى تصدر المملكة دول مجلس التعاون الخليجي وشمال إفريقيا في حجم مشروعات البناء خلال العام الماضي بما يقارب 20 مليار دولار، ومن المتوقع أن يحافظ قطاع البناء والتشييد على وتيرة نشاطه وتصنيفه كأسرع القطاعات الاقتصادية نموا خلال العام الجاري مدعوما بالزيادة الكبيرة في حجم الإنفاق الاستثماري الحكومي، وذلك حسبما جاء على موقع قناة سي ان بي سي عربية. ويشير تقرير العقارات المحلية والإقليمية أن القطاع العقاري السعودي يتمتع بدعم حكومي وبشكل خاص على قطاع الإسكان حيث تعمل الحكومة على تجاوز كافة التحديات القائمة ومن أبرزها قلة الأراضي في المدن الرئيسية، ويأتي الحراك الحاصل على كافة جوانب القطاع العقاري لدى المملكة انسجاما مع خطط الدولة لاستثمار ما يزيد على 800 مليار دولار في مشاريع الخطة التنموية للبلاد حتى العام 2030.
ويواجه القطاع العقاري السعودي تحديات متنوعة تعتمد القدرة على تجاوزها على نوعية الخبرة المتراكمة لدى القطاع الخاص والحكومي وعلى وضوح الخطط التنموية والتي تشمل التخطيط للقطاع العقاري بشكل كامل، بالإضافة إلى تحقيق حالة من التكامل بين مكونات القطاع الرئيسية دون تسجيل ضغوط وقلة في المعروض يليها زيادة في المعروض ومخاطر انهيار الأسعار، ويعتبر عامل عدم وضوح الرؤية من أهم التحديات التي يواجهها السوق العقاري السعودي، وبالتالي تسود حالة من المخاوف من انهيار السوق بين فترة وأخرى وهذا من شأنه أن يثير مخاوف المستثمرين تحسباً لأي انخفاض مستقبلي قد يطغى على السوق، الأمر الذي يدفع باتجاه رفع الأسعار تحسبا لأي طارئ، في المقابل فقد رصد تقرير المزايا إلى تزايد الاتجاه نحو إعادة تقييم حساب التكاليف للمشاريع من جديد وبشكل خاص العقود طويلة الأجل في الآونة الأخيرة ويأتي ذلك نتيجة تسجيل ارتفاعات حقيقية على تكاليف الإنشاءات، وبالتالي لابد من إعادة تقييم الموقع منها، وهذا من شأنه أن يدفع باتجاه تفضيل شركات الإنشاءات إلى إبرام عقود قصيرة الأجل لحين وضوح اتجاه السوق وثبات الارتفاعات.
هذا وفضل تقرير المزايا العقاري التركيز على تطورات قطاع العقارات المكتبية لدى المملكة، حيث سجلت مؤشرات العرض في نهاية العام 2012 ارتفاعات ملموسة لدى المدن الكبرى وزيادة كبيرة على حجم الاستثمارات الموجهة لهذا القطاع، ويأتي الاستثمار في تطوير المساحات المكتبية في المرتبة الثانية بعد الإسكان لدى سوق المملكة في حين تخضع الاستثمارات في هذا القطاع إلى معايير الجدوى والعائد بشكل دائم آخذين بعين الاعتبار تأثر مكونات القطاع بوتيرة النشاط الاقتصادي لدى المملكة بكافة الظروف، في حين شهد القطاع طلبا متزايدا من قبل فئة الشركات والمؤسسات الصغيرة والمتوسطة، في ظل توفر عدد كبير من المساحات المكتبية دون تأجير أو بيع، هذا ولفت مختصون عقاريون لدى السوق السعودي إلى أن الأسعار المرتفعة السائدة على تأجير المساحات المكتبية وبشكل خاص في الأبراج تساهم في تعميق الخلل بين العرض والطلب وتعكس مؤشرات مضللة عن جدوى الاستثمار على العقارات التجارية بحيث تصبح عديمة الجدوى ضمن منظور عدم تجاوب أصحاب تلك العقارات مع مؤشرات الارتفاع والتراجع على الأسعار التي تدخل إلى السوق العقاري بين فترة وأخرى.
ويعاني السوق السعودي كغيره من الأسواق المحيطة به من عدم توفر المعلومات بالكم والكيف عن السوق العقاري والتطورات المالية والاقتصادية وحتى الاجتماعية والخدمية منها بالإضافة إلى تفاصيل الخطط المستقبلية ذات العلاقة والتأثير على واقع ومستقبل القطاع العقاري، ولفت تقرير المزايا إلى أن الاستثمار لدى القطاع العقاري بشكل عام يتطلب بيانات ومعلومات دقيقة ومتنوعة ومحدثة بشكل مستمر تتناول كافة التفاصيل الحالية والمستقبلية وذلك لدعم قرارات الاستثمار ورفع مستوى الجدوى الاستثمارية لها، فيما يتطلب الاستثمار بالعقار المكتبي حزمة إضافية من المعلومات والتطورات ذات العلاقة بالقرارات الحكومية المتصلة بقرارات تشجيع الاستثمار الأجنبي وما إلى هنالك من بيانات ومعلومات تفصيلية عن واقع القطاع نفسه من خلال مؤشرات متخصصة تعكس وتيرة النشاط ومؤشرات العرض والطلب والتوقعات المستقبلية تبعا لذلك، ذلك أن من غير المجدي حاليا العودة إلى الوراء وتكرار أخطاء ما قبل الأزمة، وهذا يتطلب جهودا مشتركة حكومية وخاصة لتحسين قرارات الاستثمار على العقار المكتبي ودمجها مع خطط التطوير الجاري تنفيذها وتلك التي يتم الإعداد لها.
وعلى صعيد أخبار الشركات العقارية، في المملكة، أعلنت المؤسسة العامة للتقاعد عن مباشرتها بتنفيذ مشروع مدينة سكنية شمال جدة، تتضمن 7500 وحدة سكنية على أن تنتهي خلال خمسة أعوام، حيث يقام المشروع على مساحة 2.5 مليون متر مربع على طريق المدينة، بين جسر الصالة الشمالية لمطار الملك عبد العزيز، وجسر مدينة الحجاج، ويتضمن المشروع خمسة أحياء للفلل السكنية تحتوي على نحو 1150 وحدة، وخمسة أحياء للعمائر السكنية تحتوي على أكثر من 6200 وحدة، بالإضافة لفندق من فئة الخمسة نجوم، ومركز تجاري كبير لخدمة المدينة السكنية، وباقي الخدمات الأساسية.